住房貸款市場調(diào)研 住房貸款行業(yè)市場前景深度分析2023

• 方蔓桃 2023年6月16日 來源：百度 1171 76
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對于銀行來說，比如房子實際值100萬元，開發(fā)商和購房人把它評估成了120萬元。假設(shè)是80%的貸款比例額度，貸款就是96萬元。那么一旦房價下行，銀行就會面臨抵押品不足額的風(fēng)險。銀行再向金融市場傳導(dǎo)的話，會帶來一系列風(fēng)險。

住房貸款行業(yè)市場到底多大?今年以來，工商銀行陜西省分行大力推進(jìn)“第一個人貸款銀行”戰(zhàn)略，將穩(wěn)步發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)、保增長的有力抓手，在服務(wù)實體服務(wù)民生中體現(xiàn)金融工作的政治性和人民性，至5月末，個人住房貸款當(dāng)年累計投放額突破100億元，增量居系統(tǒng)前列，為4萬多戶居民剛性住房需求和改善住房條件及時提供資金支持。

今年年初，面對全國經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的形勢，工行陜西分行把助力恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在金融服務(wù)優(yōu)先位置，聚焦穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)、保增長，進(jìn)一步深化“第一個人金融銀行”戰(zhàn)略實施，特別是主題教育開展以來，全行不斷提升為民服務(wù)的自覺性和主動性，個人信貸人員按照“三比三看三提高”工作方法，仔細(xì)分析研判形勢，積極深入市場，訪商戶、走社區(qū)、進(jìn)工地、駐樓盤，將發(fā)展個人住房貸款作為穩(wěn)定個貸業(yè)務(wù)的壓艙石、提升服務(wù)質(zhì)效的突破口，密切關(guān)注住房按揭市場動態(tài)，持續(xù)跟進(jìn)客戶滿足剛性和改善性住房融資需求，及時提供住房領(lǐng)域鏈?zhǔn)骄C合服務(wù)，推動個貸業(yè)務(wù)高質(zhì)量發(fā)展。前五個月，全行個人住房貸款累計投放額達(dá)100億元，同比多投11億元，較年初凈增20億元，增量居系統(tǒng)前列，使4萬多戶購房居民受益。

業(yè)內(nèi)人士分析說，對于銀行來說，比如房子實際值100萬元，開發(fā)商和購房人把它評估成了120萬元。假設(shè)是80%的貸款比例額度，貸款就是96萬元。那么一旦房價下行，銀行就會面臨抵押品不足額的風(fēng)險。銀行再向金融市場傳導(dǎo)的話，會帶來一系列風(fēng)險。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年版住房貸款項目商業(yè)計劃書》分析：

住房貸款行業(yè)市場深度分析

今年以來，加入首套房貸款利率下調(diào)隊伍的城市持續(xù)增加。據(jù)中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來，已有太原、金華、鄭州、珠海、石家莊、沈陽、衢州等40多個城市調(diào)整首套房貸款利率下限至4%以下。

4月份以來，南平、馬鞍山、衢州、駐馬店、沈陽等多個城市首套房貸款利率降低。

其中，部分城市的首套房貸款利率年內(nèi)已經(jīng)多次下調(diào)。例如，今年沈陽首套房貸款利率下調(diào)兩次，先從4.1%降至3.9%，近期調(diào)整后進(jìn)一步降至3.8%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，重點(diǎn)監(jiān)測的百城首套房主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個基點(diǎn);二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月份首套和二套房主流房貸利率較去年同期分別回落116個基點(diǎn)和54個基點(diǎn)。

但與此同時，在北京、上海、廣州等一線城市，多家銀行二手房首套房貸款利率仍保持在4%以上。

對于未來房貸利率走勢，業(yè)內(nèi)幾乎達(dá)成共識。高級分析師表示，考慮到當(dāng)前貸款利率已經(jīng)處于較低水平，加之一季度信貸投放較快，短期內(nèi)房貸利率將維持“按兵不動”的態(tài)勢。

由于首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制仍然繼續(xù)執(zhí)行，預(yù)計仍將有符合規(guī)定的城市跟進(jìn)下調(diào)。

今年以來，工商銀行(4.880, -0.03, -0.61%)陜西省分行大力推進(jìn)“第一個人貸款銀行”戰(zhàn)略，將穩(wěn)步發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)作為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、促消費(fèi)、保增長的有力抓手。到5月末，個人住房貸款當(dāng)年累計投放額突破100億元，為4萬多戶居民剛性住房需求和改善住房條件及時提供資金支持。

住房貸款是很大一部分想要購房人的需求，住房貸款的市場顯而易見。在國內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實現(xiàn)盤活不動產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多。“房貸”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種生活方式。

2022年，繼多個熱點(diǎn)城市房貸利率上升之后，有關(guān)多個城市二手房“停貸”的消息引發(fā)熱議。

隨著信貸環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，國內(nèi)多個城市2月份房貸利率繼續(xù)下降。貝殼研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制下，2月份百城首套主流房貸利率再創(chuàng)2019年以來新低。23城首套房貸利率下降，首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

近日，多地首套房貸款利率明顯下降。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，在經(jīng)歷4個月基本平穩(wěn)后再次明顯下行，絕對水平再創(chuàng)2019年以來新低。二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平。此外，2月份首套、二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP。

熱點(diǎn)二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。多位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，銀行暫停房貸業(yè)務(wù)主要和貸款額度收緊等有關(guān)。

在國內(nèi)主要一線城市，房貸的使用率已經(jīng)達(dá)到較高水準(zhǔn)，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經(jīng)達(dá)到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產(chǎn)申請房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款以實現(xiàn)盤活不動產(chǎn)的居民人數(shù)也越來越多。“房貸”已經(jīng)成為與居民生活息息相關(guān)的一種生活方式。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟(jì)整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險的調(diào)控趨勢。

央行與銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給金融機(jī)構(gòu)劃定了房地產(chǎn)貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規(guī)定工農(nóng)中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%，個人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業(yè)銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。

因此，銀行對房地產(chǎn)的貸款和對個人的住房貸款都被設(shè)置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調(diào)劑上限壓力。

住房貸款未來發(fā)展前景分析

根據(jù)今年經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)和服務(wù)政策要求，在房貸金融服務(wù)中，工行陜西分行緊緊抓住服務(wù)大局、保障民生關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是加強(qiáng)統(tǒng)一部署、強(qiáng)化目標(biāo)導(dǎo)向，將個人住房貸款業(yè)務(wù)作為“一體兩翼”中的“一體”常抓不懈，堅持住房貸款業(yè)務(wù)核心地位不動搖，重點(diǎn)做好一手房優(yōu)質(zhì)按揭項目，開展“掃樓行動”，對優(yōu)質(zhì)樓盤按揭項目營銷服務(wù)全覆蓋，同時提高二手房中介機(jī)構(gòu)的合作體驗，推動一手、二手住房貸款均衡發(fā)展;二是優(yōu)化源頭拓展、精準(zhǔn)服務(wù)目標(biāo)，緊盯政策和市場變化，積極調(diào)整營銷服務(wù)策略，努力鞏固和提升市場份額。

目前房地產(chǎn)行業(yè)處于飽和狀態(tài)，但在國家近兩年連續(xù)頒發(fā)二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。

開年以來，房地產(chǎn)市場政策持續(xù)收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續(xù)。

未來10年中國宏觀經(jīng)濟(jì)仍將有望保持穩(wěn)步發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上升。

今年年初，工行陜西分行把助力恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在金融服務(wù)優(yōu)先位置，將發(fā)展個人住房貸款作為穩(wěn)定個貸業(yè)務(wù)的壓艙石。前五個月，全行個人住房貸款累計投放額達(dá)100億元，同比多投11億元，較年初凈增20億元。

在房貸金融服務(wù)中，工行陜西分行一是加強(qiáng)統(tǒng)一部署、強(qiáng)化目標(biāo)導(dǎo)向，對優(yōu)質(zhì)樓盤按揭項目營銷服務(wù)全覆蓋;二是優(yōu)化源頭拓展、精準(zhǔn)服務(wù)目標(biāo)，緊盯政策和市場變化，積極調(diào)整營銷服務(wù)策略;三是科技賦能、提升處理效率，優(yōu)化個人住房貸款的全面直驅(qū)和批量放款模式，為群眾提供更多金融便利。

城鎮(zhèn)化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，到2030年我國住房貸款要達(dá)到70%，未來近20年還將有約3億人由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

想要了解更多住房貸款行業(yè)詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報告《2023-2028年版住房貸款項目商業(yè)計劃書》。

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