專家預測：未來樓市將巨變！暴漲還是暴跌？

• 2018年9月13日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 1481 98
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  2018-2023年寫字樓市場投資機會及企業(yè)IPO上市環(huán)境綜合評估報告

  2017年隨著供給側結構性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構筑新的增長動力。目前國內面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

　　攬才：二線城市全面爆發(fā)

　　2017年開始，我國二線城市紛紛敞開了大門，主動打破了戶籍枷鎖，招賢納才，甚至連貴為直轄市的天津，都放下身段加入了這場沒有硝煙的搶人大戰(zhàn)。2018年的這5個月里，全國就有超過35個城市發(fā)布了40多次人才引進政策。

　　二線城市為何在此時全面開啟搶人大戰(zhàn)。

　　深層次的原因主要有以下三方面：

　　1、一線城市人口規(guī)模限制。近年，北京、上海、廣州陸續(xù)出臺了2017年-2035年城市總體規(guī)劃。到2035年，北京常住人口控制在2300萬人以內，上海為2500萬人以內。也就是說未來17年，北京只能增長130萬人，上海只能增長82萬人。由于人口增量極為有限，所以，北京上海的人才引進只能是面向高端國際人才，而不能大量的接納國內高校畢業(yè)生。所以，諸多二線城市看到了這個千載難逢的契機，主動的張開了懷抱。

　　2、產(chǎn)業(yè)升級和轉移。多年來，一線城市良好的就業(yè)機會成為各類人才爭相涌入的地區(qū)，但是，隨著一線城市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化轉型和淘汰落后產(chǎn)能，無法容納更多的人力。而與之相對應的是二線城市正好處在承接轉移產(chǎn)業(yè)和城市規(guī)模快速擴張的紅利期，人才的渴求必不可少。

　　3、人口危機日益嚴峻。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年我國出生人口比上年減少了63萬，人口出生率比日本還要低。從2011年2017年，7年時間內我國勞動年齡人口減少了約4000萬。2015年，我國65歲以上老人占比為10.5%，已經(jīng)達到國際老齡化社會標準7%的1.5倍。高層正是看到了我國人口危機的嚴重性，所以，在今年全國兩會后的政府機構改革時，取消了國家衛(wèi)生和計劃生育委員會，同時在十九大報告中，首次刪除了“堅持計劃生育的基本國策”的內容。

　　城市間的角力與比拼，背后依托的是經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)實力的博弈，而提升產(chǎn)業(yè)競爭力的核心就是人才的集聚。伴隨著一線城市的優(yōu)化，二線城市的擴張，以及提早到來的人口危機，城市的比拼就直接體現(xiàn)在了人才的爭奪之上。毫無疑問，2018年，或許正是中國二線城市全面崛起的元年！

　　狂歡：三四五線的躁動與不安

　　當下，三四五線城市正沐浴在房價翻倍的全民狂歡之中。2018年初，中國社科院公布的全國261個城市房價排名中，前50名里，有28個是三四五線城市，第50名的衢州房價已高達10286元。2018年一季度，全國200個縣城新建商品房銷售均價已經(jīng)超9000元/平。

　　來自某地產(chǎn)研究院的報告顯示，2018年初至5月15日，一線和二線城市新建商品住宅累計成交面積同比下降分別為-41%和-6%，三四線城市則同比上升13％。交易量的持續(xù)擴大，表明三四五線城市不僅房價紛紛過萬，而且還在繼續(xù)上漲中。

　　2015年，全國房地產(chǎn)投資增速從年初的10.4%一路下滑到1%，商品房積壓問題開始暴露，這是由于過去幾年，三四五線城市開發(fā)商瘋狂拿地增加供給，而這些城市人口持續(xù)流出導致去化嚴重不足引起的。而另一方面是，截止2012年末，全國城鎮(zhèn)各類棚戶共有4200萬戶。一邊是天量商品房積壓，一邊是大量的棚戶區(qū)居民有住房需求卻沒錢改善，棚改貨幣化就此應運而生，架起了去庫存和人造需求的橋梁。

　　2015年起，棚改貨幣化大力推廣，貨幣補償標準從2014年的9%快速提高到2018年的60％。2018年5月14日，央行宣布4月末，投放于棚改貨幣化的抵押補充貸款余額為3.0446萬億，2018年至2020年三年棚改年均投放將達1.5萬億，三年總計約4.5萬億。天量的貨幣投放，人造的住房需求，創(chuàng)造出史無前例的房地產(chǎn)高潮，盛況空前。

　　契機：2020年，樓市見分曉

　　根據(jù)住建部的普查數(shù)據(jù)，三四五線城市在2013-2014年，已經(jīng)改造完成了各類棚戶區(qū)、危房、不成套住房820萬套。2015-2017年，完成了1800萬套。到2020年底之前，全國4200萬套棚戶將全部改造完成，每年1.5萬億的棚改貨幣投放將會結束，三四五線城市的房地產(chǎn)高潮終將退去，高企的房價必將走向持續(xù)性的下跌。

　　就是說，2020年或許是三四五線城市房價的高點！當然，這里不包括環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深的一些三四線城市。

　　而在一二線城市卻又是另外一番景象，在房住不炒的不斷重申下，一線城市量價仍舊低迷，二線熱點城市在住建部約談之后，紛紛升級限購政策，房價難有起色。

　　2018年是房價分化的一年，是一二線深度調控，三四五線補漲的一年。

　　總體來說，二線城市未來樓市身價還是有可能超出想象。

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