房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%

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8月15日，國(guó)新辦舉行2023年7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問(wèn)題是階段性的，

1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬(wàn)平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積563026萬(wàn)平方米，下降7.1%。房屋新開工面積56969萬(wàn)平方米，下降24.5%。其中，住宅新開工面積41546萬(wàn)平方米，下降25.0%。房屋竣工面積38405萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.5%。其中，住宅竣工面積27954萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.8%。

7月末，商品房待售面積64564萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.9%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)19.5%。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)投資行業(yè)并購(gòu)重組機(jī)會(huì)及投融資戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

8月15日，國(guó)新辦舉行2023年7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問(wèn)題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。

相關(guān)部委以及多地密集發(fā)聲表態(tài)或出臺(tái)相關(guān)支持政策，如北京、深圳、廣州、上海等一線城市先后發(fā)聲將結(jié)合自身房地產(chǎn)實(shí)際情況支持居民剛性和改善性住房需求;河南鄭州、廣西梧州等地也紛紛出臺(tái)政策提出要優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。

1~7月份，全國(guó)已有超百省市(縣)優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策，出臺(tái)調(diào)控措施超360次。7月份有33省市(縣)出臺(tái)政策42條。近百城調(diào)整住房公積金政策，優(yōu)化公積金提取條件;部分城市優(yōu)化限購(gòu)政策，放松限購(gòu)區(qū)域，如杭州臨平、余杭、錢塘區(qū)部分街道納入差異化限購(gòu)范圍，非戶籍居民滿足1個(gè)月社保即可在當(dāng)?shù)刭?gòu)房;長(zhǎng)沙對(duì)人才放松購(gòu)房限制條件，合肥對(duì)老年成員家庭及多孩家庭增加限購(gòu)套數(shù)。

政策調(diào)整還表現(xiàn)在降低首付比例及房貸利率等方面。超40城的首套房利率跌破4%。但二套及以上的購(gòu)房門檻較高，重點(diǎn)城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位。

房地產(chǎn)投資行業(yè)市場(chǎng)前瞻

上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%;其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8691億元，下降11.1%;利用外資28億元，下降49.1%;自籌資金20561億元，下降23.4%;定金及預(yù)收款24275億元，下降0.9%;個(gè)人按揭貸款12429億元，增長(zhǎng)2.7%。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬(wàn)平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬(wàn)平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬(wàn)平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬(wàn)平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)18.5%。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，連接著消費(fèi)和投資兩大需求，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要的作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)占GDP的比重接近三成，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。

進(jìn)入 2018 年，各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓，1~4 月國(guó)房景氣度持續(xù)回落，但得益于 4 月份央行定向降準(zhǔn)改善外部資金流動(dòng)性，5~9 月期間國(guó)房景氣度有所回升，9 月份上漲至 102.03 點(diǎn)。9~12 月，國(guó)房景氣指數(shù)小幅回落，12 月為 101.87 點(diǎn)，比 9 月份下降 0.16 點(diǎn)，2019 年 1 月國(guó)房景氣指數(shù)達(dá)到 2017 年以來(lái)的最低值 100.58 點(diǎn)。

2019 年 2 月份以來(lái)，國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定階段并有所回升，12 月景氣指數(shù)為 101.27 點(diǎn)。進(jìn)入 2020 年，受新冠肺炎疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售受到較嚴(yán)重沖擊，施工進(jìn)度及竣工計(jì)劃也受到影響，2 月份較 1 月份下降2.88 點(diǎn)，景氣指數(shù)跌至 97.45 點(diǎn)，1-2 月份為疫情影響最為嚴(yán)重時(shí)期，3 月份開始，隨著疫情得到控制、社會(huì)各界開始有序復(fù)工，景氣指數(shù)回升 0.78個(gè)點(diǎn)，至 98.96 點(diǎn)。7 月份開始，隨著新冠疫苗研發(fā)取得突破性進(jìn)展以及溫度的升高，疫情得到進(jìn)一步控制，景氣指數(shù)回升至 100.13 點(diǎn)。

2020 年 7 月至 2021 年 6 月，疫情在全國(guó)范圍得到有效控制，疫苗接種工作于 2020 年冬季開始陸續(xù)展開，在此期間，2020 年兩會(huì)提出“房住不炒”，全國(guó)各地區(qū)因城施策，景氣指數(shù)在 2021年 2 月上升至 101.42點(diǎn)后略有下降，2021 年 6 月，景氣指數(shù)下降 101.05 點(diǎn)。自 2021 年下半年開始，國(guó)內(nèi)多地相繼階段性出現(xiàn)陽(yáng)性病例，在 2022 年全年疫情因素?cái)_動(dòng)下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊，景氣指數(shù)連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

總體來(lái)看，過(guò)去幾年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)，各線城市繼續(xù)落實(shí)分類調(diào)控，提高調(diào)控的精準(zhǔn)性，同時(shí)大力培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房?jī)r(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購(gòu)并舉的房地產(chǎn)制度，短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的銜接更為緊密。

住宅作為一種基本的生活必需品，其價(jià)格波動(dòng)對(duì)民眾的生活穩(wěn)定有著重大的影響。政府歷來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度較高。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于國(guó)家土地利用、銀行信貸、城市規(guī)劃以及財(cái)政稅收等宏觀調(diào)控政策上具有很強(qiáng)的敏感性。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)前景分析

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”)遵循經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，以景氣循環(huán)理論與景氣循環(huán)分析方法為依據(jù)，運(yùn)用時(shí)間序列、多元統(tǒng)計(jì)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法，以房地產(chǎn)開發(fā)投資為基準(zhǔn)指標(biāo)，選取了房地產(chǎn)投資、資金、面積、銷售有關(guān)指標(biāo)，剔除季節(jié)因素的影響，包含了隨機(jī)因素，采用增長(zhǎng)率循環(huán)方法編制而成，每月根據(jù)新加入的數(shù)據(jù)對(duì)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行修訂。國(guó)房景氣指數(shù)選擇2012年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。

最近兩年，受到國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)的影響，商品住宅銷售面積和銷售額增長(zhǎng)率分別出現(xiàn)較大下降趨勢(shì)，其中 2022年度商品住宅銷售面積和銷售額分別為 135,837.00萬(wàn)平方米和 133,308.00 億元，較 2021 年度分別下降 24.30%及26.53%。

針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，政府推出的一系列調(diào)控政策，將對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房心理產(chǎn)生一定的影響，短期內(nèi)市場(chǎng)不確定性和交易量的波動(dòng)性可能上升。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位不會(huì)改變;中國(guó) GDP 持續(xù)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)及人口結(jié)構(gòu)決定了住房的剛性需求;以擴(kuò)大房屋供給、支持首次和改善型購(gòu)買、增加保障性住房，以及規(guī)范市場(chǎng)等政府政策的出臺(tái)，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展等因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍具有良好的發(fā)展前景。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向?qū)⑥D(zhuǎn)向如何盤活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求，包括城中村改造、老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，以解決發(fā)展不配合、不充分的問(wèn)題;如何打造好房子、好小區(qū)、好社區(qū)，從而提高居民美好人居。

本報(bào)告主要分析了國(guó)內(nèi)企業(yè)并購(gòu)重組政策及規(guī)模、上市公司并購(gòu)重組與操作策略、房地產(chǎn)投資行業(yè)兼并重組動(dòng)因、房地產(chǎn)投資企業(yè)兼并重組風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策建議，最后對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)海外并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)及策略、融資渠道選擇提出相關(guān)建議，是企業(yè)了解行業(yè)并購(gòu)重組發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價(jià)值。

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