黃文玉
設(shè)施管理作為現(xiàn)代組織運(yùn)營(yíng)的核心支撐體系，其內(nèi)涵早已超越傳統(tǒng)的“物業(yè)維護(hù)”范疇，演變?yōu)楹w空間規(guī)劃、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、用戶體驗(yàn)優(yōu)化的綜合性服務(wù)。從商業(yè)樓宇到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從醫(yī)療機(jī)構(gòu)到交通樞紐，設(shè)施管理的觸角延伸至城市運(yùn)行的每一個(gè)細(xì)胞。在智慧城市、碳中和等全球議題的推動(dòng)下，行業(yè)正經(jīng)歷從“成本中心”向“價(jià)值創(chuàng)造者”的蛻變。
一、設(shè)施管理行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析
1. 服務(wù)升級(jí)：從基礎(chǔ)運(yùn)維到空間運(yùn)營(yíng)
傳統(tǒng)設(shè)施管理聚焦于設(shè)備維護(hù)、安保清潔等基礎(chǔ)服務(wù)，而現(xiàn)代設(shè)施管理則向空間價(jià)值挖掘延伸。例如，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)能源管理系統(tǒng)，優(yōu)化照明、空調(diào)等設(shè)備的運(yùn)行策略，降低能耗成本;利用大數(shù)據(jù)分析人流、物流動(dòng)線，提升空間利用效率;甚至通過(guò)空間設(shè)計(jì)改造，將閑置區(qū)域轉(zhuǎn)化為共享辦公、商業(yè)配套等增值場(chǎng)景。這種從“被動(dòng)響應(yīng)”到“主動(dòng)運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變，使設(shè)施管理成為組織降本增效的關(guān)鍵抓手。
2. 技術(shù)滲透：從工具應(yīng)用到生態(tài)構(gòu)建
數(shù)字化技術(shù)正在重塑設(shè)施管理的作業(yè)模式與管理邏輯。BIM(建筑信息模型)、數(shù)字孿生等技術(shù)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了建筑全生命周期的數(shù)據(jù)化管理;而AIoT(人工智能物聯(lián)網(wǎng))平臺(tái)的普及，則使設(shè)備監(jiān)控、故障預(yù)警、工單派發(fā)等流程自動(dòng)化。更值得關(guān)注的是，技術(shù)正在推動(dòng)行業(yè)生態(tài)重構(gòu)。例如，設(shè)施管理企業(yè)通過(guò)與科技公司合作，開(kāi)發(fā)智能運(yùn)維SaaS平臺(tái)，向客戶輸出“硬件+軟件+服務(wù)”的一體化解決方案;而區(qū)塊鏈技術(shù)的引入，則為設(shè)備認(rèn)證、合同管理等場(chǎng)景提供了透明化工具。
3. 客戶覺(jué)醒：從成本敏感到體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)
隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，客戶對(duì)設(shè)施管理的需求從“價(jià)格優(yōu)先”轉(zhuǎn)向“價(jià)值優(yōu)先”。企業(yè)客戶更關(guān)注服務(wù)對(duì)品牌形象、員工滿意度的間接影響;而終端用戶則對(duì)空間舒適度、服務(wù)響應(yīng)速度提出更高要求。這種需求升級(jí)倒逼設(shè)施管理企業(yè)提升服務(wù)顆粒度。例如，部分企業(yè)推出“管家式服務(wù)”，通過(guò)專屬客戶經(jīng)理協(xié)調(diào)跨部門資源;而“服務(wù)白皮書(shū)”制度的普及，則使服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、響應(yīng)時(shí)效等關(guān)鍵指標(biāo)可視化、可追溯。
二、設(shè)施管理行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模分析
1. 全球市場(chǎng)：新興經(jīng)濟(jì)體驅(qū)動(dòng)增量空間
全球設(shè)施管理市場(chǎng)呈現(xiàn)“成熟市場(chǎng)穩(wěn)中求進(jìn)，新興市場(chǎng)快速崛起”的格局。歐美市場(chǎng)因服務(wù)業(yè)占比高、外包意識(shí)成熟，市場(chǎng)需求以更新迭代為主，客戶對(duì)ESG(環(huán)境、社會(huì)、治理)服務(wù)的需求推動(dòng)高端市場(chǎng)擴(kuò)容。而亞太、拉美、非洲等地區(qū)因城市化進(jìn)程加速、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活躍，釋放出巨大的增量需求。例如，東南亞國(guó)家因外資企業(yè)入駐、聯(lián)合辦公空間興起，對(duì)專業(yè)化設(shè)施管理的需求快速增長(zhǎng);而中東市場(chǎng)則因大型基建項(xiàng)目(如世博會(huì)場(chǎng)館、智慧城市)落地，催生了定制化服務(wù)需求。
2. 中國(guó)市場(chǎng)：從規(guī)模擴(kuò)張到質(zhì)量躍升
中國(guó)作為全球最大的設(shè)施管理市場(chǎng)之一，其發(fā)展軌跡反映了行業(yè)升級(jí)的階段性特征。早期，市場(chǎng)增長(zhǎng)主要依賴商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、制造業(yè)擴(kuò)張等需求拉動(dòng)，企業(yè)通過(guò)承接新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。近年來(lái)，隨著存量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)逐步從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升。企業(yè)通過(guò)并購(gòu)整合優(yōu)化資源配置，淘汰低效產(chǎn)能，提升服務(wù)集中度;同時(shí)，向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸，形成從前期咨詢、中期實(shí)施到后期運(yùn)營(yíng)的全價(jià)值鏈布局。
根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2025-2030年中國(guó)設(shè)施管理(FM)行業(yè)發(fā)展?jié)摿Ψ治黾巴顿Y戰(zhàn)略規(guī)劃研究報(bào)告》顯示：
3. 區(qū)域協(xié)同：從梯度差異到融合發(fā)展
中國(guó)設(shè)施管理市場(chǎng)的區(qū)域分布與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)。一線城市因服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)、高端項(xiàng)目集中，長(zhǎng)期占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位;二三線城市則因產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、消費(fèi)升級(jí)，市場(chǎng)需求逐步釋放。值得關(guān)注的是，區(qū)域協(xié)同發(fā)展正在成為新趨勢(shì)。例如，通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、技術(shù)輸出等方式，東部企業(yè)將先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)引入中西部地區(qū)，促進(jìn)區(qū)域服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化;而“一帶一路”倡議的推進(jìn)，則為沿海設(shè)施管理企業(yè)提供了參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)遇。
三、設(shè)施管理行業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展前景分析
1. 綠色化：從節(jié)能減排到碳中和實(shí)踐
全球碳中和目標(biāo)的提出，倒逼設(shè)施管理行業(yè)加速綠色轉(zhuǎn)型。企業(yè)需從服務(wù)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)流程到供應(yīng)鏈管理全鏈條貫徹環(huán)保理念。例如，通過(guò)光伏建筑一體化(BIPV)、儲(chǔ)能系統(tǒng)等技術(shù)的應(yīng)用，降低建筑碳足跡;采用綠色清潔產(chǎn)品、推行垃圾分類，提升環(huán)境績(jī)效。同時(shí)，碳足跡核算、綠色認(rèn)證等透明化舉措，將助力企業(yè)建立低碳品牌形象，滿足國(guó)際客戶的準(zhǔn)入要求。
2. 智能化：從單點(diǎn)突破到平臺(tái)賦能
物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)的成熟，將推動(dòng)設(shè)施管理向“智能終端+數(shù)字平臺(tái)”轉(zhuǎn)型。未來(lái)，設(shè)施管理不僅是服務(wù)輸出，更是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的決策支持。例如，通過(guò)傳感器網(wǎng)絡(luò)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)空間使用情況，動(dòng)態(tài)調(diào)整資源配置;而基于大數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)性維護(hù)，則可提前識(shí)別設(shè)備故障風(fēng)險(xiǎn)，延長(zhǎng)資產(chǎn)壽命。此外，智能化轉(zhuǎn)型還將催生新的商業(yè)模式，如能源管理合同、空間效率優(yōu)化服務(wù)等，為企業(yè)創(chuàng)造新的增值空間。
3. 專業(yè)化：從通用服務(wù)到垂直深耕
隨著市場(chǎng)需求細(xì)分化，設(shè)施管理企業(yè)需從“全科醫(yī)生”向“?？漆t(yī)生”轉(zhuǎn)型。例如，針對(duì)生物醫(yī)藥實(shí)驗(yàn)室，開(kāi)發(fā)符合GMP(藥品生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)范)的潔凈室管理方案;針對(duì)數(shù)據(jù)中心，提供7×24小時(shí)的精密環(huán)境監(jiān)控服務(wù)。這種垂直化深耕不僅要求企業(yè)具備跨學(xué)科知識(shí)(如工程、IT、合規(guī))，還需通過(guò)認(rèn)證體系(如LEED、ISO)建立專業(yè)壁壘。
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