北京一公租房REITs成功發(fā)行 2021住房租賃市場(chǎng)證券化發(fā)展趨勢(shì)分析

• 2021年8月19日 HuangJiang來(lái)源：新浪 1078 69
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8月18日，全國(guó)首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品“國(guó)開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，開啟了公租房私募REITs的新篇章。公租房REITs降低了公租房企業(yè)的負(fù)債償還壓力;私募REITs加大了對(duì)中低收入家庭住房的支持力度，對(duì)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展、建

北京一公租房REITs成功發(fā)行

全國(guó)首單公租房私募REITs產(chǎn)品發(fā)布。8月18日，全國(guó)首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品“國(guó)開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，開啟了公租房私募REITs的新篇章。央行在對(duì)房地產(chǎn)落實(shí)“三道紅線”融資監(jiān)管和貸款集中度管理的同時(shí)，在資金投向上將向住房租賃領(lǐng)域傾斜。

公租房REITs降低了公租房企業(yè)的負(fù)債償還壓力;私募REITs加大了對(duì)中低收入家庭住房的支持力度，對(duì)促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展、建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉”的住房制度具有重要引導(dǎo)與示范意義。

公租房REITs是什么意思?

REITs即房地產(chǎn)信托投資基金，一般指不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。

而公租房是指由國(guó)家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周邊其他類型租賃住房租金水平。

住房租賃市場(chǎng)金融政策支持

國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，針對(duì)保障性租賃住房提出了六方面的支持政策，除了土地政策、財(cái)稅政策外，金融支持政策方面提出支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款、鼓勵(lì)持有運(yùn)營(yíng)租賃住房的企業(yè)將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券、支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行金融債券、支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場(chǎng)化原則參與保障性租賃住房建設(shè)等多項(xiàng)政策建議。

長(zhǎng)期以來(lái)，住房租賃市場(chǎng)一直是房地產(chǎn)發(fā)展的短板，融資問題則是制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。近年來(lái)決策層將發(fā)展租賃住房作為解決大城市住房突出問題的突破口，在相關(guān)土地、財(cái)稅、金融等政策方面逐步完善，住房租賃市場(chǎng)正在迎來(lái)政策紅利期。

住房租賃資產(chǎn)證券化或?qū)⑻崴佟Ｄ壳拔覈?guó)租賃住房證券化主要有三種模式：輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS、重資產(chǎn)的CMBS和類REITs，其主要區(qū)別在于底層資產(chǎn)的不同。從產(chǎn)品特點(diǎn)上來(lái)看，資產(chǎn)證券化與信貸或債券等融資產(chǎn)品最大的區(qū)別在于其能夠盤活已有住房租賃資產(chǎn)，也就是說(shuō)能夠基于已建成的存量資產(chǎn)進(jìn)行再融資，以此進(jìn)行新項(xiàng)目的投資和擴(kuò)張。在三種模式中，REITs是從根本上解決住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期、低成本資金需求的最佳路徑。

近年來(lái)商業(yè)銀行逐漸推進(jìn)對(duì)商業(yè)性租賃住房的融資支持，扶持的重點(diǎn)區(qū)域集中在流動(dòng)人口集中、工商業(yè)比較發(fā)達(dá)的一二線城市，選擇的目標(biāo)企業(yè)偏向于大型國(guó)有住房租賃公司以及TOP20房地產(chǎn)企業(yè)以及區(qū)域房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。

財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》明確，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅;對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。

中央和地方一系列政策的出臺(tái)，將推動(dòng)保障性租賃住房市場(chǎng)建設(shè)提速。流動(dòng)人口的長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃需求孕育了萬(wàn)億元級(jí)租賃市場(chǎng)。目前出臺(tái)的保障性租賃住房政策以及未來(lái)要出臺(tái)的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房政策，會(huì)給住房租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多發(fā)展空間。欲了解更多中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展分析，可點(diǎn)擊中研普華《2021-2026年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》

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