房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研 2023房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)前景分析

• 方蔓桃 2023年7月5日 來(lái)源：百度 473 25
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從橫向來(lái)看，二零二零年房地產(chǎn)行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)13.5%，比重僅僅略低于金融業(yè)、零售業(yè)等一些老牌行業(yè)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了第三產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分，助力打造著第三產(chǎn)業(yè)繁榮的強(qiáng)勁引擎，二零二零年第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)比率達(dá)到54.5%，筑牢了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景怎么樣?房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)具有高度綜合性、先導(dǎo)性和關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較大等特點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)的發(fā)展能有效拉動(dòng)鋼鐵、水泥、建材、建筑施工、室內(nèi)裝修、家具、家電、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家和地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注度較高，宏觀調(diào)控和微觀管理力度較大。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)政府政策的敏感性很強(qiáng)，政府土地出讓制度、土地規(guī)劃條件、行業(yè)管理政策、稅費(fèi)政策、交易管理等相關(guān)政策法規(guī)都直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析顯示

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析

從橫向來(lái)看，二零二零年房地產(chǎn)行業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)13.5%，比重僅僅略低于金融業(yè)、零售業(yè)等一些老牌行業(yè)，這表明房地產(chǎn)行業(yè)已然成為了第三產(chǎn)業(yè)不可或缺的部分，助力打造著第三產(chǎn)業(yè)繁榮的強(qiáng)勁引擎，二零二零年第三產(chǎn)業(yè)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)比率達(dá)到54.5%，筑牢了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基石。

過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)控與整頓。2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不甚樂(lè)觀。房地產(chǎn)是中國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國(guó)商品房銷售面積同比下降24.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比下降10.0%，分別創(chuàng)1992年、1999年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新低，成為2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的拖累。

30大中城市商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年3月商品房銷售可能進(jìn)一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計(jì)1991萬(wàn)平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(lái)(截至3月25日)，30大中城市商品房累計(jì)銷售1238萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點(diǎn)，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷高速增長(zhǎng)后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為當(dāng)務(wù)之急。　房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要賽道。

據(jù)悉，近兩年盡管行業(yè)面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但無(wú)論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機(jī)遇。未來(lái)房企將以多元業(yè)態(tài)為題，探尋市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè);長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)需求主要取決于置業(yè)人口的總 量和結(jié)構(gòu);中短期來(lái)看,由于房地產(chǎn)內(nèi)在的量?jī)r(jià)邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現(xiàn)出周而復(fù)始的波動(dòng)。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對(duì)滯后等問(wèn)題也日益凸顯。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問(wèn)題凸顯，用工荒、流動(dòng)性大、用工成本上升、安全問(wèn)題突出等問(wèn)題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國(guó)房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對(duì)滯后等問(wèn)題也日益凸顯。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)。

人類社會(huì)在最近的兩百年中，隨著工業(yè)化的急速興起，出現(xiàn)了人口由農(nóng)村向城市的大規(guī)模集聚，這就是城市化，它的重要表現(xiàn)形式是，城市規(guī)模越來(lái)越大，城市中間的各類功能物業(yè)形態(tài)千姿百態(tài)，商務(wù)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等等交織呈現(xiàn)。土地和房產(chǎn)價(jià)格也伴隨城市化過(guò)程逐步走高。目前，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化已經(jīng)完成，城市化率達(dá)到80%甚至90%以上，城市化的人口紅利已經(jīng)結(jié)束。中國(guó)的城市化高潮于上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始，經(jīng)過(guò)40年的高速發(fā)展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)還有將近20年的城市化人口紅利期。顯然，城市化型的房地產(chǎn)是依附在基礎(chǔ)型房地產(chǎn)上面的一種特殊的房地產(chǎn)發(fā)展格局，是有一定的歷史階段特色的業(yè)態(tài)，它仍然有將近20年的機(jī)會(huì)。

可以說(shuō)，這種類型的房地產(chǎn)是依附于城市化型房地產(chǎn)上面的一種扭曲性的業(yè)態(tài)，它利用了房地產(chǎn)發(fā)展必然伴隨的貨幣金融扶持功能，抓住了房地產(chǎn)和樓市的土地和房產(chǎn)交易過(guò)程中的融資機(jī)會(huì)，采取了不斷加杠桿的方式，使得土地和房產(chǎn)進(jìn)入變態(tài)性的炒作流程中，地價(jià)、房?jī)r(jià)不斷快速拉升，甚至出現(xiàn)短期內(nèi)的飆升，導(dǎo)致房地產(chǎn)積累的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)日益增大，房地產(chǎn)出現(xiàn)較大的甚至劇烈的上下波動(dòng)。

中國(guó)過(guò)去的二十年，伴隨著貨幣化改革和土地招拍掛制度，這種暴利炒作型房地產(chǎn)就一直存在。由于它對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)的巨大沖擊力和破壞力，國(guó)家和各地政府以不斷加碼的調(diào)控政策實(shí)施對(duì)沖和壓制，效果日益顯現(xiàn)。最重要的調(diào)控政策出現(xiàn)在五年前的2016年，國(guó)家提出“房住不炒”的基本戰(zhàn)略，提出了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的三穩(wěn)策略，經(jīng)過(guò)五年來(lái)的一系列調(diào)控操作，依附在城市化型房地產(chǎn)業(yè)態(tài)上面的暴利炒作型房地產(chǎn)扭曲業(yè)態(tài)開(kāi)始加速萎縮，那些寄希望于這種暴利炒作的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)也極大地弱化了，甚至要消失了。

2022 年，房地產(chǎn)企業(yè)紓困政策密集出臺(tái)，從信貸、債券、股權(quán)三大融資渠道出發(fā)，“三箭齊發(fā)”支持我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)滿足合理融資需求，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的演進(jìn)以及我國(guó)人均居住水平的進(jìn)一步上升，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進(jìn)智能化的建設(shè)、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭。此前市場(chǎng)調(diào)整涉及多重原因，但根本還在于過(guò)去多年形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼。當(dāng)前，要加快推動(dòng)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

從市場(chǎng)節(jié)奏來(lái)看，在現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境下，4-5月新房成交規(guī)模預(yù)計(jì)將低于2-3月，市場(chǎng)熱度趨于平穩(wěn)，但在去年同期低基數(shù)下，同比數(shù)據(jù)或大概率為正增長(zhǎng)，6月進(jìn)入上半年收官節(jié)點(diǎn)，房企加快推貨促銷，有望帶動(dòng)銷售環(huán)比回升，但考慮到去年基數(shù)較高，同比增速承壓。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

房地產(chǎn)仍然有機(jī)會(huì)，而且機(jī)會(huì)大把，畢竟，中國(guó)的城市化挺進(jìn)到80%的成熟度，還有將近20個(gè)百分點(diǎn)，按照一年一個(gè)點(diǎn)的進(jìn)程，也就是還有將近20年的時(shí)間，而常態(tài)化的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和市場(chǎng)交易更會(huì)長(zhǎng)期存在，它只是需要進(jìn)入房地產(chǎn)的人們保持一顆平常心，就如你進(jìn)入任何一類制造業(yè)和服務(wù)業(yè)一樣，經(jīng)營(yíng)常態(tài)化生意，獲取正常性收益。隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)也會(huì)生成中長(zhǎng)期的投資價(jià)值，進(jìn)入者當(dāng)然會(huì)從中獲取一定的中長(zhǎng)期投資的財(cái)產(chǎn)性收益，但這和暴利炒作完全沒(méi)有關(guān)系，同樣是一種正常性、合法性的收益。

對(duì)房企而言最主要的有幾個(gè)點(diǎn)。第一個(gè)是控制現(xiàn)金流。第二個(gè)是保交付。第三個(gè)是留住團(tuán)隊(duì)。第四個(gè)其實(shí)是沒(méi)必要來(lái)回地去瞎折騰。尤其是第四條。原有的房企在快速?zèng)_規(guī)模全國(guó)性布局的過(guò)程中，已經(jīng)在建立的規(guī)范管理體系應(yīng)對(duì)發(fā)展，在經(jīng)營(yíng)效率的手段方面已經(jīng)有了很大的積累。這些東西不要因?yàn)橹芷谛缘淖兓p易的放掉它。這才是各家房企。積累的核心能力?，F(xiàn)在看來(lái)，規(guī)模并不是唯一重要的。

從未來(lái)市場(chǎng)趨向來(lái)看，越多的公司會(huì)走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進(jìn)、技術(shù)不斷革新也將對(duì)行業(yè)的升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運(yùn)用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來(lái)，企業(yè)需要通過(guò)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等能力，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

黨的二十大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。未來(lái)，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府和金融機(jī)構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人新市民的住房問(wèn)題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開(kāi)發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機(jī)遇。

未來(lái)，欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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