中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn) 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

• 周迅 2023年8月4日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 858 53
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從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看，過(guò)去庫(kù)存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開(kāi)工的減少、銷(xiāo)售的增加，近幾年存量開(kāi)始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低。同時(shí)，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場(chǎng)存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)、土地、物業(yè)、消費(fèi)、辦公需求等多領(lǐng)域的發(fā)展息息相關(guān)。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀頗為尷尬，一方面是商業(yè)地產(chǎn)交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題待解。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開(kāi)發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒(méi)有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒(méi)有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開(kāi)發(fā)商，幾乎90%以上開(kāi)發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開(kāi)發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看，過(guò)去庫(kù)存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開(kāi)工的減少、銷(xiāo)售的增加，近幾年存量開(kāi)始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低。同時(shí)，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場(chǎng)存在明顯分化，部分二三線城市仍然面臨較大的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于獨(dú)立商業(yè)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，對(duì)于資金占用較大。對(duì)于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)加大社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，既通過(guò)部分持有商業(yè)的開(kāi)發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過(guò)商業(yè)配套為住宅銷(xiāo)售提供增值。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開(kāi)發(fā)商提供很好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也增加了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈主要是上游的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)備供應(yīng);中游的物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以及商業(yè)地產(chǎn)的交易;下游則是個(gè)人或者企業(yè)租賃或購(gòu)買(mǎi)后進(jìn)行居住、商業(yè)、辦公和其他等等的用途。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈主要指得往往是上游的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和中游的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，目前隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部開(kāi)始整合，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往都是多元化經(jīng)營(yíng)，不僅僅從事商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，還涉及運(yùn)營(yíng)、交易以及住宅類(lèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。但隨著國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線政策的下臺(tái)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始走向輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)的道路，開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)逐漸開(kāi)始剝離，輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)趨勢(shì)。

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一度過(guò)熱，各種矛盾突顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)難以合理發(fā)揮其應(yīng)有的作用。在這種情況下，政府當(dāng)及時(shí)出手發(fā)布了一系列政策，進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，彌補(bǔ)市場(chǎng)功能不足，促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好健康發(fā)展，尤其是2019年出臺(tái)的《關(guān)于在國(guó)土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌劃定落實(shí)三條控制線的指導(dǎo)意見(jiàn)》，“三道紅線”政策明確了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平的要求限制，進(jìn)一步促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)化發(fā)展。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)較為繁榮，行業(yè)內(nèi)的企業(yè)數(shù)量較多，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)上游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)參與企業(yè)主要有保利地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)等;設(shè)備供應(yīng)商則種類(lèi)較多，目前商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)備需求逐漸向智能化、自動(dòng)化發(fā)展，因此主要以大華股份、?？低曇约拔鏖T(mén)子電器等科技公司為主;行業(yè)中游物業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外還包括了亞朵生活、凱德集團(tuán)等專(zhuān)門(mén)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè);交易平臺(tái)則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專(zhuān)門(mén)的第三方房屋中介平臺(tái)企業(yè)。

本報(bào)告由中研普華咨詢(xún)公司領(lǐng)銜撰寫(xiě)，在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家經(jīng)濟(jì)信息中心、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、國(guó)家海關(guān)總署、全國(guó)商業(yè)信息中心、中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、中國(guó)行業(yè)研究網(wǎng)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

對(duì)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)各類(lèi)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的情況、重點(diǎn)企業(yè)狀況、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的闡述和深入的分析，著重對(duì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行詳盡深入的分析，并根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的政策經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和防范建議進(jìn)行分析。

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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