8月13日晚間，萬(wàn)科A發(fā)布公告稱(chēng)，公司下屬子公司萬(wàn)聚盈通、深圳萬(wàn)科與中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司及泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司，共同投資設(shè)立了萬(wàn)信金石(南京)商業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，該基金被命名為“中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金”。

一、合作方及基金設(shè)立

合作方：萬(wàn)科A下屬子公司萬(wàn)聚盈通、深圳萬(wàn)科，與中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司、泰康人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司。

基金名稱(chēng)：萬(wàn)信金石(南京)商業(yè)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，簡(jiǎn)稱(chēng)“中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金”。

二、基金規(guī)模及出資情況

基金規(guī)模：人民幣22.34億元。

出資比例：

泰康人壽認(rèn)繳35.00%。

中證投資及中信金石合計(jì)認(rèn)繳8.95%。

萬(wàn)科集團(tuán)暫時(shí)認(rèn)繳56.05%，后續(xù)計(jì)劃將36.05%的認(rèn)繳份額轉(zhuǎn)讓給其他機(jī)構(gòu)。

三、投資方向

該基金主要用于投資萬(wàn)科旗下兩個(gè)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的商業(yè)項(xiàng)目：深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)和北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)。

這兩個(gè)項(xiàng)目在2023年的營(yíng)業(yè)額分別超過(guò)20億元和6億元，顯示出良好的運(yùn)營(yíng)狀況和盈利能力。

四、基金管理及運(yùn)營(yíng)

資產(chǎn)管理：基金所投資的商業(yè)項(xiàng)目將委托萬(wàn)科旗下印力集團(tuán)繼續(xù)提供資產(chǎn)管理服務(wù)。

合伙期限：合伙期限自完成首次投資性出資時(shí)起5年，經(jīng)過(guò)必要的程序后可以延長(zhǎng)。

五、戰(zhàn)略意義

聚焦主業(yè)：此次投資是萬(wàn)科落實(shí)“一攬子方案”的重要舉措，有助于公司聚焦主業(yè)、瘦身健體。

資產(chǎn)證券化：構(gòu)建面向未來(lái)的、戰(zhàn)略的、可持續(xù)的資產(chǎn)證券化平臺(tái)，有助于萬(wàn)科進(jìn)一步打通經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的商業(yè)模式閉環(huán)。

盤(pán)活資產(chǎn)：通過(guò)大宗資產(chǎn)交易、公募REITs等方式，萬(wàn)科能夠更好地盤(pán)活存量資產(chǎn)和現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)發(fā)展。

六、市場(chǎng)反應(yīng)

此次合作投資得到了市場(chǎng)的積極關(guān)注，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科主業(yè)能力的認(rèn)可。

截至8月13日收盤(pán)，萬(wàn)科A的股價(jià)雖然有所波動(dòng)，但整體市場(chǎng)反應(yīng)較為平穩(wěn)。

萬(wàn)科A此次與多家專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)合作設(shè)立中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金，是其在資產(chǎn)證券化、盤(pán)活存量資產(chǎn)方面的重要一步，有助于公司未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資規(guī)劃分析與研究咨詢(xún)報(bào)告》顯示：

公告顯示，該基金募集規(guī)模為人民幣22.34億元，主要用于收購(gòu)萬(wàn)科兩家下屬子公司，兩家子公司主要持有的北京舊宮萬(wàn)科廣場(chǎng)和深圳龍崗萬(wàn)科廣場(chǎng)資產(chǎn)，同時(shí)存在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等負(fù)債。

其中，萬(wàn)聚盈通認(rèn)繳出資金額為1000萬(wàn)元、深圳萬(wàn)科認(rèn)繳出資金額為124215.7萬(wàn)元，合計(jì)占中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金的比例為56.05%。

后續(xù)，萬(wàn)科將把36.05%的份額轉(zhuǎn)讓給其他投資人。中信金石、中信證券投資、泰康人壽的認(rèn)繳出資金額分別為100萬(wàn)元、19894.3萬(wàn)元、78190萬(wàn)元。

據(jù)萬(wàn)科所言，下屬子公司本次參與投資中信萬(wàn)科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金，是落實(shí)公司“一攬子方案”的重要舉措，有助于公司聚焦主業(yè)、瘦身健體，構(gòu)建面向未來(lái)的、戰(zhàn)略的、可持續(xù)的資產(chǎn)證券化平臺(tái)。

所謂的“一攬子方案”，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前在2023年度股東大會(huì)上進(jìn)行了詳細(xì)說(shuō)明，該方案主要包括兩個(gè)階段。

第一階段是堅(jiān)定瘦身，調(diào)整融資模式，降解風(fēng)險(xiǎn)。具體而言，除三項(xiàng)主業(yè)外，萬(wàn)科將退出其他業(yè)務(wù)，清理和轉(zhuǎn)讓非主業(yè)的財(cái)務(wù)投資;堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元;同時(shí)，主動(dòng)完成融資模式轉(zhuǎn)型。第二階段萬(wàn)科將聚焦主業(yè)，做精業(yè)務(wù)，成為行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)桿、服務(wù)標(biāo)桿。

郁亮表示，“一攬子方案”并非只是收縮、壓降方案，也是發(fā)展進(jìn)取的方案。郁亮還提到，制定“一攬子方案”主要為實(shí)現(xiàn)三個(gè)目的，首先是“降負(fù)債”， 第二是完成“融資模式轉(zhuǎn)型”， 第三是完成“聚焦主業(yè)”。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs信托基金行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

一、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

發(fā)行數(shù)量與規(guī)模

顯著增長(zhǎng)：2024年以來(lái)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行數(shù)量迎來(lái)了顯著增長(zhǎng)。截至目前，已有6單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs成功發(fā)行，發(fā)行總規(guī)?？傆?jì)超145億元，其中4單已經(jīng)上市交易。年內(nèi)已有13只公募REITs成功發(fā)行，消費(fèi)類(lèi)REITs占比超過(guò)四成。

底層資產(chǎn)：已發(fā)行消費(fèi)類(lèi)REITs的底層資產(chǎn)主要包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等。這些資產(chǎn)通常位于城市的核心區(qū)域或新興商圈，具有較好的自然及人文環(huán)境與完善的周邊公共服務(wù)配套設(shè)施。

市場(chǎng)反響

投資者認(rèn)可：新發(fā)市場(chǎng)上，如華夏首創(chuàng)奧萊消費(fèi)REIT和華安百聯(lián)消費(fèi)REIT均在公眾投資者發(fā)售部分提前結(jié)束募集，實(shí)現(xiàn)了超額認(rèn)購(gòu)，顯示出投資者對(duì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認(rèn)可。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)：從業(yè)績(jī)來(lái)看，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。例如，華夏華潤(rùn)商業(yè)REIT報(bào)告期內(nèi)收入為1.74億元，凈利潤(rùn)為0.11億元，年化分派率達(dá)到5.05%。

政策支持

政策推動(dòng)：近年來(lái)，國(guó)家層面出臺(tái)了一系列政策推動(dòng)REITs市場(chǎng)的發(fā)展，特別是將REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類(lèi)型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。這些政策為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行提供了有力支持。

常態(tài)化發(fā)行：2024年7月26日，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》正式發(fā)布，標(biāo)志著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs從試點(diǎn)階段正式進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行的新階段。

二、未來(lái)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容

資產(chǎn)類(lèi)型拓展：隨著政策的進(jìn)一步放開(kāi)和市場(chǎng)需求的增加，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的底層資產(chǎn)類(lèi)型有望進(jìn)一步拓展，涵蓋更多類(lèi)型的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

發(fā)行數(shù)量增加：預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目獲得受理并成功發(fā)行，市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)容。

投資者結(jié)構(gòu)多元化

機(jī)構(gòu)投資者增加：隨著市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和產(chǎn)品的成熟，預(yù)計(jì)將有更多機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)入消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)，包括保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金、社?；鸬?。

個(gè)人投資者參與：隨著市場(chǎng)認(rèn)知度的提高和投資者教育的加強(qiáng)，個(gè)人投資者也將成為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的重要參與力量。

運(yùn)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)化

提升運(yùn)營(yíng)管理能力：隨著市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，基金管理人將更加注重提升運(yùn)營(yíng)管理能力，通過(guò)精細(xì)化管理、優(yōu)化業(yè)態(tài)組合、提升服務(wù)質(zhì)量等方式提高項(xiàng)目收益水平。

引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)：部分基金管理人可能會(huì)引入專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理或合作開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，以充分利用其專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源。

市場(chǎng)流動(dòng)性提升

交易活躍度增加：隨著市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大和投資者結(jié)構(gòu)的多元化，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易活躍度有望進(jìn)一步提升。

交易平臺(tái)完善：未來(lái)可能會(huì)進(jìn)一步完善REITs的交易平臺(tái)和相關(guān)制度安排，提高市場(chǎng)透明度和交易效率。

助力消費(fèi)領(lǐng)域發(fā)展

促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)：消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)行將有助于盤(pán)活優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量資產(chǎn)，促進(jìn)消費(fèi)領(lǐng)域投資發(fā)展，提升消費(fèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

優(yōu)化消費(fèi)場(chǎng)景：通過(guò)REITs的運(yùn)作和管理，可以?xún)?yōu)化消費(fèi)場(chǎng)景、激發(fā)市場(chǎng)潛力、進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs信托基金行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，未來(lái)市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)容、投資者結(jié)構(gòu)將多元化、運(yùn)營(yíng)管理將更加專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)流動(dòng)性將提升，并助力消費(fèi)領(lǐng)域的發(fā)展。

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