央行掌門人“兩會”講話關(guān)注度極高，因為他告訴你今年“錢袋子”松還是緊，這對樓市很重要。2015年以來，熱點城市樓市火爆，“加杠桿”造成投資和投機炒作泛濫，被認(rèn)為是罪魁禍?zhǔn)住?016年，近40%的信貸投向房地產(chǎn)，房貸增長了38%，并占到了商品房銷售額的45%，關(guān)鍵指標(biāo)都刷新記錄。

面對路透社記者關(guān)于杠桿激增的刁鉆提問，周行長表態(tài)，“房貸增長有助于居民買房，有助于降庫存，但又容易使房價上升?？偟膩碚f，房貸未來還會增加，但確實要適當(dāng)平衡，隨著住房政策調(diào)整，估計會適當(dāng)放慢”?？磥?，加杠桿驅(qū)動房價上漲，未來要控制杠桿，這兩點在管理層已是共識。

大家可能還記得，去年同一時期，周行長指出，“我國個人住房貸款占銀行總貸款的比重還是相對偏低的，有很多國家個人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%~50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。所以，銀行系統(tǒng)也覺得個人住房抵押貸款還是相對比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機會”。

有人要說了，周行長前后兩次表態(tài)不同，去年“加杠桿”是主旨，今年“降杠桿”是主旨。但筆者告訴大家的是，并非房貸政策變了，而是差別化真正“落地”，分類調(diào)控真正“落地”，樓市認(rèn)識要客觀。始于2014年9月的樓市激勵，一開始就強調(diào)分類調(diào)控、地方主體責(zé)任，但“落地”效果不佳。

首先，經(jīng)濟回落、風(fēng)險釋放有突破底線的危險。分類調(diào)控落地時，相比抑制，“托”的一面有意無意占了上風(fēng);其次，金融創(chuàng)新如火如荼，“一行三會”下監(jiān)管出現(xiàn)空白，囿于“各掃門前雪”的監(jiān)管困境，資金套利失控;最后，樓市去行政化不等于不管，但卻異化為“一股腦”地松綁。

去年7月26日中央經(jīng)濟工作會議，整個監(jiān)管思路開始統(tǒng)一，“防風(fēng)險”地位提升(甚至有人認(rèn)為其已取代“穩(wěn)增長”)，10月份各地整齊劃一地拋出重磅政策。但注意的是，樓市風(fēng)險不在樓市自身，而在于監(jiān)管缺失，如地方主體責(zé)任、分類調(diào)控落地效果不好，再如監(jiān)管不足，游資如入無人之地般肆虐。

打擊投機炒作需求，堵住金融監(jiān)管空白，泡沫風(fēng)險就控制住了。但同時，合理需求要支持，去庫存與城鎮(zhèn)化契合，不能借刺激讓庫存積重難返，這就是“分類調(diào)控”。目前，熱點城市均重啟限購、強化限貸，凡冒頭者都被拍死，如近期環(huán)北京、環(huán)上海啟動限購，住建部也明確了還有調(diào)控儲備政策。

同時，被廣為詬病的資金監(jiān)管有了進展，周行長在“兩會”上表態(tài)，金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機制已形成，比如對資產(chǎn)管理產(chǎn)品的定義、范疇、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)等取得了共識，統(tǒng)一的債券交易監(jiān)管辦法也要出爐。熱點城市樓市“摁住了”，資金監(jiān)管空白“堵住了”，樓市政策就應(yīng)該轉(zhuǎn)向分類調(diào)控的另一面。

相比10年前，樓市量價、交投等各個指標(biāo)都翻了5~10倍。樓市這個“龐然大物”些許變化，對上下游諸多行業(yè)、對固定資產(chǎn)投資、對消費等，影響都是巨大的，很多城市80%的投資來自房地產(chǎn)。新興產(chǎn)業(yè)尚弱小，而過去20年樓市銷售和投資均保持20%的高增長，樓市回落要緩慢，影響要掂量。

周行長說，“房地產(chǎn)開發(fā)是一個很長的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以房貸不能簡單看作是買房子，實際上會傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上?！比绯鲆晦H的觀點，也出現(xiàn)在“兩會”前的銀監(jiān)會新聞發(fā)布會。其時，銀監(jiān)會副主席王兆星說，“房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展對中國經(jīng)濟成長、財政稅收以及銀行資產(chǎn)與利潤增長都有巨大貢獻，故房地產(chǎn)在不出現(xiàn)大泡沫、大波動的環(huán)境中穩(wěn)定健康增長，是銀行界樂于看到的。”

這就是對樓市的客觀認(rèn)識，也是不得不承認(rèn)和面對的現(xiàn)實。要控制資產(chǎn)泡沫，但情緒般地打壓樓市，教科書式地談如何去樓市依賴，都不現(xiàn)實。該監(jiān)管的都到位了，合理的需求還是要支持，城鎮(zhèn)化潛力也很大。銀行信貸積極介入，對增長和轉(zhuǎn)型，對穩(wěn)定和風(fēng)險防范，都是應(yīng)有之義。