什么是公攤建筑面積 哪些地方屬于公攤面積 如何計算？

• 2018年4月11日 lihuizhen來源：線上綜合 961 60
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  2018-2023年房地產(chǎn)投資行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導報告

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公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。

什么是公攤建筑面積

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。

公攤范圍

1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務的共有房屋和管理房屋。

2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

近日一朋友買的新房子到了交房的時間，本來是件值得慶賀的事，可他卻高興不起來。原因是他買的這套建筑面積124㎡的三居，經(jīng)過仔細測算后，套內(nèi)實際使用面積還不到100㎡，得房率約79%。而他認識的同事買了另外一個樓盤的房子，得房率卻達到90%，所以心里很不平衡。于是咨詢筆者，他買的房子公攤面積到底合理不?

根據(jù)相關(guān)研究，公攤面積合理區(qū)間是：7層以下住宅公攤率為7%~12%;7~11層住宅公攤率為10%~16%;12~33層住宅公攤率為14%~24%;別墅類的公攤率為1%~8%。據(jù)此，因為他買的是超高層住宅，所以公攤率在合理區(qū)間內(nèi)。雖然心里不爽，但也無耐。他說，當初看房時，被這個樓盤大氣的電梯、寬敞明亮的大堂與走廊所吸引，加上小區(qū)綠化率高，所以比較滿意。如今他卻發(fā)現(xiàn)，由于公共設(shè)施和建筑較多，房子公攤面積也高，足足公攤掉26㎡。

看來這是沒錯的，公共設(shè)施做的好，自然就多消耗些公攤面積。不過，購房者還需知道的是，根據(jù)購房合同的第八條規(guī)定，開發(fā)商交房時，房子總建筑面積與合同面積的誤差不超過3%。若誤差超過3%，多出的面積有開發(fā)商無償贈送;少出的面積由開發(fā)商負責賠償業(yè)主，同時購房者可以選擇退房。因此整體而言，房子的建筑面積一定不能少，至于套內(nèi)實際使用面積是多少，要看公攤面積了。

公攤面積是如何計算的

首先，要弄明白這幾個公式：1、建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積;2、公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積;3、公攤系數(shù)=總公共分攤面積/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù));4、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積。另外，在公攤上，購房者還要注意：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計算;陽臺區(qū)分封閉后，封閉全算，未封算一半。

對于哪些部分算公攤面積，據(jù)了解，一般包括電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體幾個部分。同時也需要注意的是，倉庫、車庫車位、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不包括在公攤面積內(nèi)。

如今房價高企，面對高公攤或許很多購房者都有點難以接受，但是公攤面積并不是越小越好，低公攤面積往往是以犧牲社區(qū)的居住品質(zhì)為代價的，在一定程度上會影響小區(qū)整體的美觀和居住的舒適度。最后還值得注意的是，得房率越高并不一定代表公攤面積越少，如果將贈送面積計入套內(nèi)面積，得房率自然就"拔高"了。零公攤也是這個道理。

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分攤。

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分攤系數(shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分攤。

共有建筑面積分攤計算的內(nèi)容如有變化，應以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準。

一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對大點。

各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進行分攤：

第1步：計算分攤系數(shù)

分攤系數(shù)=需要分攤的公用面積之和/各套內(nèi)建筑面積之和=(總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和)/各戶套內(nèi)建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積=分攤系數(shù)×各套內(nèi)建筑面積。

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