社會(huì)資本嗅到集體土地入市商機(jī)？

• 2017年9月8日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 778 47
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在北京市的試點(diǎn)中，集體土地租賃住房項(xiàng)目基本由鎮(zhèn)、村集體兩級經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)，政府統(tǒng)一承租作為保障性住房占據(jù)較大比例。而面對北京市未來的50萬套建設(shè)目標(biāo)，公租房顯然不能完成承載，因此更多市場化的運(yùn)營方式也將被引入。

　　在北京市的試點(diǎn)中，集體土地租賃住房項(xiàng)目基本由鎮(zhèn)、村集體兩級經(jīng)濟(jì)組織開發(fā)，政府統(tǒng)一承租作為保障性住房占據(jù)較大比例。而面對北京市未來的50萬套建設(shè)目標(biāo)，公租房顯然不能完成承載，因此更多市場化的運(yùn)營方式也將被引入。

　　目前運(yùn)營模式較單一

　　記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京現(xiàn)有的試點(diǎn)項(xiàng)目運(yùn)營商和開發(fā)商大部分都屬于當(dāng)?shù)卮彐?zhèn)集體企業(yè)。2015年，海淀區(qū)以溫泉鎮(zhèn)351公租房項(xiàng)目為載體，開展創(chuàng)客小鎮(zhèn)人才公租房試點(diǎn)，項(xiàng)目具體由溫泉鎮(zhèn)集體企業(yè)控股的創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司管理運(yùn)營。海淀區(qū)唐家?guī)X試點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)商為北京眾唐興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其控股股東為海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)人民政府唐家?guī)X村村民委員會(huì)。

　　記者了解到，想入住創(chuàng)客小鎮(zhèn)，需要符合一系列條件。申請人所在的創(chuàng)業(yè)企業(yè)須是在海淀區(qū)辦理工商注冊和稅務(wù)登記且不滿5年的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。而經(jīng)過初審之后創(chuàng)客們還需進(jìn)行路演，專家評委團(tuán)打分超過80分的項(xiàng)目才能最終入駐。

　　據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，每個(gè)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的申請數(shù)量不超過10套。創(chuàng)客小鎮(zhèn)2017年1月開始入住以來，房子交付的時(shí)候全部是精裝，目前入住率在50%-60%。雖然有地鐵，但考慮到具體的通勤問題，創(chuàng)客小鎮(zhèn)開通了到中關(guān)村、上地兩地的通勤車。

　　創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司大股東興泉置業(yè)的一位工作人員接受記者采訪時(shí)表示，創(chuàng)客小鎮(zhèn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)每年會(huì)上交一個(gè)保底資金，剩下的算他們的營業(yè)收入。

　　朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)試點(diǎn)項(xiàng)目也是由鄉(xiāng)屬企業(yè)主導(dǎo)。平房鄉(xiāng)試點(diǎn)項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，試點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)最終經(jīng)區(qū)政府及鄉(xiāng)政府授權(quán)鄉(xiāng)屬開發(fā)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，按照公開招標(biāo)形式確定物業(yè)公司進(jìn)行管理。

　　長租公寓企業(yè)動(dòng)力十足

　　北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，在建設(shè)主體和投資模式上，可通過集體經(jīng)濟(jì)組織將土地使用權(quán)作價(jià)入股，與投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)等單位合作開發(fā)經(jīng)營，收益共享。這意味著這項(xiàng)政策將對市場化租賃機(jī)構(gòu)敞開大門，實(shí)現(xiàn)多元化開發(fā)和運(yùn)營。記者注意到，一些房地產(chǎn)企業(yè)和長租公寓的運(yùn)營商已經(jīng)嗅到商機(jī)，正在躍躍欲試。

　　“各類機(jī)構(gòu)都想?yún)⑴c到政府的土地供應(yīng)模式改變的機(jī)遇中?！睒泛醭鞘星嗄晟鐓^(qū)CEO羅意接受記者采訪時(shí)表示。北京市整個(gè)租賃市場的供需矛盾突出，需求旺盛。如果用專業(yè)地產(chǎn)做租賃用房，很大程度上會(huì)出現(xiàn)價(jià)值倒掛。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按照當(dāng)前政策的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織是有權(quán)力參與經(jīng)營的，所以預(yù)計(jì)實(shí)際情況是，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織入股，進(jìn)而分享每年從租金收入中的紅利，而具體的經(jīng)營則可能是房企委托具體的專業(yè)公司進(jìn)行。

　　對于與集體土地租賃住房建設(shè)的結(jié)合，長租公寓運(yùn)營商有著更大的動(dòng)力。

　　“對于我們來說，找一些合適的房源還是比較困難的?！蹦Х焦⒌南嚓P(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示，其已經(jīng)在和一些開發(fā)商和國企進(jìn)行合作。地方國企盤活租賃房源，往往會(huì)想到專業(yè)的運(yùn)營公司。

　　龍湖冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，冠寓在項(xiàng)目拓展上已經(jīng)將觸角伸向集體建設(shè)用地，并將集體用地納入未來拓展的方向。他透露，目前除了河北省以外，9月即將開業(yè)的廣州（樓盤）冠寓番禺鐘村店就是村集體用地項(xiàng)目。

　　一名萬科泊寓的內(nèi)部人士也告訴記者，他們現(xiàn)在正在就關(guān)于集體土地的事情和政府溝通。

　　一旦社會(huì)資本的介入，收益周期和收益率是不得不考慮到問題。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒，集體以土地作為投資，社會(huì)資本參與開發(fā)，如果租金回報(bào)率不高，回收周期會(huì)很長。

　　總之，集體土地建設(shè)租賃住房現(xiàn)在仍然處于探索階段，如何探索出一個(gè)成熟的開發(fā)模式和運(yùn)營模式將是各方共同的景愿。

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