物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時代 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

• 2021年9月9日 LiuMingYue來源：銀河證券 大河網(wǎng) 989 62
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國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)行情如何?此前，鄭州市公布《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，《條例》針對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立及管理、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益管理、公共突發(fā)事件應(yīng)對等廣大業(yè)主關(guān)心的問題作出明確規(guī)定。《條例》將從2021年10月1日起施行。

國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)行情如何?此前，鄭州市公布《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，《條例》針對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立及管理、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益管理、公共突發(fā)事件應(yīng)對等廣大業(yè)主關(guān)心的問題作出明確規(guī)定?！稐l例》將從2021年10月1日起施行。近期，銀河證券預(yù)計(jì)2030年市場規(guī)模可達(dá)2.5萬億，行業(yè)進(jìn)入基本面與政策面共振的階段，物業(yè)管理行業(yè)全面迎來黃金時代，市場空間足夠廣闊。

截至目前，共有34家物業(yè)企業(yè)登陸港股、3家企業(yè)進(jìn)入A股。這些物業(yè)股大多數(shù)由規(guī)模型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而出。物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、物業(yè)管理設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)，如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。

據(jù)中研研究院《2021-2026年中國物業(yè)管理行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告》顯示

截至6月底，由于2020年下半年收購滿國與東飛等物業(yè)公司，碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入20.95億元，較上年同期增長超55倍;城市服務(wù)收入占總營收的比例達(dá)到18.1%，超越了社區(qū)增值服務(wù)，成為碧桂園服務(wù)的第二大營收業(yè)務(wù)。

物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

當(dāng)前，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量達(dá)23.4萬家，從業(yè)人員740余萬人。2020年全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入達(dá)11800.3億元。站在萬億級別賽道的物業(yè)公司，這幾年也扎堆上市，因?yàn)闃I(yè)務(wù)的穩(wěn)定性，其估值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2020年物業(yè)行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)均值的3.27倍。從2020年物業(yè)營收的構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)占比為20.51%、增值服務(wù)占比7.02%。增值物業(yè)管理業(yè)務(wù)在百強(qiáng)物業(yè)收入、利潤結(jié)構(gòu)占比逐漸擴(kuò)大，物業(yè)企業(yè)收入利潤增強(qiáng)前景空間大。

截至2020年6月底，30家上市物業(yè)合計(jì)在管面積達(dá)到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米。其中，彩生活、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)和碧桂園服務(wù)4家物企在管面積超3億平方米，物業(yè)規(guī)模最大的是彩生活，在管面積達(dá)到3.6370億平方米;在管面積規(guī)模最小的為上市不久的興業(yè)物聯(lián)，僅為260萬平方米。

2021年至今，已有11家物業(yè)公司成功上市，還有22家已向港交所遞表排隊(duì)等待上市。預(yù)計(jì)到2021年末，物業(yè)管理上市公司總數(shù)量有望達(dá)70家，增長超150%。

與估值不斷下滑的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，物業(yè)公司在資本市場備受青睞，房企分拆物業(yè)公司赴香港上市已成熱潮，物業(yè)上市公司平均市盈率達(dá)到46.7倍，高于絕大部分行業(yè)。

近日，物管企業(yè)紛紛發(fā)布2021年上半年業(yè)績。8月24日，第一服務(wù)發(fā)布2021年中期業(yè)績報告，上半年公司實(shí)現(xiàn)收入5.08億元，同比增長53.8%;實(shí)現(xiàn)凈利潤7180萬元，同比增長109.9%。8月23日，保利物業(yè)服務(wù)的中期業(yè)績顯示，報告期內(nèi)公司錄得收入約51.53億元，同比增長約43.1%。

從物業(yè)管理規(guī)?？矗@些企業(yè)的平均在管面積同比增長約86.4%，高于2020年行業(yè)平均增速(45.6%)40個百分點(diǎn)，其中非居業(yè)態(tài)和第三方的管理規(guī)模增速，均明顯高于居住業(yè)態(tài)以及關(guān)聯(lián)母公司項(xiàng)目的管理規(guī)模增速，非居業(yè)態(tài)的平均在管面積占比為31.8%，高于上年同期7個百分點(diǎn);第三方的平均在管面積占比為59.7%，高于上年同期13個百分點(diǎn)。

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