養(yǎng)老公寓行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)報(bào)告2023

• 陳觀秋 2023年4月24日 來(lái)源：百度 1341 88
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中華人民共和國(guó)2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰，2022年年末，我國(guó)60歲以上人口數(shù)量達(dá)28004萬(wàn)，占全國(guó)人口的19.8%，65歲以上人口占比達(dá)14.9%。隨著中國(guó)老年人口的遞增，國(guó)民人均壽命不斷延長(zhǎng)，養(yǎng)老問(wèn)題日益嚴(yán)峻。

“如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所依”成為今年全國(guó)兩會(huì)期間，多位全國(guó)政協(xié)委員和全國(guó)人大代表共同關(guān)注的話題。

3月5日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，五年來(lái)，我們切實(shí)保障和改善民生，加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)社會(huì)保障和服務(wù)。建立基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金中央調(diào)劑制度，連續(xù)上調(diào)退休人員基本養(yǎng)老金，提高城鄉(xiāng)居民基礎(chǔ)養(yǎng)老金最低標(biāo)準(zhǔn)，穩(wěn)步提升城鄉(xiāng)低保、優(yōu)待撫恤、失業(yè)和工傷保障等標(biāo)準(zhǔn)。積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，推動(dòng)老齡事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

今年2月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的《中華人民共和國(guó)2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰，2022年年末，我國(guó)60歲以上人口數(shù)量達(dá)28004萬(wàn)，占全國(guó)人口的19.8%，65歲以上人口占比達(dá)14.9%。

隨著適老化產(chǎn)業(yè)的悄然興起，開(kāi)發(fā)和推廣適老產(chǎn)品，拓展可持續(xù)增長(zhǎng)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)發(fā)展空間已成國(guó)家政策導(dǎo)向。

一、養(yǎng)老公寓概述

養(yǎng)老公寓是一種專(zhuān)供老人居住的專(zhuān)用住宅，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的住宅類(lèi)型。養(yǎng)老公寓屬于商業(yè)房地產(chǎn)范疇，具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn)，其需求主要來(lái)源于老齡化人口的需要。

養(yǎng)老公寓是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中偏中高端消費(fèi)的業(yè)態(tài)，從跑馬圈地到管理運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)新一輪升級(jí)。在2010年前后，像泰康人壽，親和源集團(tuán)等以老年人為客戶(hù)群體的機(jī)構(gòu)就開(kāi)始布局養(yǎng)老公寓，2013年養(yǎng)老政策元年后，陸續(xù)有大批地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)大規(guī)模進(jìn)入產(chǎn)業(yè)，但大多機(jī)構(gòu)都是為了圈地而并非為了做養(yǎng)老，進(jìn)入2018年，房市進(jìn)入休整期和服務(wù)付費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，養(yǎng)老公寓開(kāi)始逐步從跑馬圈地走向精耕細(xì)作，運(yùn)營(yíng)成為養(yǎng)老地產(chǎn)天字一號(hào)工程。

養(yǎng)老公寓四種常用銷(xiāo)售模式，會(huì)員模式資產(chǎn)最輕最易復(fù)制。目前養(yǎng)老公寓付費(fèi)模式有四種常見(jiàn)付費(fèi)模式，第一種是常見(jiàn)的按住宅銷(xiāo)售，以老年人住宅配套作為噱頭，資產(chǎn)較重;第二種是出租模式，單純出租床位，資產(chǎn)較輕但運(yùn)維成本較高;三是租售結(jié)合模式，先租后賣(mài)，資產(chǎn)較重;第四種是會(huì)員模式，此類(lèi)模式能一次性收取較高的會(huì)員費(fèi)，且每年有一定的年費(fèi)收入，屬于支付端得到保障，成本端可控的較輕資產(chǎn)模式。

二、養(yǎng)老公寓行業(yè)市場(chǎng)需求

中國(guó)人口老齡化發(fā)展速度快，上海市、遼寧省、山東省、四川省、江蘇省和重慶市六省已提前跨入深度老齡化社會(huì)，中國(guó)人口紅利正削弱減退，未富先老成為了中國(guó)養(yǎng)老的一個(gè)典型現(xiàn)象。目前中國(guó)已進(jìn)入老齡化階段，根據(jù)1956年聯(lián)合國(guó)《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^(guò)7%時(shí)，則意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化。1982年維也納老齡問(wèn)題世界大會(huì)，確定60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤^(guò)10%，意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入嚴(yán)重老齡化。

今年2月28日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布的《中華人民共和國(guó)2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為-0.60‰，2022年年末，我國(guó)60歲以上人口數(shù)量達(dá)28004萬(wàn)，占全國(guó)人口的19.8%，65歲以上人口占比達(dá)14.9%。

目前中國(guó)老齡化程度持續(xù)加重，老年撫養(yǎng)比逐年上升，養(yǎng)老壓力日益加重，作為主要養(yǎng)老資金來(lái)源的家庭首當(dāng)其沖。此外，家庭撫養(yǎng)還會(huì)受到家庭結(jié)構(gòu)小型化、高齡老人數(shù)量增加、新進(jìn)入的60歲老齡人特征變化帶來(lái)的影響。

隨著中國(guó)老年人口的遞增，國(guó)民人均壽命不斷延長(zhǎng)，養(yǎng)老問(wèn)題日益嚴(yán)峻。針對(duì)人口流動(dòng)活躍，獨(dú)生子女養(yǎng)老負(fù)擔(dān)重等社會(huì)問(wèn)題，養(yǎng)老模式也由傳統(tǒng)單一的家庭養(yǎng)老衍生出了機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等模式。

三、養(yǎng)老公寓行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)

經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，在我國(guó)老齡化程度不斷加深的背景下，老年群體規(guī)模不斷擴(kuò)大將釋放大量養(yǎng)老需求，銀發(fā)經(jīng)濟(jì)有望成為未來(lái)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)能。目前我國(guó)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)仍處于成長(zhǎng)期，隨著后續(xù)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的多元化發(fā)展，將不斷催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)新模式、新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，包括康養(yǎng)服務(wù)、旅居養(yǎng)老、養(yǎng)老金融等細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒂型麑?shí)現(xiàn)較快發(fā)展，同時(shí)對(duì)于公共設(shè)施、建筑、家居等適老化改造也將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。

政府對(duì)于養(yǎng)老公寓的發(fā)展同樣給予支持態(tài)度。全國(guó)老齡辦在《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》就指出，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)政策中，對(duì)開(kāi)發(fā)老年公寓、老少同居的新社區(qū)和有適老功能的新型住宅提供相應(yīng)政策扶持。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國(guó)養(yǎng)老公寓行業(yè)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)及投資價(jià)值評(píng)估報(bào)告》分析：

在中國(guó)一線及部分二線城市，一些有條件的老人對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的需求，從一張養(yǎng)老床位向一套房、一種服務(wù)、一種生活方式發(fā)生轉(zhuǎn)變，由居家養(yǎng)老向機(jī)構(gòu)養(yǎng)老轉(zhuǎn)變。加上老年人養(yǎng)老費(fèi)用的承擔(dān)者，也就是其子女正處在事業(yè)黃金期，因此養(yǎng)老公寓市場(chǎng)的興起正當(dāng)其時(shí)。

一方面，將“活力長(zhǎng)者”與“長(zhǎng)期照護(hù)”人群進(jìn)行概念上的區(qū)隔，養(yǎng)老公寓產(chǎn)品也應(yīng)由此進(jìn)行細(xì)分。大部分55歲至75歲的長(zhǎng)者群體，真正的需求并不是“養(yǎng)老”，而是“退休后的精彩生活和健康管理”;75歲至85歲或以上的長(zhǎng)者，才真正出現(xiàn)“養(yǎng)老”需求——即失能半失能和失智老人的護(hù)理型養(yǎng)老需求，他們才需要長(zhǎng)期照護(hù)服務(wù)。

目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展空間巨大，并且有賴(lài)于政府進(jìn)一步打破諸多政策壁壘。在融資方面，亟待養(yǎng)老專(zhuān)項(xiàng)資金、產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金以及證券化政策的破冰，幫助投資人分散風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率，同時(shí)增加運(yùn)營(yíng)維護(hù)的預(yù)算;在土地供應(yīng)及存量房改造方面，希望政府能夠給予更多政策支持，降低物業(yè)獲取成本;而稅收方面能否給予合理的優(yōu)惠政策，則直接影響到養(yǎng)老公寓的盈利水平和長(zhǎng)期發(fā)展。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

養(yǎng)老公寓行業(yè)在逐步進(jìn)行升級(jí)換代，逐步開(kāi)始向公辦民營(yíng)轉(zhuǎn)變。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多收失能、半失能老人，是目前民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主要發(fā)展方向。而第三類(lèi)多是互聯(lián)網(wǎng)公司或者房地產(chǎn)企業(yè)與養(yǎng)老公司聯(lián)合構(gòu)建的新式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也是未來(lái)所有養(yǎng)老公寓發(fā)展的一個(gè)分支方向——養(yǎng)老房產(chǎn)。

中國(guó)養(yǎng)養(yǎng)老公寓行業(yè)尚處于起步階段，市場(chǎng)前景十分廣闊。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是在未來(lái)有望取代地產(chǎn)成為中國(guó)第一大產(chǎn)業(yè)，其中蘊(yùn)含著巨大的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇。

四、養(yǎng)老公寓行業(yè)發(fā)展機(jī)遇

政府對(duì)于養(yǎng)老公寓的發(fā)展同樣給予支持態(tài)度。全國(guó)老齡辦在《關(guān)于推進(jìn)老年宜居環(huán)境建設(shè)的指導(dǎo)意見(jiàn)》就指出，在城鎮(zhèn)住房供應(yīng)政策中，對(duì)開(kāi)發(fā)老年公寓、老少同居的新社區(qū)和有適老功能的新型住宅提供相應(yīng)政策扶持。

未來(lái)10年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動(dòng)養(yǎng)老公寓市場(chǎng)穩(wěn)步上升。城鎮(zhèn)化已成為整個(gè)中國(guó)未來(lái)發(fā)展的必然趨勢(shì)，到2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%，未來(lái)近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。國(guó)內(nèi)如此龐大的養(yǎng)老公寓市場(chǎng)，將會(huì)給養(yǎng)老公寓的多元化發(fā)展帶來(lái)新的機(jī)遇。

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