2023舊城改造行業(yè)現(xiàn)狀 1-9月全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.13萬個

• 黃文玉 2023年11月1日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1177 76
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近年來，隨著地方對城市建設力度的加大，很多地區(qū)都開始大規(guī)模開展舊城改造工作。但一些地方卻搞大拆大建，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到非常惡劣的沖擊。隨著人們對房屋居住條件要求越來越高，政府也出臺了新的規(guī)定。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部官網(wǎng)消息，2023年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，1-9月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.13萬個、惠及居民851萬戶，按小區(qū)數(shù)計開工率97%。分省看，上海、江蘇、浙江、貴州、福建、安徽、寧夏、廣東、內(nèi)蒙古、湖南、重慶、湖北、山東、河北、吉林、江西、海南、云南、陜西、青海、新疆等21個省份全部開工。

舊城改造是對城區(qū)道路、路網(wǎng)、水電、通訊，局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，并根本改善其消防、出行、生產(chǎn)、勞動、生活、服務和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設施的完善過程;又表示物質(zhì)成果，反映當時的建筑和福利設施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。

舊城改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來，隨著地方對城市建設力度的加大，很多地區(qū)都開始大規(guī)模開展舊城改造工作。但一些地方卻搞大拆大建，這就使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到非常惡劣的沖擊。隨著人們對房屋居住條件要求越來越高，政府也出臺了新的規(guī)定。環(huán)境發(fā)生之后，國內(nèi)的經(jīng)濟情況一直處于低迷的狀態(tài)，大拆大建，已不再適應目前發(fā)展形勢。因此，地方出臺了一系列關于促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的措施，其中一項就是大力推動舊改工作。經(jīng)相關部門調(diào)查發(fā)現(xiàn)，確定實行舊改新規(guī)。

城中村是中國大陸地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化 進程表現(xiàn)為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現(xiàn)無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國舊城改造行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》顯示：

隨著城中村規(guī)模的不斷擴大以及城中村引發(fā)的社會管理問題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動了城中村改造工作。經(jīng)過幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。各地城中村改造相關法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居委會設立、清產(chǎn)核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設設計以及經(jīng)濟效益分析等內(nèi)容。而房地產(chǎn)開發(fā)是由開發(fā)商獲得土地后依法辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證以及施工許可證，然后依照獲批的規(guī)劃設計進行自主開發(fā)建設的行為，其設計規(guī)劃內(nèi)容不會涉及到改造村莊、設立居委會等方面。

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環(huán)海集團以引進現(xiàn)代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創(chuàng)新方式。動漫創(chuàng)意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創(chuàng)新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。

2023年10月12日消息，超大特大城市正積極穩(wěn)步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經(jīng)常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結(jié)合。超大特大城市在城中村改造中，拆除新建的將按照城市標準規(guī)劃建設管理，整治提升的將按照文明城市標準整治提升和實施管理。通過改造，可切實消除安全風險隱患，改善居住條件和生態(tài)環(huán)境，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，推動超大特大城市加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，建設宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

超大特大城市推進城中村改造，將堅持先謀后動，先行做好征求村民意愿、產(chǎn)業(yè)搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作，確保不動則已，動則必快、動則必成。　　堅持依法征收、凈地出讓，使市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，由城市政府明確集體土地上房屋征收補償責任部門、征收補償標準和程序等，并依法依規(guī)實行征收。

按照最新超大特大城市城中村改造政策要求，上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7個超大城市，以及武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連14個特大城市的城中村改造將進入實施階段，樓市10萬億級的新市場就此出現(xiàn)。

根據(jù)計劃，2023年，上海將啟動“城中村”改造項目10個;到2025年底，中心城區(qū)周邊“城中村”項目全面啟動;到2027年底，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面完成，五個新城等重點區(qū)域“城中村”改造規(guī)模化推進;到2032年底，“城中村”改造項目全面完成。

舊城改造中存在的問題

近年來就不斷出現(xiàn)開發(fā)商在舊改中破壞文物的情況，而這些情況必然使得開發(fā)商面臨困局。而由于舊改項目涉及前期溝通、立項、規(guī)劃、拆遷、建設、融資等眾多環(huán)節(jié)，從拆遷到業(yè)主回遷最快的也要2年的時間，這還不算上前期的各項準備工作。一些舊改項目持續(xù)十數(shù)年也沒有最終改成。對于包攬前期拆遷等各項工作的開發(fā)商而言，無疑對資金和開發(fā)能力都提出了很高的要求。

由于開發(fā)商可以直接面對眾多的權利主體，能否最終成為更新實施主體，就看哪家開發(fā)商最先完成業(yè)主意愿征集和補償協(xié)議簽署。如此，往往在項目立項前企業(yè)就開始激烈競爭甚至出現(xiàn)無序競爭的現(xiàn)象。此外，由于舊改項目牽涉原業(yè)主、政府、企業(yè)、社區(qū)等多方利益主體。在拆除重建類項目中，往往涉及原業(yè)主的拆遷補償利益，與業(yè)主的談判難度較大，還可能遇到所謂的“釘子戶”導致項目難以推進。因此，舊改項目的操作更復雜。

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