要在美國投資房地產(chǎn)？ 這些你不能不知道！

• 2017年9月7日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1186 77
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近些年來，海外房地產(chǎn)投資一直都深受國人青睞，而美國的房地產(chǎn)投資是國人投資地之一。在美國一些尚待開發(fā)的地區(qū)，如果有開發(fā)前景，買下一小塊地也許就能發(fā)了財。當然買地是有風險的，土地不開發(fā)反而會成為負擔。當然，在投資房地產(chǎn)上，最流行的方式是購買獨立的家庭住宅

　　投資美國房產(chǎn)有兩個方面需要考慮:

　　一是租金回報率;

　　二是資本增值空間。

　　租金的優(yōu)點:投資風險較低,能產(chǎn)生現(xiàn)金流,從而保護投資者免受利率沖擊,同時減少持續(xù)現(xiàn)金投入的潛在需求。

　　租金回報率的計算

　　租金回報率 = 凈房租年收入 / 購房總價

　　凈房租年收入= 年租金收入 - (房屋持有費用 + 出租產(chǎn)生的相關支出)

　　房屋租金年收入

　　房屋租金年收入的估算可以使用附近社區(qū)同等條件的出租房屋的租金作為參照。房產(chǎn)經(jīng)紀人可以幫助您找出周圍同等條件已出租的五到十套房屋,篩選出出現(xiàn)次數(shù)最多的租金價格,房屋租金年收入應使用比該數(shù)字稍低的價格。以后在實際出租房屋的時候也應遵循此方法確定房租價格。

　　房屋持有費用及出租產(chǎn)生相關支出

　　一般包括:房產(chǎn)稅、房屋保險、社區(qū)費、維修費、空置期分攤、出租管理費等等。

　　房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅的稅率在每個州有所不同,從1%到3%不等。

　　房屋保險:根據(jù)房屋價值、投保內(nèi)容保險費用不等。

　　社區(qū)費:獨立屋一般沒有社區(qū)費,但有些獨立屋所在的區(qū)域有社區(qū)規(guī)劃、大門及社區(qū)公共設施,因此要交社區(qū)費。

　　空置期分攤:通常購買的房屋很少能立刻找到租戶,總會有一段空置時間,因此在計算每年平均凈房租收入的時候,應把空置時期的租金扣除。一般租賃合同為一年期, 到期可續(xù)約。我們以兩年租約計算,平均空置時間估計為一個月,空置期分攤到兩年即半個月租金。由此可見合理的房租價格可以有效的減短空置期。

　　出租管理費:租賃經(jīng)紀人可以大大減少您的工作和時間,幫您選擇合適的租客。并處理一系列在租房期間發(fā)生的事務,如房屋維修等。管理費用一般是全年租金的8%。

　　資本增值的優(yōu)點:具有產(chǎn)生長期資本收入的潛能。不足之處在于持有該類投資性房地產(chǎn)期間需面臨利率風險,如果按揭利率上調(diào),很可能要向房貸月供貼錢。資本增值空間較大的一般是獨立屋。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)中,有一句名言,那就是地段、地段還是地段。地區(qū)的選擇直接關系到房子升值的速度,要知道不不是美國的房產(chǎn)都能升值,而是位置好的房產(chǎn)能升值。

　　好地段可以從以下四個條件來判斷:

　　1.擁有優(yōu)美的景色和良好的自然環(huán)境。

　　2.所處的商圈有增長潛力。

　　3.具有便利交通而且能夠讓房主獲得較高質(zhì)量的公共服務的房子增值潛力巨大。

　　4.最后也是最關鍵的,要能滿足人們的虛榮心和聲望的要求。

　　選擇配套齊全的社區(qū)、選擇優(yōu)秀的學區(qū)、關注當?shù)鼐蜆I(yè)狀況、選擇房間多的房產(chǎn)、選擇維護費低的花園都是選擇購買房產(chǎn)的重要信息。

　　除此之外,還可以通過加建改建Buy-and-Rezone和舊屋翻修 Flipper 實現(xiàn)房產(chǎn)的增值。投資者通過低價買入舊房屋,短期內(nèi)裝修翻新,改建舊屋的格局和用途,再以高價售出,獲得不菲的經(jīng)濟收益。在紐約、洛杉磯等大都市,一棟并不起眼的荒廢老屋,經(jīng)過打造后卻能賣上好價錢。

　　改建翻修的過程并不容易,需要的不僅是時間和資金,更需要根據(jù)房屋的實際狀況做非常細致的規(guī)劃。政府的各項審批需要大量時間,對房子結構、水電、草坪、地下水的檢測一項都不能馬虎。哪怕只是加兩個插座,看起來很小的活,背后涉及到要接線,挖槽,鉆孔,連線還要考慮各種安全管道,這樣便是又增加了一天的工期費用。如果對建筑商選擇不當,遇上工期拖沓糾紛不斷的,那更是啞巴吃黃連。因此房產(chǎn)投資人的翻修經(jīng)驗、對市場行情的了解、對預算的控制,以及對建筑商的選擇都會最終決定舊房翻修的利潤。

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