8月份樓市量價(jià)仍低迷 下半年房地產(chǎn)市場形勢分析

• 2022年9月5日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 370 17
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8月份樓市量價(jià)仍低迷，專家稱政策效應(yīng)下市場活躍度有望提升!調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月份，百城新房、二手房價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，且下跌城市數(shù)量創(chuàng)新高。

8月份樓市量價(jià)仍低迷，專家稱政策效應(yīng)下市場活躍度有望提升!調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月份，百城新房、二手房價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，且下跌城市數(shù)量創(chuàng)新高。具體來看，8月份百城新建住宅平均價(jià)格為16203元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與7月份持平;百城二手住宅平均價(jià)格為15991元/平方米，環(huán)比下跌0.13%，跌幅較7月份擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)。從下跌的城市數(shù)量看，8月份共53個(gè)城市新建及二手住宅價(jià)格環(huán)比均下跌，較上月增加14個(gè)。其中，包括18個(gè)二線城市，35個(gè)三、四線城市。

數(shù)據(jù)顯示，8月份其重點(diǎn)監(jiān)測的30城成交面積環(huán)比下降13%，同比跌幅達(dá)31%，與上月基本持平。其中，一線城市成交面積轉(zhuǎn)降，同比、環(huán)比分別下降16%、10%;26個(gè)二、三線城市成交面積同比、環(huán)比分別下降33%、13%。

事實(shí)上，當(dāng)前樓市的低迷表現(xiàn)已經(jīng)引起中央及政策面的高度關(guān)注。比如，自7月28日中共中央政治局會議提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”，在4次國務(wù)院常務(wù)會議上，有3次會議均提到要“支持剛性和改善性住房需求”。

與此同時(shí)，結(jié)合政策面來看，住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門已于近日出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。此外，繼5月份5年期以上LPR單獨(dú)調(diào)降15基點(diǎn)，時(shí)隔兩個(gè)月，5年期以上LPR在8月份再度下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。至此，全國首套及二套房貸款利率下限已降至4.1%和4.9%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

從廣東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)獲悉，今年1-7月，廣東全省商品房銷售面積同比下降25.7%。與此同時(shí)，根據(jù)廣東統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)披露數(shù)據(jù)，1-7月，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資0.87萬億元，同比下降10.3%，其中商品住宅投資同比下降10.1%。分區(qū)域來看，珠三角核心區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降6.6%，沿海經(jīng)濟(jì)帶同比下降21.9%，北部生態(tài)發(fā)展區(qū)同比下降33.2%。政策精準(zhǔn)發(fā)力，在保障購房者權(quán)益的同時(shí)，也為保障市場穩(wěn)定、滿足企業(yè)合理資金需求提供必要助力。8月19日下午，交易商協(xié)會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進(jìn)公司增信支持的方式支持民營房企發(fā)債融資。根據(jù)媒體報(bào)道，增信將按照市場化、法治化的方式進(jìn)行，參與主體是向市場開放的，并非經(jīng)選定才可以參與。

近幾年許多 房企盲目追求規(guī)模，大量加杠桿，企業(yè)一直維持高負(fù)債率，但在國家穩(wěn)增長、房住不炒的調(diào) 控基調(diào)下融資端開始強(qiáng)調(diào)去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)。隨著 2020 年 9 月“三道紅線”政策發(fā)布，房地 產(chǎn)貸款集中度管理、預(yù)售資金監(jiān)管以及后續(xù)各項(xiàng)調(diào)控政策出臺，疊加企業(yè)債務(wù)開始集中到期， 房企償債壓力逐步顯現(xiàn)，部分中小企業(yè)無力償債而破產(chǎn)。

百家房企上半年近半虧損最高虧70億

2022年已過半，房企陸續(xù)披露上半年業(yè)績，A股上市房企中，已有超百家房企披露中期業(yè)績，其中近半房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損，最高的虧損近70億元。預(yù)計(jì)盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利，凈利潤下滑的情況。伴隨業(yè)績虧損的是規(guī)?？s減，數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，銷售額超千億元的房企僅10家，較去年同期減少14家。

近期各大房企紛紛披露業(yè)績報(bào)告，A股上市房企中，已有超百家房企發(fā)布了業(yè)績公告，其中近半房企預(yù)計(jì)或已經(jīng)虧損，最高的虧損近70億元。預(yù)計(jì)盈利的企業(yè)大部分也出現(xiàn)增收不增利，凈利潤下滑的情況。其中，世茂、陽光城(行情000671,診股)、富力地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展(行情600466,診股)、金科股份(行情000656,診股)、榮盛發(fā)展(行情002146,診股)、中南建設(shè)(行情000961,診股)、首開股份(行情600376,診股)、ST泰禾(行情000732,診股)等曾經(jīng)的百強(qiáng)房企也出現(xiàn)虧損，總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)利潤率指標(biāo)均降至歷史較低水平。

整體來看，據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院調(diào)查顯示，2022年1—8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個(gè)百分點(diǎn);其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家;超百億房企96家，較去年同期減少48家。有53%的百強(qiáng)房企上半年銷售均價(jià)同比出現(xiàn)不同幅度下跌，保利發(fā)展、綠地控股、金科股份、旭輝控股等TOP20房企的跌幅均超10%。

2022年1-4月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資將近4萬億元

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年全年月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到了147602億元，比上年累計(jì)增長4.4%，比2019年增長11.7%，兩年平均增長5.7%。截至2022年1-4月中國房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到39154億元，累計(jì)下降2.7%。其中，住宅投資達(dá)到29527億元，累計(jì)下降2.1%。

2021年全年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)到了201132億元，比上年累計(jì)增長4.2%，比2019年增長12.6%，兩年平均增長6.1%。截至2022年1-4月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)到48522億元，同比下降23.6%。其中，國內(nèi)貸款達(dá)到6837億元，累計(jì)下降24.4%;利用外資達(dá)到38億元，累計(jì)增長129.4%;自籌資金達(dá)到16271億元，累計(jì)下降5.2%;定金及預(yù)收款達(dá)到15357億元，累計(jì)下降37%;個(gè)人按揭貸款達(dá)到8037億元，累計(jì)下降25.1%。

購置面積方面，2021年全年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達(dá)到了21590萬平方米，比上年累計(jì)下降15.5%。截至2022年1-4月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達(dá)到1766萬平方米，累計(jì)下降46.5%.成交價(jià)款方面，2021年全年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款達(dá)到了17756億元，累計(jì)增長2.8%。截至2022年1-4月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款達(dá)到955億元，累計(jì)下降20.6%。

業(yè)界人士表示，近期國務(wù)院常務(wù)會議接連釋放房地產(chǎn)積極信號，更加明確地體現(xiàn)了中央對房地產(chǎn)的態(tài)度，即穩(wěn)定房地產(chǎn)市場重要性被進(jìn)一步突出。短期來看，各地樓市政策寬松方向或聚焦信貸方面，通過優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)房貸首付比例及利率等方式，降低居民購房門檻和成本，支持合理住房需求。在房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金九”到來之際，各項(xiàng)穩(wěn)樓市舉措的積極出臺和落地，有利于購房者置業(yè)意愿和市場信心好轉(zhuǎn)，有利于9月份房地產(chǎn)市場活躍度提升。

大數(shù)據(jù)時(shí)代下信息的重要性越發(fā)凸顯，獲得行業(yè)數(shù)據(jù)，并分析使用行業(yè)數(shù)據(jù)不僅可節(jié)約時(shí)間，降低成本，亦可優(yōu)化整體決策。欲獲取更多行業(yè)分析及相關(guān)數(shù)據(jù)可以點(diǎn)擊查看中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布《2022-2027年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》。

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  2022-2027年中國房地產(chǎn)基金行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報(bào)告

  房地產(chǎn)基金行業(yè)研究報(bào)告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)基金未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)基金行業(yè)的市場潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場領(lǐng)域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)...

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