全國(guó)6億棟房屋并不全是商品房 商品房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景機(jī)遇分析

• 吳亞楠 2023年2月24日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 738 44
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看似龐大“6億棟”中并不全是商品房。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“農(nóng)村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類的建筑，總的算下來，住宅占比不會(huì)很大。”

全國(guó)6億棟房屋并不全是商品房

根據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》相關(guān)報(bào)道，由住建系統(tǒng)承擔(dān)的房屋建筑和市政設(shè)施普查，涉及全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。其中，農(nóng)村房屋量大面廣，以棟數(shù)計(jì)占城鄉(xiāng)房屋建筑總量90%以上，以面積計(jì)占一半;而城鎮(zhèn)房屋則為4700多萬棟，同時(shí)分為住宅與非住宅兩大類。

有關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)外披露，在過去三年里，“住房城鄉(xiāng)建設(shè)行業(yè)獲取了全國(guó)近6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑數(shù)據(jù)以及80多萬處市政設(shè)施數(shù)據(jù)”，看似龐大“6億棟”中并不全是商品房。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“農(nóng)村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類的建筑，總的算下來，住宅占比不會(huì)很大?！?/strong>

中央多次強(qiáng)調(diào) " 允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求 "，進(jìn)一步明確了支持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的信號(hào)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒仍較為低迷，政策端仍需發(fā)力穩(wěn)定預(yù)期。短期來看，各地因城施策的力度有望進(jìn)一步加大，" 保交樓 " 相關(guān)舉措繼續(xù)落地見效，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，特別是熱點(diǎn)一二線城市，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，但對(duì)于大多數(shù)城市來說，市場(chǎng)情緒的修復(fù)仍需要時(shí)間。商品房行業(yè)市場(chǎng)投資情況如何?

根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國(guó)商品房行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查及投資策略咨詢報(bào)告》顯示：

商品房在中國(guó)興起于80年代，它是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。商品房根據(jù)其銷售對(duì)象的不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

1月份商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)數(shù)據(jù)分析

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1月份，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加;一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲、二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比下降。

具體而言，環(huán)比數(shù)據(jù)方面，1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%。

二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

同比數(shù)據(jù)上，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有36個(gè)和13個(gè)，比上月分別增加21個(gè)和6個(gè)。

一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%;二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.5%轉(zhuǎn)為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%;

二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅與上月相同。

春節(jié)過后，北上廣深等一線城市以及蘇州、武漢、成都等重點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來一波回暖。近期，多地報(bào)道房貸年齡限制放款，且公積金政策、房貸利率下調(diào)等政策也在持續(xù)“助攻”樓市。業(yè)內(nèi)期待許久的樓市“小陽(yáng)春”正在醞釀當(dāng)中。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。展望2021年，國(guó)家將堅(jiān)持“房住不炒”原則，大力發(fā)展租房租賃市場(chǎng)，“三道紅線”政策下房企財(cái)務(wù)降杠桿將是主旋律。

商品房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景機(jī)遇分析

商品房建筑面積由建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積;部分組成。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

這十年，是我國(guó)歷史上保障性安居工程建設(shè)規(guī)模最大、投資最多的十年，億萬百姓喜圓安居夢(mèng)想。這十年，住房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)增加，商品住宅銷售面積累計(jì)132.34億平方米，是上一個(gè)十年的2.2倍。住房品質(zhì)逐步提升，新建住房質(zhì)量更高、配套設(shè)施更全、居住環(huán)境更加優(yōu)美。

整體來看，2021年我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率64.72%，而根據(jù)中國(guó)社科院預(yù)計(jì)，在“十四五”期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍將高速推進(jìn)，并在三五年后進(jìn)入穩(wěn)定的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化率的峰值大概率是出現(xiàn)在75%~80%之間。

在當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，我國(guó)發(fā)展仍然處于重要戰(zhàn)略機(jī)遇期，機(jī)遇與挑戰(zhàn)都會(huì)有新的發(fā)展變化，而房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，也無疑將迎來新的戰(zhàn)略機(jī)遇。

商品房行業(yè)報(bào)告對(duì)中國(guó)商品房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)格局及市場(chǎng)供需形勢(shì)進(jìn)行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境及技術(shù)環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機(jī)遇及挑戰(zhàn)。還重點(diǎn)分析了重點(diǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對(duì)未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進(jìn)行了專業(yè)的預(yù)判。

本報(bào)告同時(shí)揭示了商品房市場(chǎng)潛在需求與潛在機(jī)會(huì)，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準(zhǔn)確的市場(chǎng)情報(bào)信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時(shí)對(duì)政府部門也具有極大的參考價(jià)值。

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