2023購物中心運營行業(yè)市場深度調(diào)研

• 方蔓桃 2022年12月21日 來源：百度 815 49
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購物中心主要是將多個零售店鋪綜合在一起，在一個大型的建筑物內(nèi)或者某一個特定的區(qū)域內(nèi)，為消費者提供較為完善的綜合性服務，屬于商業(yè)綜合體的一種。購物中心按輻射范圍和選址可分為為城市型、區(qū)域型、社區(qū)型和奧特萊斯型。按品牌次級可分為精品型、時尚型和生活型。購

一、購物中心行業(yè)發(fā)展概況

購物中心主要是將多個零售店鋪綜合在一起，在一個大型的建筑物內(nèi)或者某一個特定的區(qū)域內(nèi)，為消費者提供較為完善的綜合性服務，屬于商業(yè)綜合體的一種。購物中心按輻射范圍和選址可分為為城市型、區(qū)域型、社區(qū)型和奧特萊斯型。按品牌次級可分為精品型、時尚型和生活型。購物中心的規(guī)模以及形式與周邊環(huán)境有一定關聯(lián)，所以會將購物中心分為不同的類別。

購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。

購物中心相比于傳統(tǒng)的百貨門店，在客群定位，功能布局、空間打造、消費體驗上都更多地從消費需求、消費變化、消費習慣出發(fā)，更好地體現(xiàn)了消費者中心地位，表現(xiàn)出了鮮明的需求導向、流量導向，更好地順應了消費品質(zhì)化、家庭化、生活方式化發(fā)展方向，順應了消費中心從功能性、實物型消費向服務型、體驗式、社交化、泛娛樂化消費轉移的趨勢。

二、購物中心行業(yè)現(xiàn)狀分析

數(shù)據(jù)顯示，2016-2021年我國購物中心總數(shù)量由2862家增長至5936家，購物中心總面積由23899萬平方米增長至47500萬平方米。其中，2020-2021年受疫情影響，購物中心新開業(yè)數(shù)量和面積波動下滑。數(shù)據(jù)顯示，2020年我國購物中心新開業(yè)數(shù)量為374家，較上年同比下降28.4%;我國購物中心新開業(yè)面積為3530萬平方米，較上年同比下降26%。2021年我國購物中心新開業(yè)數(shù)量為510家，較上年同比增長36.4%;我國購物中心新開業(yè)面積為4768萬平方米，較上年同比增長35.1%。

人流量方面，2020年我國購物中心累計客流量為260億人次，較上年同比下降31.6%;2021年我國購物中心累計客流量為287億人次，較2020年增長10.4%，但仍未恢復至2019年的客流量水平。

2012至2021年，全國居民人均可支配收入從16510元增長至35128元，期間年均復合增速為8.75%。隨著居民人均可支配收入的快速增長，為購物中心市場的發(fā)展奠定了穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率接近65%，相比 2020年末提高了0.83個百分點。隨著我國城鎮(zhèn)化率的不斷提升，城市購物中心數(shù)量也隨之增長。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021年全國新開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量510個(含存量改造物業(yè);不含專業(yè)市場、家居建材商場、純商業(yè)街區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，商業(yè)建筑面積≥2萬方)，同比增長36.36%。

根據(jù)2021年中國購物中心年度調(diào)查統(tǒng)計結果，購物中心TOP70企業(yè)2021年在營購物中心2061個，總建筑面積約2.13億平方米。在70家企業(yè)中，旗下在營購物中心數(shù)量10-29個的占比最高，為49%;萬達商業(yè)管理集團有限公司在營購物中心總數(shù)及總建筑面積最多，分別為417個、5895家。

2021年，最新擬開業(yè)時間的購物中心約1200家。而歷年全國購物中心年開業(yè)率基本在55%上下，但因疫情延遲的項目今年開業(yè)概率理應大于歷年開業(yè)率，所以在疫情穩(wěn)定前提下，2021年至少能開出700家，新增體量約6000萬平方米。

從城市選擇和商圈進駐上來看，前十年60%的購物中心集中在四個一線城市，后逐漸延伸至二線城市。但近幾年隨著一二線城市購物中心平均空置率的提升，購物中心爭先下沉將成為行業(yè)主要發(fā)展趨勢。數(shù)據(jù)顯示，2019-2021年我國購物中心平均空置率分別達到6.1%、11%、9%。

三、購物中心行業(yè)前景分析

購物中心要想實現(xiàn)科學的業(yè)態(tài)組合，首先應該不斷地優(yōu)化以及提升自身的業(yè)態(tài)、品類豐富度。當前購物中心因體量限制、業(yè)態(tài)規(guī)劃不合理等因素，造成業(yè)態(tài)或品類缺失，譬如有些購物中心缺少超市業(yè)態(tài)，造成了無法滿足消費者的日常生活需求，間接影響了其他業(yè)態(tài)的客流帶動。

購物中心在追求業(yè)態(tài)、品類豐富度的同時，不可避免地會與其他競爭對手產(chǎn)生同質(zhì)化，有些甚至同質(zhì)化程度達70%，為避免惡性競爭，購物中心應該在相同業(yè)態(tài)或品類招商方面，盡量實施品牌差異化，減小競爭壓力。

當前，許多購物中心大力引進了數(shù)碼體驗店，包括蘋果、華為、小米的體驗門店，這類門店能夠帶給消費者在智能科技下的沉浸式的消費體驗。網(wǎng)紅飲品也發(fā)展迅速，以喜茶、一點點奶茶為代表的飲品品類，不僅具有較強的租金承受能力，并且其自帶話題度，能夠吸引諸多粉絲“打卡”拍照，不僅能使得購物中心的客流量得到拉動，還能夠給購物中心整體的形象增加創(chuàng)新、年輕和體驗的元素。對于運動品類，在當前我國全民運動潮的興起下，運動服飾市場發(fā)展迅速，加上當前的運動服飾品牌大都比較注重時尚度的打造，有助于購物中心吸引年輕且具有一定消費潛力的群體。

同時隨著年輕消費群體的崛起，年輕人正在成為購物中心的消費主力。因此，如何吸引年輕人成為購物中心行業(yè)關注的焦點。為了吸引年輕人，很多購物中心都在費盡心思打造新奇潮酷的體驗場景。不過，在強化體驗的同時如何保持消費同步增長，實現(xiàn)體驗和消費的平衡，對于很多購物中心來說依然是一大挑戰(zhàn)。

對于新興品牌而言，一方面，當前新興零售品牌、跨界集合店品牌的發(fā)展速度較快，當前新興的零售品牌有著豐富的品類和形式，例如潮牌店、設計師店鋪、買手店、美妝集合店等，這有助于精準地吸引到細分的客群，進而通過精準人群明確購物中心定位，激發(fā)購物中心活力。這些新興品牌給人們帶來了新的生活和時尚方式，是對“人貨場”三要素的創(chuàng)新甚至重構，也給購物中心帶來了新的消費氛圍。另一方面，新興的生活服務品類的發(fā)展卻呈現(xiàn)出下行趨勢，新興的生活服務品牌知名度普遍較低、實力不強，對于購物中心的租金和客流缺乏貢獻。

此外，新興的餐飲品牌、文體娛樂品牌在首層的發(fā)展并不穩(wěn)定，新興餐飲品牌雖然能夠創(chuàng)意創(chuàng)新，給消費者營造新鮮的環(huán)境，但是餐飲行業(yè)主要的還是菜品的口味，因此部分新興的餐飲品牌經(jīng)營狀態(tài)波動較大。而文體娛樂類品牌一般都具有比較高的承租面積，市場影響力還需要后期培育，購物中心“寸土寸金”，引入這類品牌適配度有待考量。

購物中心在追求業(yè)態(tài)、品類豐富度的同時，不可避免地會與其他競爭對手產(chǎn)生同質(zhì)化，有些甚至同質(zhì)化程度達70%，為避免惡性競爭，購物中心應該在相同業(yè)態(tài)或品類招商方面，盡量實施品牌差異化，減小競爭壓力。

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  2022-2027年中國購物中心運營行業(yè)市場深度調(diào)研與趨勢預測研究報告

  購物中心是指一群建筑，是組合在一起的商業(yè)設施，按商圈確定其位置、規(guī)模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營，并且擁有一定規(guī)模的停車場。20世紀80年代以前，我國沒有購物中心，常見的...

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