長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式有多少?中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

• 吳智聰 2023年1月30日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1199 78
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“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。

運(yùn)營(yíng)模式

一是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，公寓所有者(主要是房企)成立專門(mén)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)存量房或新建租賃住房的運(yùn)營(yíng)，為租客提供租賃和增值服務(wù)，獲取“資產(chǎn)增值和租金”;

二是資產(chǎn)托管，房企將公寓托管給運(yùn)營(yíng)服務(wù)商進(jìn)行出租和租后管理，承擔(dān)房屋維護(hù)費(fèi)和裝修費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和租金收入;運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)公寓運(yùn)營(yíng)，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務(wù)，賺取托管費(fèi)和租客增值服務(wù)費(fèi);

三是運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從資產(chǎn)所有者處承包公寓，對(duì)房屋進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝修，并且負(fù)責(zé)出租期間的運(yùn)營(yíng)和維護(hù);向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi);而資產(chǎn)所有者享受資產(chǎn)增值和固定租金收益;

四是代建運(yùn)營(yíng)，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規(guī)劃、建造和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務(wù)費(fèi)，賺取租金差價(jià)和服務(wù)費(fèi);土地所有者需要支付房企建筑費(fèi)用，享受資產(chǎn)增值和固定租金收益。房企擔(dān)任代建運(yùn)營(yíng)的角色。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

中國(guó)的長(zhǎng)租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源—設(shè)計(jì)裝修—營(yíng)銷簽約—日常運(yùn)營(yíng)管理—后期項(xiàng)目退出。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)流程中，除了通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)和租賃獲得資產(chǎn)價(jià)值和租金收益以外，產(chǎn)業(yè)鏈上其他可以產(chǎn)生的業(yè)務(wù)主要包括獲得房源后裝修設(shè)計(jì);運(yùn)營(yíng)過(guò)程中大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的應(yīng)用;日常運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的附加服務(wù)，如租金貸款、家具租賃等。

隨著國(guó)內(nèi)整體租房需求持續(xù)增長(zhǎng)，除開(kāi)2020年疫情影響，經(jīng)濟(jì)景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模下降外，2017年我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模表現(xiàn)為持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，整體增速較高，數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)17948億元，同比2020年增長(zhǎng)16.4%。

數(shù)據(jù)顯示，集中式長(zhǎng)租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規(guī)模增長(zhǎng)212%至449億元，相對(duì)而言，分散性和以個(gè)人為主的非結(jié)構(gòu)化長(zhǎng)租公寓占比小幅度下降。就國(guó)內(nèi)整體運(yùn)營(yíng)中的集中式長(zhǎng)租公寓數(shù)量變動(dòng)而言，近年來(lái)隨著萬(wàn)科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長(zhǎng)租公寓數(shù)量快速增長(zhǎng)，截至2021年已達(dá)260萬(wàn)套，相較17年底增長(zhǎng)160萬(wàn)噸，其中非連鎖仍是主要數(shù)量來(lái)源，但連鎖整體增速更快，占比持續(xù)增長(zhǎng)。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展模式與政策分析

作為租房市場(chǎng)的重要板塊，長(zhǎng)租公寓行業(yè)亦在摸索更成熟的發(fā)展模式。在經(jīng)歷了規(guī)模快速擴(kuò)張階段后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)主動(dòng)按下緩沖鍵，開(kāi)啟自我迭代之路。

3月5日發(fā)布的《政府工作報(bào)告》指出，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。話音剛落，多個(gè)省積極響應(yīng)政策，湖南省、鄭州市、深圳市等出臺(tái)租賃住房用地政策，鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展?jié)u成大潮。

《北京市住房租賃條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)將于9月1日起施行?！稐l例》堅(jiān)持發(fā)展與規(guī)范并重，住房租賃體系更加完善。在強(qiáng)化政府對(duì)房源供給統(tǒng)籌職責(zé)、提高城市基層社會(huì)治理水平的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)主體責(zé)任，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。強(qiáng)化底線思維，管理措施更加精準(zhǔn)。依據(jù)我國(guó)價(jià)格法、突發(fā)事件應(yīng)對(duì)法等法律法規(guī)，規(guī)定政府相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全預(yù)警機(jī)制，保持租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定，突出底線響應(yīng)和聯(lián)動(dòng)管控。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

近年來(lái)，在“房住不炒”“租售并舉”“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，不少長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系(下稱“納?！?。

今年以來(lái)，我國(guó)住房租賃行業(yè)再迎實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。保障性租賃住房試點(diǎn)40城建設(shè)提速，多地陸續(xù)公布籌建進(jìn)度，供給增量迅速擴(kuò)充。與此同時(shí)，在一系列政策利好下，不少長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系。

ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計(jì)為62019套(間)。納保比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占宿舍型公寓總規(guī)模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的納保比例分別為5.1%和3.1%。

與此同時(shí)，納保的企業(yè)名單亦持續(xù)更新中。除了國(guó)資背景企業(yè)外，一些非國(guó)有企業(yè)也獲得進(jìn)入保租房領(lǐng)域的門(mén)票，包括旭輝瓴寓、安歆、柚米寓等，企業(yè)參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開(kāi)展運(yùn)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)管理等。

ICCRA統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)共有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超過(guò)10%。

長(zhǎng)租公寓競(jìng)爭(zhēng)格局

2009年，以創(chuàng)業(yè)系為主的品牌商開(kāi)始進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，此后各家公寓品牌紛紛成立，包括魔方、YOU+、樂(lè)乎等品牌。行業(yè)轉(zhuǎn)型階段，主流房企已經(jīng)基本完成長(zhǎng)租公寓等地產(chǎn)相關(guān)多元化業(yè)務(wù)布局，目前國(guó)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)第一梯隊(duì)仍是由具備高資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)的主流房企，其中萬(wàn)科和龍湖整體管理規(guī)模位列一二，2021年分別為20.87萬(wàn)件和12萬(wàn)件。

萬(wàn)科泊寓作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓龍頭企業(yè)，主要盈利模式是資產(chǎn)收購(gòu)+持有經(jīng)營(yíng)，通過(guò)公開(kāi)招拍掛的方式獲取自持住宅用地，自建公寓，自己運(yùn)營(yíng)。數(shù)據(jù)顯示，累計(jì)開(kāi)業(yè)從2015年的1000間到2022年上半年的16.95間，管理規(guī)模已接近21萬(wàn)件，整體租賃營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)，2021年已達(dá)到28.9億元，2022年上半年?duì)I收為14.8億元。整體出租率為94.0%，續(xù)租率為56%，而管理規(guī)模第二的龍湖冠寓整體出租率在93.3%，表明用戶對(duì)主流房企公寓的認(rèn)可度。

欲了解更多市場(chǎng)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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