近日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司新增被執(zhí)行人信息，案號(hào)(2021)京0101執(zhí)9068號(hào)，執(zhí)行標(biāo)的1.4354億元，執(zhí)行法院為北京市東城區(qū)人民法院。
近日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司新增被執(zhí)行人信息，案號(hào)(2021)京0101執(zhí)9068號(hào)，執(zhí)行標(biāo)的1.4354億元，執(zhí)行法院為北京市東城區(qū)人民法院。截至目前，該公司被執(zhí)行總金額超1.8億元。
隨著越來(lái)越多資本和人力紛紛涌入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，租賃公司、中介公司攜款而逃等暴雷現(xiàn)象頻發(fā)。長(zhǎng)租公寓頻頻暴雷卻不斷發(fā)展的背后，還有一個(gè)原因，便是一、二線城市的租房剛需。長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，即將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，大多情況會(huì)對(duì)房子進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修和改造，再出租給租房人士。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類(lèi)。集中式是以傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式運(yùn)作，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶主房源進(jìn)行重裝管理，類(lèi)似“二房東”，其因市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻低，起步快，是長(zhǎng)租公寓的主力。
長(zhǎng)租公寓目前主要分布在一、二線城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體是年輕白領(lǐng)，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經(jīng)驗(yàn)不算很多、薪酬水平適中，同時(shí)又很注重生活質(zhì)量。以上海為例，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經(jīng)驗(yàn)為2年以下，32%的租客的月收入為6001-8000元之間。
從房間數(shù)量上來(lái)講，長(zhǎng)租公寓需求大約需要1000萬(wàn)間，市場(chǎng)呈現(xiàn)絕對(duì)的供少于求的情形。假設(shè)20%的租房人口選擇長(zhǎng)租公寓，每間租住人數(shù)為2人，則1億租房人群需要1000萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。
隨著該類(lèi)問(wèn)題的頻頻上演，業(yè)內(nèi)人士呼吁，應(yīng)盡快完善監(jiān)管制度，加大對(duì)不良運(yùn)營(yíng)模式的打擊力度，在保障租客和房東合法權(quán)益的同時(shí)，也規(guī)范企業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境。
目前中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)：
第一，重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓企業(yè)盈利周期較長(zhǎng)，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓企業(yè)在高負(fù)債，資金壓力大的狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)，其中資金壓力主要集中于長(zhǎng)租公寓的裝修成本和租金成本兩個(gè)方面。
第二，融資和稅收成本相對(duì)較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營(yíng)改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計(jì)超過(guò)租金收入的20%。
第三，非規(guī)?；头菍?zhuān)業(yè)化不能存活，長(zhǎng)租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專(zhuān)業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓企業(yè)相對(duì)分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
第四，租期的維穩(wěn)考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，中國(guó)目前住房租賃市場(chǎng)上的租期太短，一般分散式長(zhǎng)租公寓租期為3-6年，集中式長(zhǎng)租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長(zhǎng)租公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本過(guò)高。
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2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告
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