規(guī)模數(shù)百億的城市更新基金陸續(xù)成立 城市更新市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)

• 2021年9月13日 YeYuJuan來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 964 60
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今年以來，我國(guó)城市更新步伐不斷加快，并上升為立法層面。北京、成都、上海、天津、無錫等地陸續(xù)成立以地方國(guó)企牽頭的城市更新基金，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前城市更新基金落地規(guī)模已接近3000億元。

規(guī)模數(shù)百億的城市更新基金陸續(xù)成立

今年以來，我國(guó)城市更新步伐不斷加快，并上升為立法層面。9月1日起，《上海市城市更新條例》正式實(shí)施，將建立城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，深化制度創(chuàng)新，加大資源統(tǒng)籌力度，支持和保障城市更新。自此，上海市成為繼深圳后全國(guó)第二個(gè)正式對(duì)城市更新立法的城市。

北京、成都、上海、天津、無錫等地陸續(xù)成立以地方國(guó)企牽頭的城市更新基金，6月，上海一支規(guī)模800億元的城市更新基金成立，創(chuàng)下國(guó)內(nèi)落地規(guī)模最大基金的紀(jì)錄。此后，300億元的無錫城市更新基金，600億元的天津城市更新基金也分別于7月、8月相繼落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前城市更新基金落地規(guī)模已接近3000億元。

城市更新市場(chǎng)容量預(yù)測(cè)

城市更新主要包括完善城市空間結(jié)構(gòu)、實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程、強(qiáng)化歷史文化保護(hù)、加強(qiáng)居住社區(qū)建設(shè)、推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、增強(qiáng)城市防洪排澇能力以及推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)等。

從目前各地實(shí)踐來看，城市更新模式一般分為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)以及政府和市場(chǎng)結(jié)合三種方式。公益性項(xiàng)目，以政府財(cái)政為主，采用政府投資、地方政府專項(xiàng)債券等;具有一定微盈利能力的項(xiàng)目，以城市城投公司為主，運(yùn)用項(xiàng)目整體資金平衡、ABO(授權(quán)—建設(shè)—運(yùn)營(yíng))等模式實(shí)施;具有市場(chǎng)化盈利條件，以社會(huì)資本作為實(shí)施主體的，采用招商、PPP、混改等模式。

城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)“兵家必爭(zhēng)之地”。有研究認(rèn)為，我國(guó)未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個(gè)10萬(wàn)億元級(jí)的市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)百?gòu)?qiáng)房企中參與城市更新的比例達(dá)80%，已有51%的房企運(yùn)營(yíng)規(guī)模超百萬(wàn)平方米，早期布局的項(xiàng)目已進(jìn)入價(jià)值兌現(xiàn)期。

城市更新過程中，房企應(yīng)更加注重從“開發(fā)方式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。城市更新不僅是空間更新，更應(yīng)通過內(nèi)容的整合和運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)文化內(nèi)涵的豐富和生活質(zhì)量的提升。

“十四五”城市更新行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

面對(duì)新一輪城市更新，如果僅停留在簡(jiǎn)單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國(guó)城市更新論壇會(huì)持續(xù)關(guān)注核心城市人、項(xiàng)目的變化。從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，市場(chǎng)關(guān)注的消費(fèi)需求升級(jí)，將在城市更新這個(gè)領(lǐng)域交匯?，F(xiàn)今“消費(fèi)升級(jí)”的強(qiáng)勢(shì)出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機(jī)就在這個(gè)環(huán)境中。

中國(guó)城市發(fā)展已邁入存量更新時(shí)代，城市更新既是建筑規(guī)劃的時(shí)代更迭，也是科技人文的發(fā)展需求，更是經(jīng)濟(jì)民生的新勁方向。但是作為一個(gè)超萬(wàn)億的新興市場(chǎng)，城市更新并沒有形成自己獨(dú)有的發(fā)展“原則”。

“十四五”規(guī)劃綱要指出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。這是“城市更新”一詞首次出現(xiàn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃里。

城市更新作為未來推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)任務(wù)，要遵循法治化和市場(chǎng)化的原則，將城市更新和城市社區(qū)管理、園區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，將政府、居民、企業(yè)和社會(huì)組織等主體的積極性發(fā)揮出來。

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