房屋中介租金不減 2019房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)發(fā)展前景分析

• 2019年12月13日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 825 50
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現(xiàn)在很多人租房買房都會通過中介，中介就是促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，這樣主要是可以省掉很多麻煩事，2019年馬上就要過去了，臨近年末，租房市場整體轉(zhuǎn)淡。然而各大中介對租金并沒有明顯的調(diào)整跡象，只是通過領(lǐng)取優(yōu)惠券、中介費打折、起租時間延后

2017年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展特點分析

1、存量房交易將占主導(dǎo)

我國各級城市正在梯次進(jìn)入存量房占主導(dǎo)的交易格局。數(shù)據(jù)顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達(dá)到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級市場轉(zhuǎn)移登記65931筆，三級市場轉(zhuǎn)移登記147694筆，分別同比增長10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些數(shù)據(jù)表明一線城市房地產(chǎn)交易已進(jìn)入了以存量房交易為主的時代。由于市中心土地的稀缺性，未來其他城市存量房交易占主導(dǎo)也將是必然趨勢。存量房時代的到來，將對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的行業(yè)地位和內(nèi)部格局造成重要影響。

一是開發(fā)商地位弱化，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)地位提高。房地產(chǎn)交易由此前開發(fā)商主導(dǎo)的新房交易，逐漸向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的存量房交易過渡，人們對于“房地產(chǎn)”的潛意識將由“房地產(chǎn)開發(fā)商”慢慢向“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)”轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)在未來房地產(chǎn)行業(yè)將起統(tǒng)領(lǐng)作用。

二是新房代理機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量萎縮，房地產(chǎn)代理公司將面臨巨大的市場壓力。近年來，我國新建商品房規(guī)模不斷縮小，2017年全國房屋新開工面積同比下降7.0%，竣工面積下降4.4%。增量房市場的萎縮直接影響了新房代理機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)量，新房代理機(jī)構(gòu)將加緊向存量房市場轉(zhuǎn)移或滲透，轉(zhuǎn)型升級將是大勢所趨。2015年3月，原以新房代理業(yè)務(wù)為主的北京思源地產(chǎn)，成立了房通網(wǎng)經(jīng)紀(jì)公司，開始涉足二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。與此同時，世聯(lián)行入股Q房網(wǎng)，并欲借助其平臺介入存量房交易市場。同年5月，以新房代理為核心業(yè)務(wù)的高策地產(chǎn)與主要從事存量房交易的鏈家地產(chǎn)合并，合并之舉表明新房代理機(jī)構(gòu)正在向存量房行業(yè)滲透。

2、消費行為趨向網(wǎng)絡(luò)化

在消費行為網(wǎng)絡(luò)化的大背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)正在有機(jī)融合。從政府層面，交易網(wǎng)簽、市場信息披露、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度的陸續(xù)實施，提高了房地產(chǎn)交易的安全性。從企業(yè)層面，房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的廣告發(fā)布、客戶積累等多依賴于互聯(lián)網(wǎng)媒體電商平臺;房地產(chǎn)中介服務(wù)類企業(yè)正在使用的各種ERP管理系統(tǒng)、房客源信息發(fā)布和搜尋系統(tǒng)、移動APP平臺、大數(shù)據(jù)平臺等大大提升了房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)效率和服務(wù)質(zhì)量。從用戶層面，消費者的消費習(xí)慣和消費行為逐漸趨向網(wǎng)絡(luò)化，購房者對網(wǎng)絡(luò)和移動互聯(lián)網(wǎng)的接受度和依賴度呈現(xiàn)高速增長，互聯(lián)網(wǎng)已成為用戶搜索房產(chǎn)信息的第一媒介。

網(wǎng)絡(luò)化消費行為對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的影響：一是提高信息傳播效率，提升營銷精準(zhǔn)度。互聯(lián)網(wǎng)時代，經(jīng)紀(jì)行業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺進(jìn)行房源發(fā)布、搜索和交易配對，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經(jīng)紀(jì)行業(yè)還可以利用大數(shù)據(jù)定位目標(biāo)客戶，發(fā)現(xiàn)客戶需求，并通過經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)服務(wù)滿足客戶的差異化需求，提高營銷的精準(zhǔn)度。

二是顛覆經(jīng)紀(jì)行業(yè)的盈利模式。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)收入來源較為單一，其主要收入來自于撮合成交所獲取的服務(wù)傭金。互聯(lián)網(wǎng)時代下經(jīng)紀(jì)傭金將大幅降低甚至免傭，未來經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的收入更多的來源于其他增值服務(wù)和延伸服務(wù)。因此，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將改變收費模式，探索收入來源的多元化，提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺的誕生。不管在新房代理領(lǐng)域，還是在二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)，我國目前的房地產(chǎn)電商平臺尚未承擔(dān)起交易撮合的功能，往往只是企業(yè)發(fā)布樓盤廣告信息的媒介。在新房代理領(lǐng)域，這些電商平臺遍布著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域，既有以發(fā)布房源廣告為主的媒體電商平臺，如安居客、搜房網(wǎng)等;也有以單個經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為載體的ERP管理系統(tǒng)，但該系統(tǒng)僅僅是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和員工進(jìn)行內(nèi)部管理的控制系統(tǒng)，缺乏開放性和共享性。而隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在經(jīng)紀(jì)行業(yè)的深入開發(fā)，未來中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)會出現(xiàn)類似美國REALTOR.com、MLS等大規(guī)模的房地產(chǎn)在線信息平臺，所有需求方、供給方和經(jīng)紀(jì)方都可以在該平臺上進(jìn)行信息的發(fā)布、搜尋和匹配。

四是創(chuàng)新經(jīng)營模式，加速企業(yè)變革步伐?；ヂ?lián)網(wǎng)時代，經(jīng)紀(jì)企業(yè)將面臨經(jīng)營模式變革，以開店、招人、拉業(yè)務(wù)為主的傳統(tǒng)地鋪模式，與新興的互聯(lián)網(wǎng)模式正在有機(jī)融合，形成線上線下一體的經(jīng)營模式。一類是傳統(tǒng)線下地鋪模式正在對接互聯(lián)網(wǎng)線上平臺。如北京偉業(yè)、我愛我家等傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過開發(fā)APP平臺、移動版網(wǎng)站、呼叫中心等實現(xiàn)線上交易服務(wù);鏈家地產(chǎn)在推行異地擴(kuò)張的同時，正在積極實施O2O平臺化戰(zhàn)略;另一類是以搜房網(wǎng)、搜狐網(wǎng)為代表的往昔互聯(lián)網(wǎng)線上平臺大佬正在積極布局線下門店，向線下的二手房市場延伸。

3、資本參與重構(gòu)市場新秩序

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是通過人力資本提供信息服務(wù)從而獲取傭金收入的輕資產(chǎn)行業(yè)，其資金密集度低，持有資產(chǎn)相對較少，因此傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)行業(yè)鮮有大規(guī)模的融資活動。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)地位的不斷提升，經(jīng)紀(jì)行業(yè)正在受到資本市場的青睞。如以房多多、Q房網(wǎng)、愛屋吉屋、搜房網(wǎng)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)正在加速融資。2015年9月，房多多完成第3輪融資，搜房網(wǎng)獲得IDG、凱雷集團(tuán)數(shù)億美元的投資。截至2015年底，愛屋吉屋已累計融得3.5億美元資金。2016年初鏈家地產(chǎn)完成兩輪融資，并已啟動上市計劃。經(jīng)紀(jì)行業(yè)的融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，融資難度不斷降低，對行業(yè)發(fā)展有如下影響：一是加速企業(yè)并購重組，提高行業(yè)集中度。

近兩年，各地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)獲得融資后，加速并購步伐，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提高市場占有率。鏈家先后與成都伊誠地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、北京高策機(jī)構(gòu)、杭州盛世管家、重慶大業(yè)興、廣州滿堂紅等達(dá)成戰(zhàn)略合并協(xié)議。2015年3月，58同城宣布并購安居客，世聯(lián)行投資4.2億元入股Q房網(wǎng)。二是資本的大量介入將改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和競爭格局，資本將成為影響行業(yè)變化與發(fā)展的關(guān)鍵性變量，未來經(jīng)紀(jì)企業(yè)之間的競爭將轉(zhuǎn)變成資本和人才的角逐。

存量房交易占主導(dǎo)、消費行為網(wǎng)絡(luò)化和資本參與這幾股力量的疊加將使未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的變化與重組更加激烈。

2017年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場供需分析

2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。同時，短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的住房制度，推動長效機(jī)制的建立健全。

3月兩會政府工作報告堅持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要托底的政策思路，堅持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，適度擴(kuò)大總需求，加強預(yù)期引導(dǎo)，深化創(chuàng)新驅(qū)動，全面做好穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險各項工作，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。10月18日，十九大報告中，針對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出“房子是用來住的、不是用來炒”的基調(diào)，堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

圖表：2014-2018年中國房地產(chǎn)竣工面積及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

2017年中國房地產(chǎn)竣工面積達(dá)101486.41萬平方米，較2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面積達(dá)71815.12萬平方米，較2016年下降7.0%;辦公樓竣工面積達(dá)4006.54萬平方米，較2016年增長10.4%;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積達(dá)12670.26萬平方米，較2016年增長1.2%。2018年前五月(1-5月)房地產(chǎn)竣工面積達(dá)30483.78萬平方米，較2017年同期下降10.1%。

圖表：2014-2018年中國商品房交易面積及增速

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

據(jù)中國統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2017年中國商品房銷售面積累計達(dá)169407.82萬平方米，較2016年同期增長7.66%。其中，商品住宅銷售面積達(dá)144788.77萬平方米，較2016年同期增長5.3%;辦公樓銷售面積達(dá)4756.21萬平方米，較2016年同期增長24.3%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達(dá)12838.14萬平方米，較2016年同期增長18.7%。2014-2017年中國商品房銷售面積年復(fù)合增速達(dá)8.9%，到2018年前五月(1-5月)中國商品房銷售面積達(dá)56409.09萬平方米，較2017年同期增長2.9%。

欲了解關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華研究報告《2019-2025年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》

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