小產(chǎn)權(quán)房的概念 小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別

• 2018年6月6日 HaoChenChong來源：房天下 701 41
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  2018-2023年人工智能軍事領(lǐng)域研究與投資前景調(diào)研報(bào)告

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目前市面上的房屋雖多，但價(jià)格也居高不下，購買小產(chǎn)權(quán)房不僅不需要購房資格，而且比商品房便宜得多，可天上不會掉餡餅，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。

目前市面上的房屋雖多，但價(jià)格也居高不下，購買小產(chǎn)權(quán)房不僅不需要購房資格，而且比商品房便宜得多，可天上不會掉餡餅，收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的分類

1、占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

2、在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛隱患的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產(chǎn)房”。

三、小產(chǎn)權(quán)房與商品房的區(qū)別

1、小產(chǎn)權(quán)房屋買賣不受國家法律保護(hù);而商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國家法律保護(hù)。

2、小產(chǎn)權(quán)房國家不辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證;而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證、契稅證。

3、小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利;商品房具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利。

4、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款;而購買商品房可以辦理按揭貸款。

四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同一般無效

小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認(rèn)定無效為原則，以認(rèn)定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認(rèn)定其無效。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、小產(chǎn)權(quán)房無法辦理兩證

《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》發(fā)布，明確指出，城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。這相當(dāng)于對小產(chǎn)權(quán)房“無證”身份的再次宣判。

3、小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房由于沒有房產(chǎn)證，不能進(jìn)入正常的三級市場進(jìn)行流轉(zhuǎn)。據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。

4、拆遷無法得到補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證;購房后如果遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補(bǔ)償。

5、房產(chǎn)無法抵押、貸款

購買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭;買入后，房子無法抵押。

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