海南自由貿(mào)易港：創(chuàng)新土地供應和利用方式 強化項目用地保障

• 曾燕 2023年5月23日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 976 61
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海南省23日舉辦《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》新聞發(fā)布會。海南省自然資源和規(guī)劃廳二級巡視員何謙在會上表示，《條例》加強重點領域的要素保障。進一步創(chuàng)新海南土地供應方式，為自由貿(mào)易港土地要素保障提供法規(guī)依據(jù)。第二是節(jié)約用地，社會資本可以投資低效用地、廢棄地

海南自由貿(mào)易港：創(chuàng)新土地供應和利用方式 強化項目用地保障

海南省23日舉辦《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》新聞發(fā)布會。海南省自然資源和規(guī)劃廳二級巡視員何謙在會上表示，《條例》加強重點領域的要素保障。第一是靈活的土地供應，規(guī)定可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結合、招掛結合等方式供應土地，供應混合用地可以按照主導用途對應的用地性質(zhì)實行差別化的方式供應土地，對產(chǎn)業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)、核心項目涉及的多宗土地可以實行整體供應，進一步創(chuàng)新海南土地供應方式，為自由貿(mào)易港土地要素保障提供法規(guī)依據(jù)。第二是節(jié)約用地，社會資本可以投資低效用地、廢棄地土地，使用權人可以自行開發(fā)，也可以合作開發(fā)。

日前，海南省人大常委會審議通過了《海南自由貿(mào)易港土地管理條例》(以下簡稱《條例》)，并于5月1日起施行。5月23日，省新聞辦召開新聞發(fā)布會解讀《條例》。記者從會上獲悉，《條例》構建了編、審、調(diào)、督、用的國土空間規(guī)劃管理體系，打造全省國土空間規(guī)劃“一張圖”，實施機器賦碼、一地一碼、一碼管地等制度，推動實現(xiàn)土地管理全流程數(shù)字化管理和國土空間智慧治理，并首次將區(qū)域耕地保護主體責任提升到地方法規(guī)層面。

據(jù)海南省自然資源和規(guī)劃廳二級巡視員何謙介紹，《條例》構建國土空間規(guī)劃體系、落實最嚴格的耕地保護制度、強化土地要素保障、推進國土空間智慧治理、破解土地管理“難題”和細化集體經(jīng)營性建設用地入市規(guī)定。具體來說，《條例》確定國土空間規(guī)劃的法定地位，規(guī)定實施機器賦碼、一地一碼、一碼管地制度，專項規(guī)劃與總體規(guī)劃不一致時應當修改專項規(guī)劃，通過空間數(shù)據(jù)智慧治理落實國土空間和地類的唯一性。

《條例》明確各級政府主要負責人是本行政區(qū)域耕地保護的第一責任人，這是海南第一次將這一主體責任提升到地方法規(guī)層面。《條例》構建起了完整的耕地進出平衡制度體系，在耕地保護激勵引導、方式引導和創(chuàng)新引導方面都提出了相應的規(guī)定，對促進土地經(jīng)營權流轉、推動集中連片造大田和提升農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)濟效應等意義重大。

在化土地要素保障方面，《條例》規(guī)定可以采取彈性年期、先租后讓、租讓結合、招掛結合等方式供應土地，供應混合用地可以按照主導用途對應的用地性質(zhì)實行差別化的方式供應土地，對產(chǎn)業(yè)鏈關鍵環(huán)節(jié)、核心項目涉及的多宗土地可以實行整體供應。《條例》提到，要推行全鏈條智慧治理，打造全省國土空間規(guī)劃“一張圖”，并確定了土地超市的法定地位和運行機制，進一步推動形成公平、公正、公開的土地市場要素保障機制。

此外，《條例》提到將探索建立宅基地有償使用制度，推動農(nóng)村節(jié)約集約用地，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，優(yōu)先用于發(fā)展集體所有制經(jīng)濟和鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，為鄉(xiāng)村振興提供用地要素保障。另外，《條例》增加了對非法占用建設用地、未利用地的罰則條款，解決了長期以來這一違法行為處置依據(jù)不足的難題。

《條例》的施行，是海南通過地方立法對近年來積極探索創(chuàng)新“土地超市”、智慧治理等新舉措的固化和提升，助力推動海南法治化、國際化、便利化的土地市場營商環(huán)境建設。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年土地開發(fā)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》統(tǒng)計分析顯示：

土地開發(fā)從廣義上來講指因人類生產(chǎn)建設和生活不斷發(fā)展的需要，采用一定的現(xiàn)代科學技術的經(jīng)濟手段，擴大對土地的有效利用范圍或提高對土地的利用深度所進行的活動。包括對尚未利用的土地進行開墾和利用，以擴大土地利用范圍，也包括對已利用的土地進行整治，以提高土地利用率和集約經(jīng)營程度。從狹義的角度理解，土地開發(fā)主要是對未利用土地的開發(fā)利用，要實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，未利用土地開發(fā)是補充耕地的一種有效途徑。

多方數(shù)據(jù)顯示，2022年全國主要城市住宅用地供應與成交規(guī)模較上一年均有明顯下降，均創(chuàng)下近十年同期最低水平;同時各能級城市土地市場熱度持續(xù)分化，各能級城市中，二線城市土地出讓金占比創(chuàng)下近五年最低水平。

集中供地市場方面也出現(xiàn)類似現(xiàn)象，集中供地批次增加的同時，供求規(guī)模、土地出讓金以及溢價成交地塊占比等數(shù)據(jù)同比上一年下降明顯，多地未完成全年供地計劃，各城市間市場熱度也持續(xù)分化。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積7.66億平方米，同比下降36.29%;成交規(guī)劃建筑面積6.2億平方米，同比下降31.09%，全年供應與成交規(guī)模均處近十年同期最低水平。

除供求規(guī)模外，2022年全國主要城市住宅用地出讓金、溢價率等數(shù)據(jù)也出現(xiàn)明顯收窄。得益于土地供應質(zhì)量提升，2022年全國主要城市住宅用地成交樓面均價則出現(xiàn)小幅上漲。

2022年，全國300城住宅用地成交平均溢價率為3.12%，較上一年下降7.8個百分點;住宅用地出讓金為33730.34億元，同比下降31.03%;成交樓面均價則為5440元/平方米，同比上漲0.08%。

土地開發(fā)行業(yè)伴隨著我國城鎮(zhèn)化和工業(yè)化而不斷發(fā)展。土地開發(fā)行業(yè)是城 鎮(zhèn)化的重要基礎，是城市建設、發(fā)展的重要前提。土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，一方 面為城鎮(zhèn)化和工業(yè)化提供了土地，保證了城市發(fā)展所需土地的供給。更重要的 是，土地開發(fā)產(chǎn)生的收益成為我國城鎮(zhèn)化過程中城市基礎設施建設的重要資金 來源。通過土地開發(fā)，不僅促進了土地的合理配置，而且有效提高政府收入、 實現(xiàn)了社會資金向城市發(fā)展流動。

隨著國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和我國城市化和工業(yè)化進程加快、土地作為不可 再生性稀缺資源，長期內(nèi)將保持升值趨勢。總體上，我國房地產(chǎn)行業(yè)在國家宏 觀政策指引和市場供求作用下，仍將保持穩(wěn)定發(fā)展趨勢，使得城市土地開發(fā)整 理行業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

地市場成交建筑面積為14.44億平方米，成交金額4.73萬億，較2021年同期分別下降了37%、31%，土地出讓金從高峰的8.7萬億下降了約3萬億規(guī)模。

從長期來看，土地市場與人口數(shù)量變化息息相關，人口凈流入的城市土地市場仍然能夠維持一定熱度，而人口凈流出的城市土地財政或將難以為繼?？傮w而言，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近瓶頸，人口老齡化、少子化對于住房需求均產(chǎn)生負面影響，土地市場成交規(guī)模整體呈現(xiàn)逐步下降的趨勢將是必然。

土地出讓規(guī)模急速擴張的同時，一些城市非理性供地為后期房地產(chǎn)市場轉弱也埋下了伏筆?？硕鹧芯恐行牡南嚓P研究報告表明，目前，我國約8成的城市市場需求及購買力明顯透支，近一半的城市土地供應過量，隨著房地產(chǎn)市場步入調(diào)整周期，去化壓力不斷加劇。另外，不少城市因大力發(fā)展新區(qū)便將供地指標向新區(qū)傾斜，但因為市政配套尚未真正落地，人口導入情況自然不甚理想，致使外圍區(qū)域供需周期性錯配。

未來，無論是土地供給還是需求都將呈現(xiàn)下降趨勢，這直接影響未來土地財政的可持續(xù)性，因此，未來構建地方穩(wěn)定的財政來源極為重要，房地產(chǎn)稅開征是大勢所趨。

未來行業(yè)市場發(fā)展前景和投資機會在哪?欲了解更多關于行業(yè)具體詳情可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報告《 2022-2027年土地開發(fā)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告》。由中研普華研究院撰寫，本報告對我國土地開發(fā)行業(yè)的供需狀況、土地開發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀、土地開發(fā)子行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、土地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展建議、土地開發(fā)行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。土地開發(fā)報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

土地開發(fā)行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析土地開發(fā)未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘土地開發(fā)行業(yè)的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結構、區(qū)域結構、市場競爭、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發(fā)展方向。

在形式上，土地開發(fā)報告以豐富的數(shù)據(jù)和圖表為主，突出文章的可讀性和可視性，避免套話和空話。報告附加了與行業(yè)相關的數(shù)據(jù)、土地開發(fā)政策法規(guī)目錄、主要企業(yè)信息及土地開發(fā)行業(yè)的大事記等，為投資者和業(yè)界人士提供了一幅生動的土地開發(fā)行業(yè)全景圖。

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  2022-2027年土地開發(fā)行業(yè)市場深度分析及發(fā)展規(guī)劃咨詢綜合研究報告

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