美國商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率達5% 商業(yè)地產(chǎn)擔保債券難以出售

• 黃江 2023年8月8日 來源：東方財富 448 23
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尋求出售商業(yè)地產(chǎn)貸款的銀行正面臨著一個枯竭的市場。近幾個月來，包括高盛和摩根大通在內(nèi)的銀行一直在試圖出售以寫字樓、酒店、公寓為擔保的債券，但許多銀行發(fā)現(xiàn)，這在投資者對商業(yè)地產(chǎn)的擔憂加劇之際并不容易。

越來越多的企業(yè)拖欠商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券，辦公室貸款拖欠率已達到5%，觸及2021年12月以來的最高水平。

美國商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率達5%

在美國，商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率升至2021年12月以來最高水平。在全球，辦公樓租賃在今年一季度都錄得負增長。

事實上，利率上升、頑固的通脹和惡劣的經(jīng)濟狀況是經(jīng)驗豐富的商業(yè)地產(chǎn)投資者熟悉的“敵人”，通常需要等到租金需求回升和借貸成本下降才能度過難關。不過，周期性的經(jīng)濟衰退也很少會引發(fā)大幅拋售，只要貸款人有信心投資者仍能償還貸款，并且地產(chǎn)的資產(chǎn)價值仍高于所借債務即可。

但分析師、經(jīng)濟學家和投資者都警告稱，這一次的商業(yè)地產(chǎn)危機與以往周期性因素導致的疲軟不同，需要更長時間才能復蘇。

隨著遠程辦公變得司空見慣以及消費者習慣性地在網(wǎng)上購物，紐約、洛杉磯和倫敦等城市充斥著空置的辦公樓和商場。這意味著市中心的摩天辦公樓和大型購物中心的價值可能需要更長時間才能反彈。如果找不到租戶，房東和貸款人將面臨比此前幾個周期更痛苦的損失。

美國商業(yè)房地產(chǎn)遭受的陣痛才剛剛開始,未來如何演變值得關注。表面上看,其對資產(chǎn)總額23萬億美元的美國銀行體系構成的直接風險很低:商業(yè)地產(chǎn)只占銀行資產(chǎn)的14%,寫字樓占總資產(chǎn)敞口的4%;目前商業(yè)地產(chǎn)貸款拖欠率仍低于1%。

全球商業(yè)地產(chǎn)風暴來襲?

尋求出售商業(yè)地產(chǎn)貸款的銀行正面臨著一個枯竭的市場。近幾個月來，包括高盛和摩根大通在內(nèi)的銀行一直在試圖出售以寫字樓、酒店、公寓為擔保的債券，但許多銀行發(fā)現(xiàn)，這在投資者對商業(yè)地產(chǎn)的擔憂加劇之際并不容易。

據(jù)知情人士透露，高盛和摩根大通，以及包括Capital One Financial Corp.和M&T Bank Corp.在內(nèi)的其他銀行，最近幾個月都在尋求出售商業(yè)地產(chǎn)貸款，尋求一次性出售和貸款組合交易的買家。因消息未公開，知情人士不愿具名。

知情人士透露，Capital One出售龐大的地產(chǎn)債務投資組合遇阻。

7月，有報道稱摩根大通探索出售3.5億美元由曼哈頓匯豐大樓作為抵押的貸款。該行已與潛在買家進行接觸，尋求按面值出售該貸款，并提供低于市價的融資。

今年以來，借貸成本的上升使商業(yè)地產(chǎn)成為經(jīng)濟中受沖擊最嚴重的領域之一。房地產(chǎn)銷售、尤其是寫字樓銷售急劇放緩，這使得房東和貸款機構幾乎沒有什么指標來確定某些資產(chǎn)的價值。在缺乏交易的情況下，利益相關者正密切關注著市場，看看銀行最終會以什么價格出售部分貸款。

據(jù)知情人士透露，第一資本金融(COF.US)一直難以出售大量寫字樓債務投資組合。該行首席財務官Andrew Young在7月對投資者表示，已將約9億美元貸款從其寫字樓投資組合中移至“待售”類別，以尋求擺脫這些債務。今年早些時候，韋伯斯特金融(WBS.US)出售了一個價值8000萬美元的投資組合，該組合與康涅狄格州、新澤西州和紐約州的寫字樓和多功能物業(yè)有關。

除了寫字樓，銀行還試圖出售公寓或酒店等其他類型房地產(chǎn)的債務。知情人士透露，高盛一直在尋求出售酒店和公寓的貸款。房地產(chǎn)分析公司Green Street的數(shù)據(jù)顯示，這類房地產(chǎn)的價格保持得相對更好。在截至7月的過去12個月里，寫字樓價格下跌了27%，相比之下，公寓價格下跌了16%，酒店價格則基本沒有變化。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年版商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

據(jù)世邦魏理仕的研究報告，今年上半年，上海寫字樓市場凈吸納量21.9萬平方米，同比下調(diào)31.6%;新增供應量52.9萬平方米，同比增加264.9%;租金下降至每月每平方米272.6元，部分寫字樓運營商主動小幅下調(diào)租金，以期占據(jù)更多市場。

商業(yè)地產(chǎn)的公募REITs機遇

近日消息稱萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，目前正處于首批申報階段。

本次申請基礎設施REITs由旗下純商業(yè)地產(chǎn)公司印力集團控股有限公司進行，底層資產(chǎn)為杭州的一處購物中心。

而五天之前，百聯(lián)股份率先宣布計劃將“上海又一城”購物中心作為底層資產(chǎn)申報發(fā)行REITs;該基金暫定名為華安百聯(lián)消費封閉式基礎設施證券投資基金，由華安基金承做。

百聯(lián)股份之后，天虹股份亦宣布，旗下天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司正在籌劃開展消費基礎設施公募REITs的相關工作。

今年3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，同日，國家發(fā)改委披露《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。

《通知》提出，政策原始權益人不能是住宅開發(fā)企業(yè)，但可以是房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)集團的子公司。

此外，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。

目前我國存在大量的商業(yè)存量資產(chǎn)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質(zhì)零售物業(yè)存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質(zhì)零售物業(yè)存量達到4650萬平米，而此輪公募REITs開閘放水，將有助于盤活市場存量項目。

另一方面，對于商業(yè)地產(chǎn)運營商而言，市場可供選擇的融資通道及退出路徑有限，公募REITs的落地，無疑將進一步拓寬融資及退出渠道，提升國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場的成熟度。

從3月份政策落地至今，已有三家企業(yè)積極響應，并進入申報階段，同時，包括合生創(chuàng)展、新城控股等企業(yè)也表示會積極考慮和安排推進。

市場在改變，公募REITs的試點范圍也不斷擴容。

7月18日，《商務部等13部門關于促進家居消費若干措施的通知》對外公布，通知提及“支持符合條件的家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)?！?/p>

這也意味著，接下來，家居賣場等零售商業(yè)，也有機會把握公募REITs帶來的紅利。

無論是百貨商場、購物中心等社區(qū)商業(yè)項目納入REITs范疇，或是家居賣場等商業(yè)網(wǎng)點的擴容，此輪新政明確支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行REITs。

《2023-2028年版商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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