廣州：商用市場(chǎng)頻現(xiàn)大宗交易 商用項(xiàng)目如何能夠突圍？

• 2017年12月17日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 639 37
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  2017-2022年中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  房地產(chǎn)中介行業(yè)研究報(bào)告主要分析了房地產(chǎn)中介行業(yè)的國(guó)內(nèi)外發(fā)展概況、行業(yè)的發(fā)展環(huán)境、市場(chǎng)分析（市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)特點(diǎn)等）、競(jìng)爭(zhēng)分析（行業(yè)集中度、競(jìng)爭(zhēng)格局、競(jìng)爭(zhēng)組群、競(jìng)爭(zhēng)因素等）、...

進(jìn)入年底，廣州多個(gè)商用物業(yè)明顯發(fā)力：萬科云城米酷、廣州國(guó)際空港中心最近一個(gè)季度的網(wǎng)簽數(shù)均超過了300套。

商用市場(chǎng)為何頻現(xiàn)大宗交易？商用項(xiàng)目如何能夠突圍？

“以前拿下辦公用地后，通通設(shè)計(jì)成公寓，銷售方式和住宅差不多，頂多再聯(lián)系幾家酒店管理公司，提供一下返租服務(wù)就可以了；如今，銷售、招商、運(yùn)營(yíng)，每一件事情都要親力親為，哪一件都不省心?！痹谀持科笕温毜年愊壬硎?，一年前的商用市場(chǎng)和現(xiàn)在大相徑庭。

樓市調(diào)控讓不少商用項(xiàng)目無法再一賣了之，倒逼房企加入苦心經(jīng)營(yíng)的行列。

商用市場(chǎng)頻現(xiàn)大宗交易

“3·30”新政以前，用地為辦公性質(zhì)的物業(yè)可以對(duì)個(gè)人銷售，出于穩(wěn)妥以及便于銷售的考慮，不少寫字樓項(xiàng)目會(huì)將產(chǎn)品分割成較小面積的公寓，可辦公可居住，吸引了不少個(gè)人投資客。

新政后，商服類一手物業(yè)不能賣給個(gè)人，新規(guī)劃設(shè)計(jì)的辦公物業(yè)的單位面積也不能少于300平方米/套，投資門檻大大升高。

進(jìn)入年底，廣州多個(gè)商用物業(yè)明顯發(fā)力：萬科云城米酷、廣州國(guó)際空港中心最近一個(gè)季度的網(wǎng)簽數(shù)均超過了300套。

市場(chǎng)上還不時(shí)可見大宗交易：11月3日，南沙水岸廣場(chǎng)與南沙航運(yùn)產(chǎn)業(yè)基金簽署了整體購(gòu)置2棟寫字樓的備忘錄；11月29日，中國(guó)鐵建環(huán)球中心宣布單筆成交462套商辦物業(yè)，簽約金額3.4億元。

商用項(xiàng)目如何能夠突圍？

硬件要有新賣點(diǎn)

豪華明亮的大堂、快速高檔的電梯、除霾新風(fēng)系統(tǒng)等硬件設(shè)施，以往是高檔寫字樓吸引企業(yè)進(jìn)駐的高端配置；如今，擁有這些硬件只能算是“基本達(dá)標(biāo)”，不少企業(yè)主動(dòng)“加料”。

南沙水岸廣場(chǎng)包括甲級(jí)寫字樓、水岸總部型獨(dú)棟、企業(yè)會(huì)館和濱水文化創(chuàng)意商業(yè)街等多種配置，獨(dú)棟辦公樓有獨(dú)立冠名權(quán)，沿蕉門河?xùn)|西兩側(cè)分布，幾乎每棟都有一線江景。

萬科近日推出的創(chuàng)想公社·天河，項(xiàng)目?jī)?nèi)提供眾多生活配套，包括地鐵接駁巴士、人才公寓——泊寓、水吧臺(tái)、便利店、員工食堂、健身房、籃球場(chǎng)等，還有企業(yè)會(huì)館、云山秀場(chǎng)、靜態(tài)展區(qū)、眾創(chuàng)空間等產(chǎn)業(yè)配套。

時(shí)代E-PARK則配套了雙會(huì)所，內(nèi)有員工食堂、恒溫泳池、健身房、商業(yè)街等，還有為VIP客戶提供的專屬私享會(huì)所，提供咖啡廳、品茶室、紅酒房等增值服務(wù)。

軟件要有新服務(wù)

有了好的硬件還不夠，服務(wù)等軟件也要跟上。

創(chuàng)想公社·天河提供時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈所涉及的市場(chǎng)、銷售、設(shè)計(jì)、教育等多種服務(wù)，屋頂秀場(chǎng)有永不落幕的時(shí)尚發(fā)布平臺(tái)；結(jié)盟國(guó)際時(shí)尚企業(yè)，將本土設(shè)計(jì)師介紹到國(guó)際舞臺(tái)；通過設(shè)計(jì)師群體的聚合效應(yīng)，為設(shè)計(jì)師提供成長(zhǎng)空間；通過“萬創(chuàng)大課堂”，培育產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)相關(guān)市場(chǎng)化人才。

時(shí)代商業(yè)的企業(yè)邦則為時(shí)代E-PARK的進(jìn)駐企業(yè)提供“全生命周期服務(wù)”，除了安保消防、綠化保潔、物業(yè)保修等基礎(chǔ)服務(wù)，還提供商務(wù)、政務(wù)、孵化培育、創(chuàng)業(yè)金融、人力資源等成長(zhǎng)類服務(wù)。

爭(zhēng)取優(yōu)惠“大殺器”

與政府合作，爭(zhēng)取投資優(yōu)惠政策，更是贏得企業(yè)歡心的“大殺器”。

廣州國(guó)際空港中心由綠地 集團(tuán)和機(jī)場(chǎng)集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)，項(xiàng)目本身擁有大批優(yōu)秀航空企業(yè)資源，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)還有“7+1”系列招商優(yōu)惠政策，切實(shí)減輕企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。

今年，花都獲批國(guó)家級(jí)綠色金融改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)，作為全國(guó)5個(gè)試點(diǎn)的綠色金融產(chǎn)業(yè)示范區(qū)之一，花都區(qū)政策優(yōu)惠力度大。保利綠色金融商業(yè)項(xiàng)目就位于這一創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策優(yōu)勢(shì)對(duì)企業(yè)進(jìn)駐很有吸引力。

關(guān)注人工智能新需求

高力國(guó)際的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商用項(xiàng)目還要關(guān)注人工智能發(fā)展所帶來的辦公空間需求的新變化。根據(jù)該公司的統(tǒng)計(jì)，未來40%的知識(shí)勞動(dòng)人口為移動(dòng)辦公人群，已成主要?jiǎng)趧?dòng)力的Y世代將更青睞靈活辦公空間，目前30%-40%的辦公空間甚少被使用，而物業(yè)成本不斷上升、已成為第二大成本支出，這些因素都推動(dòng)了辦公空間向靈活辦公空間或基于活動(dòng)功能的辦公空間轉(zhuǎn)變。研究發(fā)現(xiàn)，共享空間能夠提升員工的工作體驗(yàn)，降低人才流失。

高力國(guó)際預(yù)測(cè)，人工智能的影響在未來十年內(nèi)將持續(xù)擴(kuò)大，對(duì)靈活辦公空間的需求將會(huì)增多。企業(yè)需要大力投入以提高員工高附加值技能，大型租戶對(duì)寫字樓智能化硬件設(shè)施的需求將會(huì)更高。開發(fā)商應(yīng)充分意識(shí)到該趨勢(shì)的發(fā)展，并預(yù)先設(shè)計(jì)相關(guān)配套設(shè)施，同時(shí)針對(duì)不同類型客戶的需求，在不同區(qū)域打造不同定位的項(xiàng)目，包括租金較為低廉的次級(jí)商務(wù)區(qū)及周邊區(qū)域，而不僅局限于主要商務(wù)區(qū)。雖然說新政后不能再建設(shè)小于300平方米的辦公物業(yè)，但在這樣一套辦公單元內(nèi)，如何規(guī)劃合適的公共空間、吸引更多新企業(yè)進(jìn)駐，將是一個(gè)值得長(zhǎng)期關(guān)注的問題。

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