買房要記得避開這些“潛規(guī)則”！

• 2017年8月7日 FanTianQing來源：騰訊新聞 994 63
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在政府嚴卡備案價格的大背景下，公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少，大多數(shù)樓盤暗生潛規(guī)則，變著花樣讓消費者多花錢。為了讓房子能賣個好價格，部分開發(fā)商開始鋌而走險，捆綁精裝修、車位、違規(guī)收取團購費……

　　在今年的全面調(diào)控中，長沙樓市進入“四限時代”，開發(fā)限購、限售、限賣、限貸。因此開發(fā)商的營銷方式也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。在政府嚴卡備案價格的大背景下，公開承諾沒有任何前置條件就能買到房的樓盤很少，大多數(shù)樓盤暗生潛規(guī)則，變著花樣讓消費者多花錢。為了讓房子能賣個好價格，部分開發(fā)商開始鋌而走險，捆綁精裝修、車位、違規(guī)收取團購費……

　　潛規(guī)則1　備案毛坯，卻要捆綁“天價”裝修變相漲價

　　自5·20限購升級以來，長沙樓盤備案審批價格管控趨嚴。不過上有政策，下有對策，部分樓盤為規(guī)避政策限制，玩起了“房源+精裝”的組合銷售，通過另簽精裝修合同，與政府備案價玩起了捉迷藏。

　　“為了結(jié)婚，我在天心區(qū)看中了一套120多平方米的三居室，并支付了認籌金?！遍L沙東能華府的業(yè)主彭先生告訴記者，本來開發(fā)商承諾6月底開盤，但到現(xiàn)在還拖延時間，并且以內(nèi)部房的名義向客戶捆綁銷售精裝房，每平方米多出2000多元的裝修價格。

　　8月4日，記者就此事咨詢了長沙東能華府的銷售人員?！扒瓣囎酉卤┯辏瑯潜P變電器損壞，現(xiàn)在一直在維修，只能將開盤時間推遲?！表椖夸N售人員表示，“至于精裝修，我們今年7月初開始就不賣精裝了，全部改為毛坯，均價8500-9000元/m2?！?/p>

　　同樣，位于萬家麗路的美聯(lián)天驕城也玩起了“捆綁天價裝修”的套路?！?月28日項目正式開盤，開盤公告上寫明毛坯房均價8000元/m2，后來銷售說已在長沙市發(fā)改委備案2980元/m2的裝修價，備案后均價為10980元/m2?！苯眨缆?lián)天驕城的業(yè)主聯(lián)名上書，控告開發(fā)商捆綁“天價”裝修。

　　對此，8月4日，長沙市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局回復表示，該項目5、6棟確實存在擾亂房地產(chǎn)市場的行為，建議暫停其正在辦理的預售許可證、網(wǎng)簽等手續(xù)，實行聯(lián)動執(zhí)法。

　　對于捆綁精裝修樓盤，早在6月29日，長沙市政府相關(guān)部門就印發(fā)了《長沙市商品房銷售價格明碼標價監(jiān)制操作規(guī)程》，通知強調(diào)，長沙市的商品住房項目申請預售許可證，2016年10月有銷售的，申報單價不得高于該項目2016年10月分面積段銷售均價。初始報建為毛坯住宅的，不予認定為全裝修住宅預售；申請全裝修住宅，裝修價格不得超過毛坯價格的15%。

　　“最嚴限價令下，報價高于項目前期成交價格和周邊在售項目價格，很難申請到預售許可證書。為此，開發(fā)商利用低價拿到毛坯房預售證后，捆綁精裝合同，以達到提升房價的目的。”藍海購中國騰澤公司總經(jīng)理伍拼認為，精裝修僅是開發(fā)商變相提價的手段，是否會將所增利潤用于產(chǎn)品提質(zhì)，消費者還需多長個“心眼”。

　　潛規(guī)則2? 要買房，先花十幾萬元買車位

　　對剛需購房者而言，買套房已經(jīng)耗盡心力，若再綁個車位，簡直是無力承受。7月初，市民李小姐想購買澳海谷山府一套102的三房，卻被告知必須先購買10萬元的車位才能購房，“當時我慎重考慮了一會，等到7月底決定購買時，想不到車位費已上漲到12萬元，這比周邊車位市場價高出7萬元?！?/p>

　　無獨有偶，位于洋湖板塊的湘熙水郡也同樣存在搭售車位的戲碼。今年6月6日，湘熙水郡25棟正式開盤，但由于政府限價，其開盤價格遠低于開發(fā)商預期。“6月6日，我去湘熙水郡看房，被告知已無房可賣。6月10日，再次上門咨詢購房事宜，卻被告知又有新房源，前提是必須購買車位。無奈之下，我只能支付了16.5萬元的車位費來購房?！睂τ陂_發(fā)商的套路，市民王先生表示很無奈。

　　對此，售樓部銷售盧小姐表示，之前一期確實需要購買車位，但現(xiàn)在即將推出的13棟是不需要的，因為開發(fā)商的營銷模式發(fā)生了改變，“這周我們即將推新，均價在9000元/m2左右，車位暫無定價?！?/p>

　　對于捆綁車位的行為，湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會首席經(jīng)濟學家王義高認為，這實際上反映了長沙資源短缺，房地產(chǎn)市場存供需矛盾的問題，“從供需關(guān)系看，說明房源依然緊俏，否則開發(fā)商違規(guī)收取費用不會有消費者買單。而且部分購房者也是投機型購房，買漲不買跌，心理預期決定了他們對開發(fā)商行為的容忍?！?/p>

　　潛規(guī)則3?? 全款支付優(yōu)先? 公積金貸款靠邊

　　除了捆綁行為外，“上車先收票”也成為部分開發(fā)商的新招數(shù)。“松雅湖壹號還未取得樓盤預售證，營銷中心以車位定金的名義，收取了我們5000元認籌金?！笔忻裰苄〗阃对V稱，不僅項目遲遲未開盤，認籌金還不退。

　　8月4日，記者致電松雅湖壹號，置業(yè)顧問王小姐表示，松雅湖壹號9、11棟將于九月開盤，“從今日起，購買房源需先繳納認籌金2000元，開盤后，購房成功可用這2000元抵交部分房款，否則全額退款?！倍鴮τ谥苄〗?000元認籌金沒有退還的情況，王小姐沒有正面回答。

　　記者近幾日調(diào)查一圈后發(fā)現(xiàn)，由于“僧多粥少”，限購之后，在長沙尤其是熱點片區(qū)購房，確實存在不少貓膩?！叭畹膬?yōu)先、商業(yè)貸款的排前、住房公積金的靠邊。”有網(wǎng)友在朋友圈里這么調(diào)侃。

　　“我想購買一套小三房，但交首付時，開發(fā)商就說只能以商業(yè)貸款或全額支付的方式付款，不能使用公積金貸款。由于房子地理位置好、房源緊張，只能被迫答應(yīng)?！痹诜吭促|(zhì)量不錯的前提下，吳先生選擇了退讓。

　　觀點　開發(fā)商勿盲目“走火”，思路決定出路

　　限購之下，對開發(fā)商而言，是等待政策松綁、絞盡腦汁變相加價還是厲兵秣馬、思變向前？

　　“短期內(nèi)限價不會放開，開發(fā)商要善于尋找破局之道?！焙现性驴偨?jīng)理胡治鋼認為，從中長期計劃，開發(fā)商應(yīng)快速擴張布局、細分物業(yè)市場、優(yōu)化產(chǎn)品品質(zhì)、把握精準營銷，在硝煙四起的戰(zhàn)場上，輸出品牌的核心價值。

　　胡治鋼表示，在限制的框架內(nèi)，開發(fā)商不要盲目“走火”，所謂的“擦邊球”利潤只能享一時之快，“建議開發(fā)商改變整體營銷策略，抓住長沙高投資回報率，轉(zhuǎn)售為租；著眼長遠利益，把握中長期市場，多樣化擴張布局，向市州邁進?！?/p>

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入白銀時代，房企的利潤越攤越薄，在這種緊張態(tài)勢下，誰能以最快的速度轉(zhuǎn)型，以差異化戰(zhàn)略深耕細分市場，誰就能在激烈的競爭中占得先機。

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