中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場需求 中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式分析

• 周迅 2023年5月11日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 662 38
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養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設(shè)計(jì)為創(chuàng)新核心、配建日常生活護(hù)理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場。與普通房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，涉及保險(xiǎn)、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個(gè)行業(yè)。市場參與主體涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)

養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場需求 中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式分析

養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設(shè)計(jì)為創(chuàng)新核心、配建日常生活護(hù)理、餐飲服務(wù)、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的新興地產(chǎn)市場。與普通房地產(chǎn)開發(fā)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸較長，涉及保險(xiǎn)、醫(yī)療、教育、文化體育與娛樂等多個(gè)行業(yè)。市場參與主體涵蓋了地產(chǎn)開發(fā)商、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以及其他業(yè)務(wù)跨界企業(yè)。

根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營主體的不同，可以分為國營機(jī)構(gòu)、民營機(jī)構(gòu)、公辦民營、公助民辦等類型;根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的內(nèi)容以及收費(fèi)差異情況，可以可以劃分為福利院、養(yǎng)老院、敬老院、療養(yǎng)院、老年公寓、護(hù)理院等。福利院、敬老院和養(yǎng)老院一般為政府主導(dǎo)的非營利性公辦機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低，市場供不應(yīng)求，療養(yǎng)院，老年公寓、護(hù)理院等則一般為民辦盈利性機(jī)構(gòu)，提供個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，收費(fèi)相對高昂。目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運(yùn)營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結(jié)合、床位出租、會(huì)員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及深度研究報(bào)告》顯示：

我國老年化過程將經(jīng)歷三個(gè)階段，分別為快速老年化階段、加速老年化階段、重度老年化階段，其中重度老年化階段的老年化水平為31%，80歲以上人口所占比例為25%。目前，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種運(yùn)營模式：一種是持續(xù)照料退休社區(qū)模式(CCRC);一種是全齡型社區(qū)模式;一種是養(yǎng)老公寓模式。

購買力是以收入來做保證的，老年人的經(jīng)濟(jì)收入狀況是決定老年市場規(guī)模和容量的關(guān)鍵因素。老年人經(jīng)濟(jì)收入的主要來源是子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動(dòng)收入以及社會(huì)保險(xiǎn)和救濟(jì)。2010年，僅退休金一項(xiàng)就增加到8383億元，到2020年將為28145億元，2030年將為73219億元。

全齡型社區(qū)，多由房地產(chǎn)商直接開發(fā)，后續(xù)運(yùn)營由養(yǎng)老運(yùn)營公司負(fù)責(zé)。全齡型社區(qū)對于入住者沒有年齡硬性規(guī)定，通常依據(jù)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、養(yǎng)生度假等理念進(jìn)行建設(shè)，老人也多以“候鳥式”居住為主。養(yǎng)老公寓模式通常體量較小，在200個(gè)房間左右。在滿足居住功能的同時(shí)，更加強(qiáng)調(diào)護(hù)理的概念，各類配套設(shè)施較為齊全，可以滿足獨(dú)居老人、失能、失智老人的不同需求，并提供專業(yè)服務(wù)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年全國共有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施32.9萬個(gè)，較上年增加12.5萬個(gè)，同比增長61.27%;養(yǎng)老床位合計(jì)821.0萬張，較上年增加46萬張，同比增長5.94%。其中全國共有注冊登記的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)3.8萬個(gè)，比2019年增長0.4萬個(gè)。

隨著中國老年人養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人的住宅消費(fèi)觀念也隨著改變，從基本的住宅消費(fèi)提高到住宅消費(fèi)的品質(zhì)上來，越來越多的老年認(rèn)識到購買老年公寓是一種投資，既可保值，又可以作為不動(dòng)產(chǎn)留給后代，他們越來越愿意投資老年公寓。根據(jù)調(diào)研分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，其他方式占9%。

面對日益復(fù)雜的老年人口需求更迭，我國養(yǎng)老行業(yè)的供給卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。根據(jù)民政部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施總數(shù)為34萬個(gè)，床位817.2萬張。其中，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)3.9萬個(gè)，床位499.7萬張;社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和設(shè)施30.1萬個(gè)，床位317.5萬張。僅考慮80歲以上自理能力較差的3580萬人，可以看出供給端基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足。

中央及地方密集出臺(tái)了各項(xiàng)政策以支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中，僅中央級的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)文件就多達(dá)一百三十多個(gè)，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、土地規(guī)劃政策、金融支持政策、人才培養(yǎng)政策、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策、行政補(bǔ)貼政策、民營及其他資本優(yōu)惠政策、市場監(jiān)管政策。

根據(jù)“十四五”規(guī)劃綱要，至2025年，我國將支持300個(gè)左右培訓(xùn)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型為普惠養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、1000個(gè)左右公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增加護(hù)理型床位,支持城市依托基層醫(yī)療衛(wèi)生資源建設(shè)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合設(shè)施。加大養(yǎng)老護(hù)理型人才培養(yǎng)力度,擴(kuò)大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位供給，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理型床位占比提高到55%，更好滿足高齡失能失智老年人護(hù)理服務(wù)需求。

本報(bào)告根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場供需、競爭格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場機(jī)會(huì)，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價(jià)值!

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及深度研究報(bào)告》。

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  2023-2028年中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及深度研究報(bào)告

  養(yǎng)老地產(chǎn)，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)的規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設(shè)計(jì)。本報(bào)告由中研普華的資深專家和研究人員通過長期周密的市場調(diào)研...

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