行業(yè)調研 商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀如何?中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢分析

• 陳觀秋 2022年11月30日 來源：百度 1455 96
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商業(yè)地產行業(yè)作為房地產行業(yè)的子行業(yè)，其發(fā)展受國民經濟整體發(fā)展速度等宏觀因素的影響，在開發(fā)模式和經營模式方面與住宅型物業(yè)有明顯差異。商業(yè)地產行業(yè)為資金密集型行業(yè)，在過去相對寬松的貨幣環(huán)境下，參與者眾多，產品同質化程度及供給量均較高，目前行業(yè)競爭較為激烈

現(xiàn)如今，大多數商業(yè)項目開發(fā)都以“住宅+商業(yè)體”的形式開發(fā)，而對于住宅和商業(yè)體的規(guī)劃，主流還是商住分離，但仍有部分開發(fā)商為了賣得好，采用“商住一體”形式，即樓下為商業(yè)，樓上為住宅。

目前，多數地方出臺相關政策提出，對于商業(yè)地產開發(fā)要求商業(yè)樓棟與住宅樓棟分開，不能延續(xù)以前樓上是居民住戶，樓下是商鋪商場市場的建筑形態(tài)，即要求“商住分離”的形式，以此保障居民生活和商業(yè)運營之間互不干擾。在此趨勢下，“商住一體”逐漸退出市場。

商業(yè)地產，指作為商業(yè)用途的地產，故又名做商鋪地產。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業(yè)的地產形式，是狹義的商業(yè)地產。

商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著房地產市場進入深度調整通道，在以“穩(wěn)”為主基調的行業(yè)大勢下，房企過去依靠“高杠桿、高負債、高周轉”實現(xiàn)快速擴張的“規(guī)模紅利時代”已經過去。

商業(yè)地產行業(yè)作為房地產行業(yè)的子行業(yè)，其發(fā)展受國民經濟整體發(fā)展速度等宏觀因素的影響，在開發(fā)模式和經營模式方面與住宅型物業(yè)有明顯差異。商業(yè)地產行業(yè)為資金密集型行業(yè)，在過去相對寬松的貨幣環(huán)境下，參與者眾多，產品同質化程度及供給量均較高，目前行業(yè)競爭較為激烈。同時，商業(yè)地產行業(yè)還有投資回報期長、現(xiàn)金回籠慢的特點。

據中研產業(yè)研究院《2022-2027年中國商業(yè)地產行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀調研及投資前景預測研究報告》分析：

從當下的商業(yè)地產市場表現(xiàn)來看，已經進入一個新階段。新的市場形勢下，商業(yè)地產成為行業(yè)轉型升級和企業(yè)尋求利潤增長點的重要賽道，開啟新世代下向新的發(fā)展模式轉型升級的新路徑。

商業(yè)地產在成為部分房企“上位”砝碼的同時，發(fā)展模式也亟待轉型。一方面，功能單一的百貨商場日漸式微，集購物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的未來社區(qū)備受青睞;另一方面，在面臨債務和資金壓力的情況下，商業(yè)地產輕資產運營模式正逐漸成為房企共識。

2021年，商業(yè)地產百強代表企業(yè)經營性物業(yè)持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%;全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。

隨著市場容量逐漸飽和，商業(yè)地產行業(yè)“內卷”也愈演愈烈，集購物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫字樓等多種業(yè)態(tài)于一體的未來社區(qū)開始嶄露頭角并備受青睞。

中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展趨勢

2021年7月，經國務院批準，在上海、北京、廣州、天津、重慶等市率先開展國際消費中心城市培育建設，提出“用5-10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的總體目標。該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業(yè)內高度關注，各地提出了培育建設國際消費中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業(yè)過于同質化的局面。

受宏觀經濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現(xiàn)與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調周期，但長期來看新消費賽道基本面依然向好。

繼恒大暴雷事件之后，又一批地產企業(yè)相繼陷入債務危機，他們的共同特質都是單一的住宅開發(fā)模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業(yè)雙輪驅動地產商，則在金融收縮背景下總體經營良好、表現(xiàn)穩(wěn)健，旗下優(yōu)質的商業(yè)不動產不僅為企業(yè)提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業(yè)的品牌效應更具競爭優(yōu)勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業(yè)地產將更趨專業(yè)化發(fā)展。

想要了解更多商業(yè)地產行業(yè)的發(fā)展前景，請查閱《2022-2027年中國商業(yè)地產行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀調研及投資前景預測研究報告》。

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  商業(yè)地產，指作為商業(yè)用途的地產，故又名做商鋪地產。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑...

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