重磅！蘇州市區(qū)全域調(diào)整外地人購買首套房政策 房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向分析

• 2022年9月15日 LiBO來源：中研普華集團、21世紀經(jīng)濟報道、中研網(wǎng) 1155 74
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9月14日，記者從蘇州市住建局、蘇州當?shù)刂薪榕c部分售樓處工作人員處了解到，蘇州六區(qū)（蘇州市區(qū)包括相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)六區(qū)）對外地人購買首套房政策進行了優(yōu)化，不再需要出示社保證明或個稅證明。

9月14日，記者從蘇州市住建局、蘇州當?shù)刂薪榕c部分售樓處工作人員處了解到，蘇州六區(qū)（蘇州市區(qū)包括相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、吳江區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)六區(qū)）對外地人購買首套房政策進行了優(yōu)化，不再需要出示社保證明或個稅證明。

相關人員強調(diào)，此舉并非取消限購，而是僅針對外地人購買首套房取消相關約束條件。

有業(yè)內(nèi)人士評價稱，蘇州此次政策調(diào)整，可以看作是全國樓市新一輪政策優(yōu)化的一個信號。

9月8日召開的國務院專題會議提出，支持剛性和改善性住房需求，因城施策運用政策工具箱中多項工具。

蘇州全域調(diào)整限購

蘇州市住建局相關人士透露，蘇州各區(qū)關于購房政策推出了一批新的舉措，“每個區(qū)不太一樣，具體要看各區(qū)如何規(guī)定”。

隨后記者從蘇州高新區(qū)房產(chǎn)交易中心工作人員處了解到，外地人只限購一套房，購買時不用提供社保證明或個稅證明，其強調(diào)此次政策調(diào)整并非全面取消限購。

具體而言，外地人在吳中區(qū)、吳江區(qū)、姑蘇區(qū)、相城區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)購買首套房無需開具社保證明或個人所得稅證明，但只限購一套，同時相城區(qū)取消了自2018年開始實施的需要600積分才能購房的規(guī)定。

“昨天不確定工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)是否放開首套房限購，今天蘇州六區(qū)全部放開了。”9月14日，一名蘇州當?shù)胤慨a(chǎn)中介人士表示。

近期，全國各地，尤其是長三角地區(qū)的三四線城市，都對樓市政策進行了相應的調(diào)整，只不過延續(xù)前一輪的政策釋放，多數(shù)城市以公積金調(diào)整、購房補貼為主。

相比之下，蘇州全域優(yōu)化外地人首套房限購，政策調(diào)整尺度相對較大。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，蘇州樓市調(diào)控早于全國其他城市，調(diào)控周期比較長，此次政策優(yōu)化的步伐也快一點。

各地持續(xù)優(yōu)化政策

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，自9月5日以來，全國已有包括重慶、麗水、杭州建德、杭州淳安等23城分類調(diào)整住房政策，內(nèi)容涉及限貸、放松公積金、購房補貼。

而在需求端主要涉及松綁限貸、放寬公積金貸款、出臺購房補貼等：如山東聊城、紹興越城等地松綁限貸，聊城明確首套房最低首付款比例為20%；

石家莊、福州等14城放松公積金貸款，例如石家莊，降低住房公積金貸款首付比例，在橋西等區(qū)最低首付比例為30%，其他區(qū)域為20%，并擴大償還住房公積金貸款提取范圍；

周口、宜賓等13城發(fā)布購房補貼，例如周口，限時段實行購房契稅補貼，住宅面積在144平方米以下的，按實際納稅額的50%補貼，住宅面積在144平方米以上的，按實際納稅額的30%補貼。

近期，各地調(diào)整樓市政策的動作頻頻，比如2022年以來，合肥、昆明、玉林、珠海等地發(fā)布穩(wěn)樓市政策，以發(fā)放購房補貼、調(diào)整住房公積金貸款首付比例為主。

近期，江蘇泰州、湖南瀏陽也跟進了相關政策。廣東省汕尾市在9月10日-10月31日期間舉辦購房節(jié)，在此期間，消費者在汕尾市行政區(qū)域內(nèi)購買一手商品房，提高公積金貸款額度，推行“一人購房全家?guī)汀惫e金新政，以及受理異地購房公積金貸款等。

9月10日，杭州臨安區(qū)出臺“房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展意見”，支持剛需及改善型住房需求，2022年9月15日至2023年3月14日（以網(wǎng)簽時間為準），在臨安范圍內(nèi)購置總價不超過300萬元的新建商品住房給予房屋總價1.5%補貼。購房人不動產(chǎn)登記后進行補貼。

浙江蘭溪今年9月10日至12月31日將實施購房補助政策。對于教育、衛(wèi)健系統(tǒng)在職在編人員購房，將給予專項獎勵，購買首套房、二套房分別獎勵900元/平方米（最高獎勵9萬元）、500元/平方米（最高獎勵5萬元），夫妻雙方均符合條件的按一方享受，獎勵不超過房價總額的15%。

也有地區(qū)則鼓勵房企自行制定讓利政策，比如瀏陽市。

隨著樓市去化壓力逐步顯現(xiàn)，各方對于樓市政策的調(diào)整彈性也越來越大。中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認為，預期“因城施策”力度將進一步加大，政策發(fā)力將顯效，市場企穩(wěn)可期?；久嬷С謴姷臒狳c城市樓市有望率先企穩(wěn)，帶動重點區(qū)域三四線城市樓市完成筑底。

市場成交仍在尋底

這一輪樓市政策釋放的背后，是各地成交全線回落。剛剛過去的9月5日-9月11日這一周，克而瑞研究中心監(jiān)測的重點城市平均去化率降至44%。

9月以來房地產(chǎn)市場恢復緩慢，中秋假期樓市成交仍較為低迷。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年中秋假期期間（9月10日-9月12日），重點監(jiān)測城市新建商品住宅成交面積較去年中秋假期（9月19日-9月21日）下降31.6%，長沙、西寧、南京等地降幅均在70%以上。

不過，部分城市受政策環(huán)境優(yōu)化、疫情得到有效控制等因素帶動，市場活躍度略有好轉(zhuǎn)，購房者信心修復尚需時間。

與此同時，一線城市的房價已出現(xiàn)回穩(wěn)趨勢。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，中秋假期（9.10-9.12）上海新建商品住宅成交5.9萬平方米，比去年中秋假期增加3.5%，延續(xù)近期新房市場活躍勢頭。

不過這與剛需、首改產(chǎn)品成交力度加大，以及新房周度成交均價出現(xiàn)合理回歸有關。

中央層面穩(wěn)樓市基調(diào)不變。近期國常會部署接續(xù)政策還提到,支持剛性和改善性住房需求,促進汽車等大宗消費等。

9月7日召開的國常會指出，依法盤活地方2019年以來結存的5000多億元專項債限額，70%各地留用，30%中央財政統(tǒng)籌分配并向成熟項目多的地區(qū)傾斜。9月11日，央行表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

在這一政策背景下，各地在優(yōu)化政策時也側(cè)重于循序漸進、穩(wěn)步推進。據(jù)中指院統(tǒng)計，截至9月13日，今年已有超250個省市優(yōu)化調(diào)整政策超700次。

其中4-6月政策密集出臺，8月穩(wěn)樓市積極信號持續(xù)釋放，五年期以上LPR迎來今年第三次下調(diào)。

樓市政策正進入新一輪釋放期，或進一步促進與加強樓市平穩(wěn)發(fā)展，對于房企而言，樓市回暖可期，或?qū)ζ髽I(yè)流動性有一定紓困作用。

8月10日，央行發(fā)布2022年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告。報告指出，截至6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產(chǎn)貸款余額53.1萬億元，同比增長4.2%。其中，個人住房貸款余額38.9萬億元，同比增長6.2%;住房開發(fā)貸款余額9.4萬億元，同比下降1.4%。

報告強調(diào)，下一階段，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。

2022年下半年，房企境內(nèi)債務到期規(guī)模約2328億元，約占下半年行業(yè)整體債務到期量的57%。年初至今，整體融資環(huán)境處于快速“冷卻”的狀態(tài)，房企的融資需求和能力同時下降。

長期以來，房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)繁榮帶動建筑、鋼鐵、水泥、家電、家具等20個以上行業(yè)發(fā)展，并助推了金融業(yè)的大擴張，對中國經(jīng)濟的拉動貢獻巨大。隨著房地產(chǎn)投資和交易的收縮，與房地產(chǎn)相關的行業(yè)都將面臨需求收縮問題。

從各方面形勢來看，在守好“房住不炒”底線的同時，各地因城施策穩(wěn)地產(chǎn)措施正在進一步發(fā)力。政策優(yōu)化范圍、力度和尺度在適度調(diào)整;助力企業(yè)債務重組、化解項目交付風險等細化措施也在有序推進……祭出各種“組合拳”后，部分城市一二手房市場已現(xiàn)回穩(wěn)。

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