公寓和住宅的區(qū)別 買公寓房的缺點(diǎn)

• 2018年5月17日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、蚌埠吉屋網(wǎng) 546 30
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  2018-2023年房地產(chǎn)代理產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)代理市場發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，房地產(chǎn)代理行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一...

公寓和住宅的區(qū)別，買公寓房的缺點(diǎn)。

公寓和住宅的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)年限:公寓比住宅少30年！

公寓與住宅小戶的主要區(qū)別在于用地屬性，住宅的產(chǎn)權(quán)年限多為70年（重慶為50年），而商業(yè)用地的公寓產(chǎn)權(quán)為40年。

“但不管是50年、70年，使用年限到了之后，市民還是在繼續(xù)使用。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，住宅不動產(chǎn)平均的使用周期在7年左右，意思說不管是投資還是自住，7年、10年之后多半會轉(zhuǎn)手或搬家?！敝貞c新商代企業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人唐暢這樣表示。

購房成本：公寓至少首付5成

據(jù)某數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示：2017年1、2月份重慶主城普通商品房（不包含洋房、別墅）建面成交均價為7376元/㎡，而商業(yè)公寓（包含SOHO、LOFT）建面成交均價為8310元/㎡，公寓的購房單價高于普通住宅。與此同時，商業(yè)性質(zhì)的公寓，雖面積小總價低，但首付最低比例高達(dá)5成，還款年限最長只有10年，且貸款利率無折扣甚至?xí)细?0-15%。所以，公寓購房成本高于住宅小戶。

同時，如果是首次買房，住宅根據(jù)產(chǎn)權(quán)面積的不同在契稅上有所不同；如果是二次購買住宅，契稅一律按3%計算,具體詳詢各區(qū)域房交所，商業(yè)性質(zhì)的房屋無論是否首次一律按3%契稅計算。但如果涉及到轉(zhuǎn)手，公寓與小戶就有所區(qū)別了。

政策約束：公寓不受限貸限購約束

雖然公寓的購買成本高，“但公寓最大的優(yōu)點(diǎn)是‘不限購、不限貸’，對于‘無名額、三套房買家’來說，投資公寓無疑是一條出路?！碧茣尺@樣說道。但在住宅方面，為遏制外地人在渝炒房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人即“三無人員”，自2017年1月14日起，在重慶市主城范圍內(nèi)購買首套及以上普通住房，需繳納個人住房房產(chǎn)稅，計稅稅率為0.5%。

轉(zhuǎn)讓成本： 公寓稅費(fèi)比住宅高出20% 不容易轉(zhuǎn)手

商品房買賣的轉(zhuǎn)讓成本可能會因為土地性質(zhì)的不同而不同，到家了房產(chǎn)中介一姓鄭置業(yè)顧問表示：“如果是商業(yè)用地的公寓，一般征收房屋交易所評估價的20%為轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)；住宅滿2年之后再轉(zhuǎn)讓，即可免去轉(zhuǎn)讓成本，所以商業(yè)性質(zhì)的公寓轉(zhuǎn)讓成本普遍高于住宅?！?/p>

“這一筆驚人稅費(fèi)，令商用公寓換手率通常都較低，轉(zhuǎn)手相對不容易。對炒房的人來說，就算物業(yè)有增值，但扣除交易稅費(fèi)，其獲得的回報率也相比于同價位的住宅要低。”一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士表示。

升值潛力：住宅溢價空間更高

上述不愿具名的機(jī)構(gòu)人士表示：“正因轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)高，商用公寓投資客通常需通過長線放租獲利，在收租10-20年后才會選擇賣出實現(xiàn)收益。公寓與小戶型的溢價能力，主要還是看重地段，公寓產(chǎn)品戶型一般較小，入手時總價較低。同等位置的兩種產(chǎn)品而言，我認(rèn)為小戶住宅的價值更高一些，居住的屬性更強(qiáng)，居住成本更低，方便轉(zhuǎn)手，住宅的溢價空間也更高。現(xiàn)在的公寓相當(dāng)?shù)目粗氐囟危热缯f環(huán)內(nèi)的公寓與二環(huán)外的公寓在成交量與投資價值上就天差一別。”

使用成本：商業(yè)公寓使用成本高

公寓與住宅的使用成本區(qū)別在于日常生活的水、電、氣物管費(fèi)等方面，公寓由于是商業(yè)用地，所以在水、電、氣的使用上按商業(yè)使用的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，住宅則按民用水、電、氣的使用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

據(jù)重慶市價格信息網(wǎng)公布顯示，主城區(qū)居民階梯水費(fèi)價格在3.5-5.9元/m3；電費(fèi)價格在0.52-0.82元/千瓦時、氣費(fèi)價格在1.72-2.24元/m3。公寓由于土地性質(zhì)是商業(yè)，電費(fèi)為1元/千瓦時，但不排除開發(fā)商可以去申請公寓使用民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)據(jù)中法供水提供數(shù)據(jù)顯示是4.7元/m3，二次供水則是5.5/m3；總而言之，商業(yè)公寓的使用成本比住宅使用成本高。

但從另一個角度，公寓產(chǎn)品多分布在商圈、CBD、商業(yè)商務(wù)區(qū)、大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，交通、配套、物業(yè)管理等比一般住宅更豐富，擁有足夠的人流量支持，出租率高。

居住舒適度：公寓舒適性偏差

一般情況下，住宅是封閉式管理，有小區(qū)環(huán)境，人員相對穩(wěn)定；公寓大多開放式管理，商住兩用，人員流動性高，無小區(qū)環(huán)境，舒適性差；住宅三通，公寓部分不通氣；住宅一定有劃片對口的學(xué)校，可轉(zhuǎn)讓；公寓不一定，可能有指標(biāo)，轉(zhuǎn)讓之后無；值得一提的是，LOFT公寓產(chǎn)品在戶型裝修設(shè)計上，稍加改裝，極有可能一房變兩房、兩房變?nèi)俊?/p>

功能使用：公寓居住辦公兩相宜

除此之外，公寓不僅有居住的性質(zhì)，還有商務(wù)辦公的性質(zhì)，不少小型企業(yè)選擇在公寓、soho、loft等商住樓辦公，相比辦公寫字樓投入更低，而住宅名義上是不能用來商業(yè)辦公的，且不能注冊公司。

公寓房缺陷：

1、公寓交納的稅費(fèi)和租借稅金都要比一般房高，所以公寓房出售或是租借價格都比一般房高。

2、公寓房的水電費(fèi)都是按商業(yè)用電的規(guī)范交納，所以購買和寓居公寓的本錢都比較高。

3、為了安全考慮，公寓房一般都是不通天然氣的，炒菜只能用電磁爐之類的。且廚房一般為開放式，簡單有油煙味；別的存在暗衛(wèi)的可能，居主持久就會遭到異味的困惱。

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