疫情后二手房市場(chǎng)走勢(shì) 統(tǒng)計(jì)局回應(yīng)樓市銷售下降 新冠肺炎對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析

• 2020年3月24日 HaoChenChong來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 981 62
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隨著肺炎疫情的不斷好轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都恢復(fù)了新的生機(jī)，3月份以來(lái)樓市逐步回暖。從上周成交量來(lái)看，各線城市成交量環(huán)比不同程度回升。其中，三線代表城市增幅略高于一二線城市。

隨著肺炎疫情的不斷好轉(zhuǎn)，各行各業(yè)都恢復(fù)了新的生機(jī)，3月份以來(lái)樓市逐步回暖。從上周成交量來(lái)看，各線城市成交量環(huán)比不同程度回升。其中，三線代表城市增幅略高于一二線城市。

上周受監(jiān)測(cè)的一二三線各類代表城市樓市成交量環(huán)比增幅分別為14.8%、16.4%、36.2%。具體來(lái)看，一線城市當(dāng)中廣州環(huán)比增幅最高，接近一倍。二線城市當(dāng)中大連增幅最為顯著，福州次之，增幅接近四成。三線代表城市當(dāng)中韶關(guān)增幅最高，接近150%，揚(yáng)州次之。

值得一提的是，從全國(guó)范圍來(lái)看，由于大部分城市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)陸續(xù)復(fù)工，當(dāng)前二手房市場(chǎng)的回暖跡象更為明顯。從鏈家重點(diǎn)一二線城市的新增客源來(lái)看，春節(jié)假期結(jié)束后新增需求開(kāi)始回升，且隨著疫情好轉(zhuǎn)，3月新增客源量增長(zhǎng)速度加快。

統(tǒng)計(jì)局回應(yīng)樓市銷售下降

1-2月份全國(guó)商品房銷售面積下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇16日在新聞發(fā)布會(huì)上說(shuō)，房地產(chǎn)“房住不炒”的定位沒(méi)有改變。這些年實(shí)施因城施策，強(qiáng)化和落實(shí)地方城市主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)房?jī)r(jià)的局面初步形成。至于房地產(chǎn)發(fā)展政策，按照推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的要求，不把房地產(chǎn)作為短期刺激政策。

1、2月北京二手房成交量跌近6成

根據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-2月北京二手房成交量同比下降超5成。2020年1-2月北京二手房網(wǎng)簽量約1.2萬(wàn)套，同比下降27.4%。2月北京二手房網(wǎng)簽量約3477套，環(huán)比下降59.4%，同比下降42.9%。1-2月北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量同比下降約57.6%。另外，受新冠肺炎疫情影響，二手中介機(jī)構(gòu)暫停對(duì)外營(yíng)業(yè)，客戶看房熱情減弱，整個(gè)市場(chǎng)幾乎陷入成交冰凍期，均價(jià)亦難維持上行趨勢(shì)，2月二手房成交均價(jià)54115元/平，環(huán)比下跌8.6%，同比下跌9.7%。成交均價(jià)下跌亦受結(jié)構(gòu)性因素影響，2月高單價(jià)的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。

新冠肺炎對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析

2020年春節(jié)前后，因疫情的急速蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)休眠，企業(yè)銷售停擺。這點(diǎn)和其他服務(wù)業(yè)，諸如餐飲、旅游面臨的困境基本相同，1月26日晚間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)向會(huì)員單位并全行業(yè)發(fā)出號(hào)召，暫時(shí)停止售樓處銷售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再行恢復(fù)。

(一)短期關(guān)停售樓處影響明顯，房企同期收入大幅下降

疫情的發(fā)展超出想象，對(duì)地產(chǎn)最直接的影響是售樓處的關(guān)閉以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的停工，銷售遇阻意味著未來(lái)的開(kāi)發(fā)拿地也將受阻;結(jié)合房企1月銷售數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)操盤口徑銷售金額5097.5億元，百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模較去年同期降低近12%，地產(chǎn)行業(yè)因疫情迎來(lái)休眠期不言自明。

圖：TOP100房企銷售額/億元

來(lái)源：中研普華研究院

(二)疫情打破高周轉(zhuǎn)，考驗(yàn)房企融資能力

房地產(chǎn)是典型的高負(fù)債行業(yè)，開(kāi)發(fā)商追求極至高周轉(zhuǎn)。很多地產(chǎn)商都在效仿碧桂園，從拿地、融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)到開(kāi)盤，六個(gè)月周期，甚至更少時(shí)間。高周轉(zhuǎn)的目的是，最大限度地降低庫(kù)存和利息壓力;

現(xiàn)金流是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，尤其在因突發(fā)疫情導(dǎo)致行業(yè)銷售幾乎停滯的情況下，銷售回款受阻，現(xiàn)金流壓力大增及負(fù)債水平上升，因此融資能力和融資成本對(duì)房企來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。由于疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定負(fù)面影響，預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)資金成本逐漸走低，央行將在一定程度上釋放流動(dòng)性，未來(lái)房企在市場(chǎng)上的融資能力一定程度上影響著房企的發(fā)展腳步。

(三)資金充足的房企有望拿地突圍

從1月房企拿地情況來(lái)看，由于春節(jié)錯(cuò)峰，工作日減少，房企拿地力度減小。保利發(fā)展、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科等部分資金充裕的房企保持了一定拿地力度。受疫情影響，銷售回款受阻，房企資金得不到有力補(bǔ)充，未來(lái)短期內(nèi)房企整體拿地力度將減小，土地市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)趨冷，但部分資金充足的房企在這過(guò)程中能夠抓住機(jī)遇，以相對(duì)較小的競(jìng)爭(zhēng)壓力拿地補(bǔ)庫(kù)存，以求長(zhǎng)期發(fā)展。

(四)中研普華總結(jié)

毋庸置疑，房企目前最重要的仍是要關(guān)注現(xiàn)金流，考慮到一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，相信政府也會(huì)出臺(tái)一些諸如降息、降準(zhǔn)等比較大力度的刺激性政策，適當(dāng)放松房地產(chǎn)調(diào)控的可能性大，出臺(tái)相關(guān)政策刺激地產(chǎn)保增長(zhǎng)。關(guān)注央行政策及地方的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

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