鏈家上市面臨著什么難題？ 優(yōu)質(zhì)競爭對手太多 左暉要如何布局？

• 2017年12月27日 lihuizhen來源：平安好房租房福利社 902 56
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

一邊是政策因素下業(yè)務(wù)收縮帶來的員工“離職潮”，一邊是各路明星資本的不斷涌入，兩種相悖的現(xiàn)象卻同時出現(xiàn)在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域老大鏈家的身上。

鏈家目前已覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、青島、重慶、大連、合肥等28個地區(qū)，全國門店數(shù)量約8000家，旗下經(jīng)紀(jì)人超過13萬名。為不斷提高購房服務(wù)體驗，鏈家積極布局線上平臺。

2017年，平素不愛拋頭露面的左暉也開始了到處“公開演講”。作為鏈家的頭領(lǐng)，“出臺后”的左暉，自然受到業(yè)內(nèi)人士歡迎，每每演講，臺下都座無虛席。而對于左暉，臺下聽眾對于他的資本故事是否感動倒是其次，能否打動證監(jiān)會才是真。

一邊是政策因素下業(yè)務(wù)收縮帶來的員工“離職潮”，一邊是各路明星資本的不斷涌入，兩種相悖的現(xiàn)象卻同時出現(xiàn)在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域老大鏈家的身上。在房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)的大背景下，鏈家的日子“不太好過”，最核心的二手房交易業(yè)務(wù)成交量銳減，中介費用被迫降低，一直走重資產(chǎn)道路的鏈家在逆勢行情下也不得不選擇“兩條腿走路”，開啟了加盟模式。

逆勢下，鏈家上市的這出戲，左暉要怎么導(dǎo)演?

1 .縱然2016年之前的鏈家因政策紅利賺的盆滿缽滿，但這并不能改變它在2017年因政策收緊而帶來的危機。

根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，317調(diào)控出臺后的7周時間里，鏈家成交量出現(xiàn)了7連降，4月第四周的鏈家成交量僅為調(diào)控前高峰水平的11%;而到了10月份，受小長假影響，北京二手房成交量創(chuàng)下近43個月新低(6162套)。成交周期也不斷延長，2017年10月，客戶成交周期自調(diào)控后連續(xù)7個月延長，達到了62天，環(huán)比延長1天，與市場活躍時的3月相比延長近30天。

對于中介公司而言，成交傭金是核心贏利點，鏈家以行業(yè)領(lǐng)先的服務(wù)水平和龍頭企業(yè)的品牌，中介費率一直保持在業(yè)內(nèi)最高收費標(biāo)準(zhǔn)。但此輪調(diào)控后，鏈家、我愛我家等中介機構(gòu)召到有關(guān)部門的閉門會議，要求降低中介收費標(biāo)準(zhǔn)，同時希望介入經(jīng)紀(jì)公司的信息化平臺。

“關(guān)店潮”“離職潮”再現(xiàn)。行業(yè)不景氣下，重資產(chǎn)的門店首當(dāng)其沖成為重災(zāi)區(qū)。為了收縮成本，鏈家關(guān)閉了大量門店，并“優(yōu)化”了經(jīng)紀(jì)人的收入結(jié)構(gòu)，降底薪提傭金，部分壓力轉(zhuǎn)移到經(jīng)紀(jì)人身上，致使很大部分的一線業(yè)務(wù)人員離職。

何況，鏈家的租房領(lǐng)域，還有平安好房等優(yōu)質(zhì)競爭對手。

諸多壓力之下，一直信奉門店模式的鏈家也開啟輕資產(chǎn)模式。據(jù)悉，中聯(lián)事業(yè)部為鏈家的加盟平臺，鏈家規(guī)定加盟者需承擔(dān)門店的一切費用，包括員工招聘、薪資福利等等，自負(fù)盈虧，同時向鏈家支付10%的營業(yè)額作為加盟費。加盟試點將從鄭州開始，后續(xù)則會在包括成都、大連、杭州、濟南等十個城市成立中聯(lián)城市公司。

與此同時，喜歡逆勢而為的左暉這次又玩起了資本故事，引入了諸多“明星資本”入局，其中不乏極具個人魅力的業(yè)內(nèi)大佬孫宏斌、劉肖之流，更有融創(chuàng)、百度、騰訊等明星投資機構(gòu)的身影。

2 .今年年初，地產(chǎn)黑馬融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，將通過增資事項以26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán)，并有權(quán)向鏈家委任一名董事。于是，孫宏斌進入了鏈家董事名單;3個月后，“白銀時代”里的萬科也向鏈家張開了雙臂，注資30億元入股，但未公布具體持股比例。房企選擇此時加碼鏈家的意圖很明顯，無疑借助鏈家賽道一下子擁抱住了存量房未來。

融創(chuàng)和萬科并非第一個進入鏈家的資本大佬。在更早的2014年1月7日，鏈家啟動A輪融資，向復(fù)星昆仲、鼎暉投資融資數(shù)億元。2016年4月15日，B輪融資由華興資本旗下的華晟資本領(lǐng)投，高瓴資本、新希望、騰訊、百度作為戰(zhàn)略方參與，共注資60億元。

資本的蜂擁而至不斷刷新著鏈家的價值預(yù)期，如果以融創(chuàng)中國入股的價格計算，鏈家的估值已經(jīng)達到416億元，這一估值比復(fù)星、鼎暉入股時高出了幾十倍。

從成績單來看，鏈家或許值得如此被厚愛。

合作伙伴融創(chuàng)在一份公告中披露了鏈家的一些財務(wù)數(shù)據(jù)：2014年稅前凈利潤約1.37億元，稅后約7400萬元;2015年稅前凈利潤為約11.96億元，稅后約8.08億元;截至2016年6月30日未經(jīng)審核的凈資產(chǎn)為16.14億元。

一年時間凈利潤能翻10倍，這是一個令很多上市公司也望塵莫及的成績。

然而，大佬持幣進入不是在慈善。此前有媒體報道，B輪融資時，鏈家已經(jīng)同投資人簽訂“對賭”協(xié)議：若公司(鏈家)未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO，投資人有權(quán)在該情形發(fā)生后的任何時間要求回購?；刭弮r格為基本投資價格+每年8%(單利)的回報。

3 .因此，左暉深知，上市迫在眉睫。

但環(huán)境并不樂觀。國外市場對于上市企業(yè)，雖然利潤要求不高，但是傳統(tǒng)中介公司的估值普遍不高。國內(nèi)市場雖然估值高，但相應(yīng)的對利潤的要求也高。

目前鏈家估值高達400多億，這一市值已經(jīng)打敗眾多正在迅猛擴張的房企。而房產(chǎn)中介行業(yè)，受政策影響太大。任何企業(yè)，都無法從淡季中全身而退。漲潮時，你可以翻騰打滾，戲水狂歡;退潮時，你必須接受擱淺在沙灘上的現(xiàn)實。

在政策趨緊的行情下，且不說做大市值，能夠保住市值對于左暉已屬不易。

對于鏈家而言，資本入局，縱然可以幫其度過“寒冬”，但與投資人的“對賭協(xié)議”則逼迫鏈家加快上市的步伐。

然而，對于此時的鏈家而言，上市無疑面臨重重難關(guān)。梳理可知，鏈家面的的困難有四：

首先，本輪調(diào)控周期下，鏈家受重創(chuàng)，交易下滑7成，北京門店由1700家縮減到1300家，并還在繼續(xù)縮減，持續(xù)盈利能力受到嚴(yán)重考驗。連續(xù)3年持續(xù)盈利的上市要求，中介公司需承受一定壓力;

其次，新一輪資本入局為提前布局，于2016年就已經(jīng)介入，只是近期才兌現(xiàn)。400多億的估值也是基于317之前的市場行情，在極具下滑的市場行情下，鏈家要如何講一個新的故事做大市值，成為左暉最重要的任務(wù)。

再次，中聯(lián)事業(yè)部的成立意味著加盟模式的開啟。這一方面使鏈家可以“兩條腿走路”，做大業(yè)務(wù)量，另一方面，如何管理好輕資產(chǎn)模式則是一個嚴(yán)重考驗。

最后，我愛我家借殼昆百大的模式對于鏈家并沒有借鑒意義，作為行業(yè)龍頭，鏈家必須要獨立上市途徑。而房產(chǎn)中介的投訴、糾紛事件諸多，會成為獨立上市過程的重大阻礙。

一位資深房地產(chǎn)中介人士曾調(diào)侃道，目前房地產(chǎn)中介與幾十年前農(nóng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境相似，收成好壞完全要看“天”吃飯。甚至有資深人士判斷，在本來政策調(diào)控周期未見放松跡象的大環(huán)境下，今年甚至明年，鏈家上市都不具備條件。

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