城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)。它涉及到對(duì)中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能的整治、改善、優(yōu)化，旨在實(shí)現(xiàn)房屋使用、市政設(shè)施、公建配套等全面完善，以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升。

新中國(guó)70年來，中國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國(guó)城市開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。“十四五”期間，隨著我國(guó)城市更新的不斷推動(dòng)，其戰(zhàn)略地位也進(jìn)一步提高，中央的支持力度也在進(jìn)一步提升。

城市更新行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查分析

我國(guó)仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對(duì)于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務(wù)功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報(bào)告提出，“堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時(shí)期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵路徑，城市更新行動(dòng)將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

近幾年，中國(guó)大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡(jiǎn)單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時(shí)期、新形勢(shì)下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，即由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入白銀時(shí)代，但存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)卻漸入佳境。伴隨中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，以往城市化進(jìn)程中“增量開發(fā)”、“外延擴(kuò)張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

城市更新行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，從2021年到2022年，中國(guó)城市更新的項(xiàng)目數(shù)量和投資規(guī)模均實(shí)現(xiàn)了顯著的增長(zhǎng)。具體來說，截至2021年底，全國(guó)411個(gè)城市共實(shí)施了2.3萬個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資達(dá)5.3萬億元。而到了2022年底，全國(guó)571個(gè)城市共實(shí)施了6.5萬個(gè)城市更新項(xiàng)目，總投資額增長(zhǎng)至5.8萬億元。這表明城市更新已成為推動(dòng)中國(guó)城市發(fā)展的重要力量。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國(guó)城市更新行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析及發(fā)展前景展望報(bào)告》顯示：

政府是城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃者與主要發(fā)起者，同時(shí)也是總體推動(dòng)者、政策保障者與管理監(jiān)督者。政府通過出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)和支持城市更新項(xiàng)目的實(shí)施。為城市更新提供主要資金投入的開發(fā)商及建筑商等是城市更新的實(shí)施主體。他們?cè)诔鞘懈马?xiàng)目中扮演著關(guān)鍵角色，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的具體實(shí)施。

城市更新行業(yè)已經(jīng)形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、市政設(shè)施更新等多個(gè)環(huán)節(jié)。這為城市更新項(xiàng)目提供了良好的支撐。同時(shí)，政府一直高度重視城市更新工作，出臺(tái)了一系列政策措施，以推動(dòng)城市更新行業(yè)發(fā)展。政府鼓勵(lì)民眾參與城市更新，提供一定的補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策，同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目的監(jiān)管，確保項(xiàng)目的質(zhì)量和效益。

城市更新行業(yè)具有基礎(chǔ)投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)、規(guī)劃有彈性與前瞻性、各區(qū)自治政策復(fù)雜、調(diào)整頻繁、操作難度大、利益方眾多、談判成本高、信息不對(duì)稱、不公開等特點(diǎn)。隨著城市更新行業(yè)的興起，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈。企業(yè)之間通過技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格優(yōu)勢(shì)等方面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，提高行業(yè)的整體水平。在這種競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下，企業(yè)需要不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)力，以保持市場(chǎng)份額。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

隨著城市化進(jìn)程的加速和“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市更新作為存量規(guī)劃時(shí)代的必然選擇，將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。政府對(duì)城市更新行業(yè)的支持力度將進(jìn)一步加大，包括財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、金融支持等措施，將推動(dòng)行業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。預(yù)計(jì)未來幾年，城市更新項(xiàng)目的投資規(guī)模將持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，從2021年到2022年，中國(guó)城市更新的項(xiàng)目數(shù)量和投資規(guī)模均實(shí)現(xiàn)了顯著的增長(zhǎng)，這種趨勢(shì)預(yù)計(jì)在未來幾年將持續(xù)。

綜上所述，城市更新行業(yè)市場(chǎng)未來將持續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)鏈將進(jìn)一步完善，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，發(fā)展模式將更加多元化。同時(shí)，城市更新行業(yè)將更加注重綠色低碳發(fā)展、智慧城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面的發(fā)展。

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