二手房交易占比提高帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易總量正增長(zhǎng) 2024二手房市場(chǎng)發(fā)展深度分析

黃文玉 2023年12月25日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 58安居客房產(chǎn)研究院深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì) 央視新聞 1329 87
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二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。

二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開(kāi)發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。眾所周知，發(fā)展二手房市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，引導(dǎo)梯次消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二手房裝修的內(nèi)容一般包括基礎(chǔ)的水電線改造、墻面翻新、吊頂處理、地板翻新、門(mén)窗翻新等基礎(chǔ)工程，但由于建筑時(shí)間過(guò)久，很多二手房在拆改的過(guò)程中極易出現(xiàn)問(wèn)題，這給施工造成了一定的影響。相對(duì)于新房裝修，二手房裝修無(wú)疑在設(shè)計(jì)和施工上都增加了難度。

二手房行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

數(shù)據(jù)顯示，截止至2021年11月，深圳網(wǎng)簽二手房套數(shù)4.07萬(wàn)套，同比下滑57.28%;上海網(wǎng)簽二手房套數(shù)27.18萬(wàn)套，同比下滑7.66%;廣州網(wǎng)簽二手房套數(shù)10.86萬(wàn)套，同比下滑1.23%;北京網(wǎng)簽二手房套數(shù)19.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)14.7%，成為一線城市中唯一一個(gè)網(wǎng)簽量明顯上漲的城市。2021年12月，全國(guó)二手房成交周期為57天，已連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲，創(chuàng)下去年5月份以來(lái)新高，但近三個(gè)月保持在5%上下，相較前期有一定幅度的收窄。

從各區(qū)域看，2021年平均成交周期最短的依舊是華南地區(qū)，為37.39天，同比上漲1%;而成交周期向來(lái)最長(zhǎng)的中西部為51.44天，同比上漲4%;華東地區(qū)成交周期45.1天，同比上漲4%;華北東北地區(qū)成交周期為44.84天，成為唯一一個(gè)成交周期同比下滑的區(qū)域。2021年，華北東北地區(qū)價(jià)格出現(xiàn)明顯波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)，掛牌均價(jià)為14370元/平米，同比下滑1.75%;華東地區(qū)掛牌均價(jià)為18802元/平米，同比增幅6.31%;華南地區(qū)掛牌均價(jià)為23122元/平米，同比增幅7.2%;中西部地區(qū)掛牌均價(jià)為10989元/平米，同比增幅3.28%。

數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳市二手房網(wǎng)簽(含自助)總計(jì)102593套，2020年深圳市二手房網(wǎng)簽(含自助)總計(jì)120295套，同比增長(zhǎng)17.25%。7? 15 政策的出臺(tái)，深圳市二手房網(wǎng)簽市場(chǎng)迅速降溫，網(wǎng)簽量在 8 月份迅速回落近 7 成;二手房網(wǎng)簽量在低位運(yùn)行幾個(gè)月后，隨著市場(chǎng)對(duì)于新政的逐步適應(yīng)，以及在購(gòu)房者長(zhǎng)期看好深圳未來(lái)及新房“打新”潮氛圍的帶動(dòng)下，11 月之后，二手房網(wǎng)簽量逐步企穩(wěn)，并呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈態(tài)勢(shì)。

深圳市樂(lè)有家房產(chǎn)交易有限公司2020 年二手房網(wǎng)簽 21680 套，占比18.02%，市占率領(lǐng)先其他機(jī)構(gòu)。Q 房網(wǎng)(世華)網(wǎng)簽 17591 套，市占率14.62%，排第二，深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司網(wǎng)簽13262 套，市占率11.02%，排第三。另外，中毅聯(lián)網(wǎng)簽市占率在快速上升，追趕勢(shì)頭迅猛,，2020年深圳中毅聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司網(wǎng)簽9170套，市占率為7.62%。2020年深圳市二手房網(wǎng)簽房產(chǎn)類型以住宅為主，2020年住宅二手房網(wǎng)簽占比達(dá)89%;公寓二手房網(wǎng)簽占比為6%;商業(yè)、寫(xiě)字樓分別占比2%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)二手房市場(chǎng)深度全景調(diào)研及投資前景分析報(bào)告》顯示：

當(dāng)市場(chǎng)行情好的時(shí)候，住宅類別占比會(huì)走高，但由于受新政針對(duì)住宅調(diào)控的影響，新政后，其他類別房產(chǎn)網(wǎng)簽占比有所升高，進(jìn)而導(dǎo)致住宅類別占比走低。2020年8月份深圳市二手房網(wǎng)簽住宅占比一度跌至85.5%。2020 年二手房網(wǎng)簽主要集中在熱點(diǎn)區(qū)域(低總價(jià)、學(xué)區(qū)、利好規(guī)劃)，其中龍崗區(qū)域二手房網(wǎng)簽 30942 套，占總量 25.7%，明顯高于其他區(qū)域。福田17.3%的占比次之，寶安、南山分別占比16%，排名第三。

2021年2月，經(jīng)深圳市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。2021年3月22日，成都市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。根據(jù)《通知》，成都將建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。2021年是二手房市場(chǎng)迎來(lái)大變革的一年，二手房?jī)r(jià)格參考制度成為全新的調(diào)控工具對(duì)市場(chǎng)交易和預(yù)期都產(chǎn)生巨大影響。尤其是將該指導(dǎo)價(jià)作為銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)的城市，對(duì)市場(chǎng)的降溫力度更為明顯。

58同城、安居客發(fā)布2021年《11月國(guó)民安居指數(shù)》。顯示，2021年11月全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)65城新房在線均價(jià)17415元/平方米，環(huán)比微跌0.27%，其中有28城新房在線均價(jià)環(huán)比上漲。二手房在線掛牌均價(jià)16840元/平方米，環(huán)比小幅下滑0.33%，全國(guó)65城中有14城二手房掛牌均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢(shì)，落實(shí)二手房參考價(jià)制度的10個(gè)城市中有6個(gè)城市掛牌價(jià)環(huán)比下行。2021年11月65城新房在線均價(jià)為17415元/平方米，環(huán)比微跌0.27%，65城中有28城新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。其中，主力城市中深圳新房在線均價(jià)為57487元/平方米，上海新房在線均價(jià)為52625元/平方米，北京新房在線均價(jià)為46251元/平方米。廣州新房在線均價(jià)為33432元/平方米。新一線城市中杭州和南京的新房在線均價(jià)分別為27820元/平方米及25424元/平方米。

2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯反彈。可以說(shuō)，2023年，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”。但從最近一段時(shí)間看，市場(chǎng)成交量有所放緩，繼續(xù)沖高趨勢(shì)沒(méi)有出現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月26日，北京地區(qū)3月二手住宅成交量達(dá)到16391套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達(dá)到4626套，這已是北京二手房成交量連續(xù)5周在4000套以上。

根據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年3月，10大城市二手房掛牌量為195.67萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)1.06%，同比增長(zhǎng)80.94% 。目前，重慶、成都、天津、南京、蘇州、沈陽(yáng)、合肥、西安、大連、佛山等城市的二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，包括一線城市廣州二手房的掛牌量也已經(jīng)突破了13萬(wàn)套。二手房掛牌數(shù)量激增是當(dāng)前樓市的一種走勢(shì)和群體性現(xiàn)象。

從住房城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到，2023年以來(lái)，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的二手房和新房交易總量實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，總的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求較2022年有較明顯的回升。最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1到11月，全國(guó)二手房成交量和新建商品房銷售面積比2022年同期增長(zhǎng)6.9%，二手房成交量占新房和二手房交易總量的比重近40%，較上年同期提高約10個(gè)百分點(diǎn)，部分主要城市二手房成交量占比甚至超過(guò)50%。

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