城里人能買農(nóng)村房子嗎？法院建議慎購農(nóng)宅

• 2018年7月20日 GuoMeng來源：北青網(wǎng) 云南法制報 578 32
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  2018-2024年中國住房租賃行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

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我國實行的是“房地一體”原則,即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?抵押?因此,農(nóng)村房屋買賣合同簽訂時,房屋在轉(zhuǎn)讓的同時,宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓?

城里人能買農(nóng)村房子嗎

我國實行的是“房地一體”原則,即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓?抵押?因此,農(nóng)村房屋買賣合同簽訂時,房屋在轉(zhuǎn)讓的同時,宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓?但是,農(nóng)村宅基地屬于集體所有,農(nóng)民只有使用權(quán),而不享有處分權(quán)?

我國立法對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓一直采取嚴(yán)格限制的態(tài)度,無論是國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》,還是《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》,還有《土地管理法》?《物權(quán)法》,均嚴(yán)格限制農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民?

基于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì),國家嚴(yán)格限制農(nóng)村房屋買賣行為,如果放開對宅基地流轉(zhuǎn)的限制,允許農(nóng)民變賣自己的房屋,從短期來看似乎是增加了農(nóng)民的“融資渠道”,但從長遠(yuǎn)看失地農(nóng)民想重新安家置業(yè)勢必十分困難,容易成為社會穩(wěn)定的巨大隱患?

近年來，不少城市居民都有了買套農(nóng)宅享受田園生活的想法，殊不知，農(nóng)村房屋的買賣存在很多風(fēng)險和隱患。近日，懷柔區(qū)人民法院就農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件召開通報會，并作出風(fēng)險提示。

30萬購買農(nóng)宅 遭起訴被判合同無效

王彬(化名)夫婦與房輝(化名)夫婦之間達(dá)成《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》，約定王彬夫婦將廟城鎮(zhèn)彩各莊村一套農(nóng)宅以30萬元的價格，賣給房輝一家。此后，王彬和妻子向村委會申請建房，但因原房產(chǎn)仍登記在其名下，被村委會拒絕。經(jīng)了解，發(fā)現(xiàn)房輝兩口子都是居民，并不具備購買涉案房屋的資格，于是王彬夫婦將房輝及其妻子告上法庭，要求法院判令合同無效。

對此，房輝一方表示，涉案房屋是在中介的介紹下購買的，簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時，雙方以及中介都在場且簽了字，因此不同意合同無效。

法院認(rèn)為，宅基地使用權(quán)系權(quán)利人基于其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，依法對集體所有的土地享有占有、使用、建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。本案中，雙方之間簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》時，房輝夫婦均不具備廟城鎮(zhèn)彩各莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。因此，法院判定雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議書》無效。

涉農(nóng)村房屋糾紛頻發(fā) 多因賣家反悔提起訴訟

懷柔法院介紹，近三年來農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量呈現(xiàn)上升趨勢，其中2017年度受理案件數(shù)量上升趨勢尤其明顯，受理案件數(shù)量多于2015、2016年度受理案件數(shù)量總和，共受理160件。今年前半年受理案件數(shù)量較同期上升趨勢亦較為明顯。

法院整理發(fā)現(xiàn)，此類案件中，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的糾紛占比較高。在已判決和調(diào)解的案件中，相當(dāng)一部分都是起訴城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房，要求確認(rèn)合同無效的案件。以2017年度為例，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間案件數(shù)量，占判調(diào)結(jié)案總數(shù)61%，其中涉及城鎮(zhèn)居民購房的案件數(shù)量占判調(diào)結(jié)案總數(shù)的41%。

農(nóng)房增值賣家頻反悔 法院建議慎購農(nóng)宅

懷柔法院表示，受到近年來轄區(qū)農(nóng)房增值影響，許多出售了農(nóng)宅的賣家紛紛以買房人不具備購買農(nóng)房主體資格為由，起訴要求確認(rèn)合同無效，賣方違約的誠信危機(jī)現(xiàn)象較為顯著。

法院建議，目前無論從行政政策還是法律規(guī)定上，對于非同一集體組織成員之間的農(nóng)房交易都持否定態(tài)度。因此建議廣大群眾，注意遵從相關(guān)政策和法律規(guī)定，謹(jǐn)慎進(jìn)行農(nóng)村房屋買賣交易。

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