北京部分房價跌1-2萬 燕郊"腰斬" 2018年是買房最佳時期嗎?

• 2017年12月27日 YaoEnHua來源：北京時間 498 26
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  2018-2023年北京市農(nóng)藥行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險預(yù)測報告

  農(nóng)藥廣義的定義是指用于預(yù)防、消滅或者控制危害農(nóng)業(yè)、林業(yè)的病、蟲、草和其他有害生物以及有目的地調(diào)節(jié)、控制、影響植物和有害生物代謝、生長、發(fā)育、繁殖過程的化學(xué)合成或者來源于生物、其他天...

經(jīng)過2016年樓市的火熱，隨著政策調(diào)控不斷加碼，北京2017年房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。熱點城市新建商品住宅價格走勢總體平穩(wěn)，多數(shù)城市已低于去年同期價格水平。北京二手房跌幅連續(xù)六個月居全國第一。有北京房產(chǎn)中介向新京報記者介紹稱，其負(fù)責(zé)的區(qū)域房價已回落到2015年8月、9月水平。

從成交量上看，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預(yù)計全年在2.65萬套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值，且同比下調(diào)45%。

未來走勢如何，專家稱若政策層面不發(fā)生顛覆性的變化，預(yù)計2018年房地產(chǎn)市場走勢和今年一樣。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至12月24日，北京新建商品房合計簽約量僅26253套，預(yù)計全年在2.65萬套左右，創(chuàng)下北京樓市自統(tǒng)計網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的歷史最低值，且同比下調(diào)45%。

未來走勢如何，專家稱若政策層面不發(fā)生顛覆性的變化，預(yù)計2018年房地產(chǎn)市場走勢和今年一樣。

【現(xiàn)狀】部分區(qū)域二手房價降20%

“北京房價基本上普降了10%到20%，有的均價甚至降了30%?！币恢痹诳捶孔拥谋本┦忻裰x女士告訴新京報記者。

依據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，北京房價止?jié)q，二手房價格環(huán)比跌幅連續(xù)六個月位居全國第一。

國家統(tǒng)計局12月18日數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下降0.5個百分點，與南京并列，同比下跌0.9個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京二手房價格調(diào)整非常明顯，從今年4月份開始到現(xiàn)在累計跌幅超過15%，部分區(qū)域房源價格跌幅接近20%，北京二手房價格已經(jīng)接近2016年第四季度。

房產(chǎn)中介對房價有著更直觀的感受。豐臺區(qū)我愛我家一網(wǎng)點房產(chǎn)中介張林(化名)告訴記者，其所在區(qū)域房價已經(jīng)跌到2015年8月、9月的水平，“除了學(xué)區(qū)房依然堅挺，基本上各個區(qū)域價格都在下降。我負(fù)責(zé)的區(qū)域房價在年初為每平8萬，現(xiàn)在為每平6萬多，下降了20%左右?！?/p>

豐臺區(qū)鏈家一網(wǎng)點中介徐鵬(化名)也表示，目前北京地區(qū)房價已跌到2015年后半年的水平?！澳瓿醴角f地區(qū)房價為每平7萬到7.2萬，目前每平6萬左右。”徐鵬介紹，此前其負(fù)責(zé)的芳群園小區(qū)的一房子去年年底價格為378萬，近日該房子以322萬的價位出手。

記者查詢鏈家成交記錄，3·17新政前，方莊地區(qū)房價多在每平7萬-8萬元，個別價格為每平9萬以上，也有成交價格為每平6萬左右的。

【調(diào)查】周邊市場：燕郊房價幾乎腰斬

樓市嚴(yán)調(diào)控之下，北京周邊區(qū)域的房地產(chǎn)市場也受到影響，呈現(xiàn)出加速下跌的態(tài)勢。

安居客數(shù)據(jù)顯示，燕郊11月二手房均價為23733元/m2,環(huán)比10月大跌4.00%,創(chuàng)今年以來最大跌幅,連續(xù)7個月暴跌。燕郊11月新房均價為25100元/m2 ,大跌將近1萬元每平方米，環(huán)比10月大跌28.29%。

而此前，燕郊房價一路不斷創(chuàng)新高?！拔屹I的小區(qū)首爾甜城和通州僅一橋之隔，挨著北京地鐵22線，在今年年初的時候這一小區(qū)房價一度飆升到每平4萬多，現(xiàn)在每平2萬左右?！币毁彿空弑硎尽?/p>

一負(fù)責(zé)環(huán)北京區(qū)域房產(chǎn)銷售員孫陽(化名)向記者直言，燕郊地區(qū)平均房價由年初的每平3萬以上降到2萬左右，但目前燕郊房地產(chǎn)市場處于“有價無市”的局面。

孫陽解釋，在調(diào)控政策出來前，不少涌入燕郊的購房者為投資客，在每平3萬到4萬的高位價格入手多套房子，因此不會在“腰斬”時刻出售。另一方面，燕郊的調(diào)控政策之下，外地戶籍購房者必須滿足繳納三年社保的要求，這一條件將不少外地購房者擋在了市場之外。多數(shù)投資者認(rèn)為，房地產(chǎn)有周期，目前處于“拋物線”低谷，未來會反彈，因此持觀望態(tài)度。

“外地戶籍購房者不符合購房條件，本地人購買力有限，因此，燕郊房價幾乎被‘腰斬’，降了四到五成?！毖嘟家环慨a(chǎn)中介劉星表示?！艾F(xiàn)在燕郊市場上可出售的二手房很少，只有一些當(dāng)初用信用貸、高利貸、消費貸等方式借款炒房人現(xiàn)在因為資金周轉(zhuǎn)不開，在撐不下去的情況下選擇拋售房子?！?/p>

在價格下跌的同時，燕郊房地產(chǎn)市場成交量銳減?！霸谏习肽甑恼{(diào)控政策出來之前，我賣出了兩套房，新政策后，一套房都沒有賣出去?！眲⑿钦f。

【調(diào)控】今年樓市調(diào)控30余次，利率上調(diào)6次

樓市降溫，與房地產(chǎn)市場調(diào)控政策是分不開的。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至12月13日，北京市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次。

3月17日，北京市宣布提高二套房最低首付比例，普通住宅被提至60%，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”，房貸期限降為25年。隨后一周內(nèi)，北京又采取了包括上調(diào)房貸利率、個稅要求從嚴(yán)、嚴(yán)查首付資金、離婚一年內(nèi)房貸算二套等規(guī)定。3月26日，針對商辦市場的調(diào)控政策出臺，除實施限購?fù)?，還要求商辦項目不得分割銷售等。

“限貸”是這一輪調(diào)控的重要手段，除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調(diào)。據(jù)新京報統(tǒng)計，從去年9·30新政至今，北京地區(qū)多家銀行的首套房房貸利率經(jīng)過共計6次調(diào)整。

2016年9月30日之前，首套房貸利率8.5折為主流。自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣實行最低九折。

此后，“3·17新政”出爐，在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的同時，購房首付比例繼續(xù)提升。3月21日，16家銀行北京分行一致決定，銀行貸款利率上調(diào)為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。

4月30日晚間，新京報記者獨家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。民生銀行首套房貸利率6月5日起，執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%。

9月中旬，北京地區(qū)多家銀行宣布上調(diào)首套房房貸利率。彼時新京報記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。

四大行于9月14日、15日、16日調(diào)整了政策，首套房房貸利率從基準(zhǔn)利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率的1.05倍。北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。

【未來】房地產(chǎn)稅“沒有三五年根本不可能完成”

2017年即將過去，2018年樓市的走勢成為大眾關(guān)注話題。

12月20日，中央經(jīng)濟工作會議對2018年樓市調(diào)控指明了方向。會上提出，要完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。

緊接著，12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)會議上也，指出調(diào)控力度不放松，保持政策的連續(xù)性，實行差別化調(diào)控政策，支持改善需求，遏制炒房，去庫存工作下沉，并首提縣城樓市去庫存。

“我不想去對明年的房地產(chǎn)市場做預(yù)判，因為不知道2018年北京房地產(chǎn)市場有哪些確定因素和不確定因素。假如，2018年北京市的金融貨幣政策不發(fā)生變化、北京市改革思路沒有發(fā)生顛覆性變化，預(yù)計2018年房地產(chǎn)市場走勢和今年一樣?！睂τ?018年北京市房地產(chǎn)市場走勢，北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志持有謹(jǐn)慎的態(tài)度。

但他表示，按照目前中央的相關(guān)要求，明年房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，保持政策連續(xù)性。

對于最近引起熱議的“房地產(chǎn)稅”，陳志認(rèn)為，現(xiàn)在討論房地產(chǎn)稅為時過早，房地產(chǎn)稅推出的條件并不成熟。

“我個人覺得，大家對財政部提的‘房地產(chǎn)稅’存在誤讀，財政部只是表示說研究討論此事，講的是體制改革的事情。而且，財政部沒有權(quán)力立法，需要人大授權(quán)?！标愔颈硎荆康禺a(chǎn)稅本身復(fù)雜，在推出之前多個問題需要厘清：立法目的是什么、如何調(diào)整稅制結(jié)構(gòu)、技術(shù)問題如何解決等?！叭舜罅⒎ǔ绦驈?fù)雜，沒有三五年根本不可能完成?！?/p>

此外，在陳志看來，房地產(chǎn)稅和降房價并無直接關(guān)系。

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