深圳擬推出共有產(chǎn)權(quán)住房 中國房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇分析

• 吳智聰 2023年1月29日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 755 45
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深圳擬推“共有產(chǎn)權(quán)住房” 售價約為土地出讓時市場價的一半，將降低中低收入群體購房成本

深圳市住建局官網(wǎng)發(fā)布四份與保障性住房相關(guān)的征求意見文件。根據(jù)其中的《深圳市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(征求意見稿)》，深圳擬推出共有產(chǎn)權(quán)住房，為封閉流轉(zhuǎn)、滿五年可轉(zhuǎn)，售價約為土地出讓時市場價的一半。

政府與購房人共有產(chǎn)權(quán)

該意見稿對“共有產(chǎn)權(quán)住房”作出定義：指政府提供政策支持，主要采用市場化方式建設(shè)籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權(quán)利等，面向符合條件的居民供應(yīng)，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的住房。

共有產(chǎn)權(quán)住房主要面向符合條件的戶籍居民供應(yīng)。深圳市政府根據(jù)住房供需情況，逐步將常住居民納入供應(yīng)范圍。

對于申請條件，要求深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在深圳市享受過購房優(yōu)惠政策、5年內(nèi)未在深圳市轉(zhuǎn)讓過或因離婚分割過自有住房等。

共有產(chǎn)權(quán)住房銷售價格按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，單套住房銷售價格根據(jù)項(xiàng)目銷售均價，結(jié)合樓層、朝向等因素確定。

簽訂合同滿5年可轉(zhuǎn)讓

共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行產(chǎn)權(quán)按份共有，購房人產(chǎn)權(quán)份額按照項(xiàng)目銷售均價占市場參考價格的比例確定，原則上不低于50%，同批次銷售的同一項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額相同;其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額。

共有產(chǎn)權(quán)住房實(shí)行產(chǎn)權(quán)封閉流轉(zhuǎn)，簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應(yīng)當(dāng)向代持機(jī)構(gòu)申請收購個人產(chǎn)權(quán)份額;簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉(zhuǎn)讓個人產(chǎn)權(quán)份額或者申請收購。

中國房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇分析

《“十四五”擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略實(shí)施方案》提出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場預(yù)期引導(dǎo)，探索新發(fā)展模式。次日，國務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國-歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對話上發(fā)言中提到，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。12月15日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的重要性。

“十四五”時期將完善住房市場體系和住房保障體系，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。對于住房市場體系，繼續(xù)堅持“房 住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，強(qiáng)化城市政府主體責(zé)任，更好地落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長期調(diào)控目標(biāo)。

三四線城市市場量價或繼續(xù)下行，多個城市庫存量較大，房價仍面臨一定調(diào)整壓力。2023年，在疫情防控形勢逐漸改善的情況下，部分長三角、珠三角三四線城市在強(qiáng)基本面下，市場有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。不過，多個城市可售面積出清周期超20個月，房價調(diào)整態(tài)勢或延續(xù)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，同時提出了房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資5項(xiàng)優(yōu)化措施，即“第三支箭”，落實(shí)證監(jiān)會主席易會滿前期表態(tài)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盤活存量、防范風(fēng)險、轉(zhuǎn)型發(fā)展，更好地服務(wù)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤。

隨著改善型住房超越剛需成為當(dāng)前最重要的市場支撐，以多孩、投親養(yǎng)老、職住距離等需求為核心的相關(guān)支持政策的市場影響力也將逐步凸顯，各重點(diǎn)城市房市支持政策或?qū)⒂纱苏归_。

2023中國房地產(chǎn)行業(yè)趨勢預(yù)測

中共二十大的召開明確了未來五年中國式現(xiàn)代化的發(fā)展方向，從房地產(chǎn)相關(guān)部分來看，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度?！北硎雠c“十九大”報告中的一致。從房地產(chǎn)相關(guān)表態(tài)來看，“二十大”表述與“十九大”相對一致。

近日，一年一度的中央經(jīng)濟(jì)工作會議在京召開，會議分析了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢，部署2023年經(jīng)濟(jì)工作。保交樓、保民生、保穩(wěn)定，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡……本次會議對房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要表述和部署引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。

未來房地產(chǎn)政策主基調(diào)將繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，強(qiáng)化住房的居住功能，弱化住房的金融屬性，嚴(yán)防房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化。展望2023年,樓市銷售預(yù)計處于“U“型的底部抬升階段。整體來看,隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化,社會經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇,疊加房企信用逐步修復(fù),樓市寬松政策持續(xù)顯效,市場信心或有望修復(fù),2023年房地產(chǎn)市場預(yù)計將逐漸企穩(wěn)。

對于2023年的樓市走向，近日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首提，扎實(shí)落實(shí)好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作的“三?！闭摺τ诮酉聛淼墓ぷ靼才?，將會以保穩(wěn)定、防風(fēng)險雙軌主導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場恢復(fù)活力。

房地產(chǎn)投資市場分析2023

數(shù)據(jù)顯示，2022年房地產(chǎn)市場整體規(guī)?；氐搅私昵?。隨著2023年新一輪支持措施的落地，行業(yè)信心提升，房企銷售將會發(fā)生明顯改善。房企要平衡安全與發(fā)展，迎接行業(yè)新周期。房地產(chǎn)行業(yè)的韌性猶在，行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入新常態(tài)。

政策層面，2022年四季度以來，多部門陸續(xù)出臺房地產(chǎn)行業(yè)融資利好政策，從信貸、債券、股權(quán)等方面為行業(yè)融資提供支持。1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會。會議要求，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

近日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。業(yè)內(nèi)分析師表示，此次政策給予了房價疲軟的城市自主下調(diào)房貸利率的權(quán)限，充分體現(xiàn)了對首套購房、剛需購房的支持。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)“三支箭”(債券融資、信貸融資、股權(quán)融資)等政策落地，多個融資渠道快速修復(fù)，2022年末融資規(guī)模出現(xiàn)翹尾跡象。機(jī)構(gòu)預(yù)計，2023年各項(xiàng)金融支持政策將會持續(xù)推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道有望進(jìn)一步順暢。

更多行業(yè)相關(guān)消息，請點(diǎn)擊中研研究院出版的《2022-2027年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測報告》。

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