房地產(chǎn)支持政策密集落地 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇深度分析

• 方蔓桃 2023年10月9日 來源：百度 686 40
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如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行

9月份百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額為4419.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)17.08%，同比下降29.51%，1-9月累計(jì)銷售金額為46566.6億元，同比下降12.28%。該行認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)波動(dòng)式回暖，隨著近期房地產(chǎn)支持政策的密集落地，行業(yè)進(jìn)入新的修復(fù)階段。該行建議重點(diǎn)關(guān)注資金實(shí)力較強(qiáng)、土儲(chǔ)更為優(yōu)質(zhì)充裕的國(guó)央企，以及在本輪行業(yè)出清中率先完成信用修復(fù)的優(yōu)質(zhì)民企。此外二手房市場(chǎng)恢復(fù)強(qiáng)勁，建議關(guān)注存量房龍頭企業(yè)。

事件：克而瑞公布2023年9月百?gòu)?qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)，共有13家企業(yè)單月銷售突破百億，相較于2022年同期減少2家。保利發(fā)展(600048)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別以3321.0億元、2805.9億元、2389.6億元位居銷售榜前三名，top3門檻相較于去年同期減少739.8億元。與此同時(shí)，國(guó)慶假期期間，上海、廣州等核心城市銷售熱度回升，地域分化趨勢(shì)延續(xù)。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

9月份單月，萬科地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)地分別以343.1億元、331.0億元、275.4億元的金額位居前三，環(huán)比增長(zhǎng)6.16%、57.10%、45.56%，同比-13.80%、1.03%、24.11%，房企分化趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。從1-9月份來看，保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)分別以3321.0億元、2805.9億元、2389.6億元位居前三，同比3.75%、-10.34%、18.00%，銷售金額更加集中在優(yōu)質(zhì)房企，分化趨勢(shì)進(jìn)一步加劇。且2023年1-9月全口徑銷售額達(dá)到千億以上的共有14家，與2022年同期相比減少一家，但數(shù)量整體保持收縮趨勢(shì)，由2019、2020、2021年的21家、21家、28家，減少到了2022、2023年的15家、14家。主流房企中累計(jì)銷售靠前的分別為：保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口等，銷售顯著優(yōu)于行業(yè)，預(yù)計(jì)行業(yè)分化或?qū)?huì)繼續(xù)擴(kuò)大，集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提高。

地產(chǎn)行業(yè)再融資恢復(fù)，一系列政策表明政策穩(wěn)地產(chǎn)決心。涉房企業(yè)股權(quán)融資優(yōu)化調(diào)整，降準(zhǔn)對(duì)行業(yè)也構(gòu)成利好。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這些政策的發(fā)布并不意味著樓市政策轉(zhuǎn)向，而是在“房住不炒”的前提下，金融管理部門把一攬子穩(wěn)樓市、促發(fā)展的政策措施落實(shí)、落細(xì)，支持剛性和改善性住房需求。

2020年中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口達(dá)9億，常住人口城鎮(zhèn)化率為63.9%，但如按戶籍人口計(jì)算，2020年城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)僅為45%?！耙欢喟胫袊?guó)人也就是14億人里的大多數(shù)還沒有取得市民身份。”因此賈康認(rèn)為，中國(guó)的真實(shí)城鎮(zhèn)化水平在50%-55%區(qū)間。

事實(shí)上，自2021年四季度以來，關(guān)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)寬松政策便陸續(xù)出臺(tái)，并在今年三季度達(dá)到高潮。

7月31日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”。8月1日，央行表示下半年將支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，重點(diǎn)包括落實(shí)好“金融16條”、精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸、引導(dǎo)房貸利率和首付比下降、調(diào)整存量房貸利率。

隨后，各地推動(dòng)相關(guān)政策落地，包括放松存量房貸利率下調(diào)、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購(gòu)限售等政策，政策支持頻次明顯加快、力度加大。

“今年我們看到，不光是存量房貸利率的下調(diào)，很多新一線城市包括一線城市也都解除、放松了所謂的限購(gòu)。這個(gè)措施應(yīng)該說不可謂不大，力度很大，那么政策的效果我們看到確實(shí)和預(yù)期的不大一樣?！惫芮逵驯硎?。

日前在2022金融街論壇年會(huì)上，中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在“堅(jiān)持服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)著力點(diǎn)”部分談及房地產(chǎn)指出，當(dāng)前要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求等。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，同比2022年國(guó)慶假期(10.1-10.7日)上海、廣州兩地日均成交面積同比增長(zhǎng)159%和129%;一線城市中，北京、深圳等地日均成交面積同比分別為-31%、-46%。二線城市中武漢、蘇州分別同比增長(zhǎng)225%和49%，領(lǐng)先于整體二線城市市場(chǎng)。黃金周假期樓市分化，或受居民出行影響，短期市場(chǎng)仍依舊存在壓力。

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展降速引發(fā)了諸多問題，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈緊張等原因出現(xiàn)爛尾，并引發(fā)“停貸潮”等一系列問題。隨著金融支持房地產(chǎn)16條政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)將有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，對(duì)家居行業(yè)來說，也將迎來觸底反彈的機(jī)會(huì)，作為行業(yè)龍頭企業(yè)，美克家居復(fù)蘇在即。

8月底，多部委聯(lián)合發(fā)文將“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱，同時(shí)將全國(guó)首套、二套房商貸首付比例下限降至20%、30%。一系列政策密集出臺(tái)，降低購(gòu)房者置業(yè)門檻和購(gòu)房成本，對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生積極帶動(dòng)，為市場(chǎng)注入信心。成都8月底9月初以及9月底，接連出臺(tái)一系列政策，多層面多主體進(jìn)行正向刺激，在“房住不炒”的基本原則下，對(duì)多類市場(chǎng)主體進(jìn)行通盤考量，進(jìn)一步激發(fā)合理需求，充分發(fā)揮市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)行。

9月，成都商品房供應(yīng)285萬㎡，同比上升81%，環(huán)比上升53%，成交198萬㎡，同比上升49%，環(huán)比下降15%。商品住宅供應(yīng)198萬㎡，同比上升89%，環(huán)比上升108%，成交面積120萬㎡，同比上升41%，環(huán)比下降6%。

房產(chǎn)地行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

近期，房地產(chǎn)行業(yè)可謂政策暖風(fēng)頻吹。11月14日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金;11月23日，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;截至11月24日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大國(guó)有商業(yè)銀行均已宣布與多家優(yōu)質(zhì)房企簽署合作協(xié)議，提供意向性融資支持超過萬億元。

房地產(chǎn)行業(yè)近期大幅上漲也與資金面關(guān)系密切，大單資金正積極搶籌部分房地產(chǎn)行業(yè)個(gè)股。11月1日至11月25日，該板塊共有30只個(gè)股獲得45.28億元大單資金凈流入。其中，大單資金對(duì)萬科A的興趣最為濃厚，凈流入額達(dá)11.46億元;金地集團(tuán)、保利發(fā)展、魯商發(fā)展、中交地產(chǎn)、招商蛇口等在內(nèi)的8只個(gè)股的凈流入額均超過1億元。

今年以來，各地堅(jiān)持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺(tái)多項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體下行態(tài)勢(shì)趨緩?！?/p>

“政策的調(diào)整很有必要，我覺得確實(shí)需要讓這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸常態(tài)，也就是說不合理的限制措施都應(yīng)該取消。無論是我們說的二三線城市、新一線城市還是一線城市，讓政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)?！?/p>

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要適度的刺激，但刺激力度不應(yīng)過大，尤其是在一線城市。否則，美國(guó)可能會(huì)采取逆周期的量化寬松政策，導(dǎo)致中國(guó)樓市大幅上漲，引導(dǎo)資金涌入樓市，從而中斷高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程。為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，我們需要繼續(xù)實(shí)施一、二套住房?jī)?yōu)惠政策，同時(shí)對(duì)一線城市的三房住宅仍以限購(gòu)為主。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2023年1月1日-9月30日期間銷售的商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS(點(diǎn)擊查看)在成都的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì);對(duì)于少數(shù)沒有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

隨著融資環(huán)境改善，房企拿地?zé)崆橛型鸩交謴?fù)。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)仍然面臨銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，土地市場(chǎng)未來走向仍需觀察。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)，是影響購(gòu)房者預(yù)期的重要因素。當(dāng)前和今后較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍蘊(yùn)藏較為廣闊的發(fā)展空間。我國(guó)仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)每年新增上千萬人口，相應(yīng)的對(duì)城市的住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施會(huì)帶來大量需求。在此過程中，人民群眾期盼更多好房子。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  房地產(chǎn)研究報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)研究的內(nèi)容和方法進(jìn)行全面的闡述和論證，對(duì)研究過程中所獲取的房地產(chǎn)資料進(jìn)行全面系統(tǒng)的整理和分析，通過圖表、統(tǒng)計(jì)結(jié)果及文獻(xiàn)資料，或以縱向的發(fā)展過程，或橫向類別...

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