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第一部分 行業(yè)運行現(xiàn)狀

第一章 棚戶區(qū)改造概念綜述 1

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的概念 1

一、棚戶區(qū)改造的形成 1

二、棚戶區(qū)改造的范圍 1

三、棚戶區(qū)改造的要求 2

四、棚戶區(qū)改造的進程 3

第二節(jié) 國家棚戶區(qū)改造的政策措施 3

一、棚戶區(qū)改造的政策 3

二、棚戶區(qū)改造的意義 3

三、棚戶區(qū)改造的目標 5

四、棚戶區(qū)改造的挑戰(zhàn) 5

五、棚戶區(qū)改造的措施 6

第二章 北京市城市發(fā)展背景環(huán)境 7

第一節(jié) 北京市城市發(fā)展經(jīng)濟水平 7

一、北京市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平 7

二、北京市固定資產(chǎn)投資 9

三、北京市房地產(chǎn)分析 10

四、工業(yè)經(jīng)濟運行情況 12

五、城鄉(xiāng)居民收支水平 14

第二節(jié) 北京市城市生態(tài)環(huán)境分析 15

一、地理位置 15

二、自然環(huán)境 16

三、生態(tài)景觀 18

四、資源分布 19

第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造政策環(huán)境 19

一、房地產(chǎn)土地政策 19

1、土地市場調(diào)控政策最新動向及解讀 19

2、全國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最新動向及解讀 20

3、北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策最新動向及解讀 23

4、土地管理制度深層次改革必要性及方向 23

二、房地產(chǎn)限購政策 24

1、新“國四條”與新“國十條” 24

2、新“國五條”限購政策出臺 30

3、新“國八條”房地產(chǎn)限購政策 34

4、住建部公布新增限購城市五項標準 38

三、保障性住房政策 38

1、保障性住房主要政策 38

2、關(guān)于加快推進棚戶區(qū)（危舊房）改造的通知 39

3、國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 41

四、北京市城市更新政策及規(guī)劃 47

1、關(guān)于加強北京舊城保護和改善居民住房工作有關(guān)問題的通知 47

2、北京市加快城市危舊房改造實施辦法 50

3、關(guān)于進一步加快城市危舊房改造若干問題的報告 54

4、北京市舊城區(qū)改建房屋征收實施意見 54

第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造社會環(huán)境 58

一、人口數(shù)量分析 58

二、消費市場分析 59

三、招商引資情況 60

四、居民住房情況 60

第五節(jié) 我國的經(jīng)濟環(huán)境分析 61

二、工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展形勢分析 62

三、社會固定資產(chǎn)投資分析 63

四、全社會消費品零售總額 66

五、城鄉(xiāng)居民收入增長分析 68

六、居民消費價格變化分析 69

七、我國經(jīng)濟運行問題分析 70

八、我國宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析 72

第六節(jié) 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 73

第七節(jié) 互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究 85

一、戰(zhàn)略綜合規(guī)劃 85

二、技術(shù)開發(fā)戰(zhàn)略 86

三、業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略 88

四、區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃 89

五、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃 90

六、營銷品牌戰(zhàn)略 91

七、競爭戰(zhàn)略規(guī)劃 91

第二部分 行業(yè)市場分析

第三章 2014-2015年北京市土地市場分析 93

第一節(jié) 北京市城市規(guī)劃布局 93

一、土地總體布局 93

二、建設(shè)用地布局 94

三、商業(yè)用地布局 95

四、住宅用地布局 97

五、公共用地布局 100

第二節(jié) 北京市土地供應(yīng)分析 100

一、土地推出情況 100

二、土地推出分布 101

第三節(jié) 北京市土地成交分 101

一、土地成交狀況 101

二、土地成交分布 102

第四節(jié) 土地價格體系分析 102

一、土地基準地價 102

二、土地標定地價 103

三、土地交易地價 103

四、土地拍賣地價 104

第五節(jié) 北京市用地供應(yīng)計劃 104

第四章 北京市房地產(chǎn)市場分析 105

第一節(jié) 北京市房地產(chǎn)投資開發(fā)分析 105

第二節(jié) 北京市房地產(chǎn)市場供需分析 105

一、房地產(chǎn)供應(yīng)狀況 105

1、房地產(chǎn)施工面積分析 105

2、房地產(chǎn)竣工面積分析 106

二、商品房銷售情況 106

1、房地產(chǎn)銷售面積分析 106

2、房地產(chǎn)銷售金額分析 107

三、房地產(chǎn)成交分析 107

1、住宅成交情況 107

2、商業(yè)營業(yè)用房成交情況 108

3、寫字樓成交情況 108

四、二手房市場分析 109

第三節(jié) 北京市房地產(chǎn)價格走勢 110

第四節(jié) 北京市安居工程建設(shè)情況 110

一、保障房項目情況 110

二、保障房開工情況 111

三、公租房供應(yīng)規(guī)模 112

四、新建限價房供應(yīng)規(guī)模 112

五、新建經(jīng)適房供應(yīng)規(guī)模 113

六、新建定向安置房供應(yīng)規(guī)模 113

第五章 2014-2015年北京市棚戶區(qū)改造進程 114

第一節(jié) 北京市城市更新現(xiàn)狀 114

一、北京市城市發(fā)展現(xiàn)狀 114

二、北京市城鎮(zhèn)化水平 115

三、北京城市更新的主要運作模式 116

1、“大規(guī)模改造”模式 116

2、“院落微循環(huán)改造”模式 117

3、“政府組織拔危樓”模式 117

4、“街巷胡同整治”模式 118

5、“居民自主小規(guī)模改造”模式 118

四、北京市城市更新進展 118

第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 119

一、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 119

二、北京市棚戶區(qū)改造規(guī)模 120

三、北京市棚戶區(qū)改造優(yōu)惠政策 121

1、資金 121

2、土地 121

3、稅收 121

4、安置補償 121

四、北京市棚戶區(qū)改造進展 122

第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造的機會分析 122

一、棚戶區(qū)改造給房企帶來的利好 122

二、北京市棚戶區(qū)改造近期發(fā)展目標 122

三、北京市棚戶區(qū)改造啟動重點項目 123

第四節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造面臨的問題 123

第六章 棚戶區(qū)改造的運作模式與支持系統(tǒng) 124

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造的運作模式 124

一、棚戶區(qū)改造三種運作模式 124

二、發(fā)揮政府主導(dǎo)的特殊作用 125

三、采用市場化運作的新途徑 126

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造的保障機制 126

一、棚戶區(qū)改造的土地利用運作機制 126

1、政府運作模式 126

2、企業(yè)運作模式 126

3、混合主體模式 127

二、棚戶區(qū)改造項目的社會評價機制 127

三、棚戶區(qū)改造與住房保障的聯(lián)動機制 128

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造的綜合支持系統(tǒng) 129

一、建立綜合支持系統(tǒng)應(yīng)遵循的原則 129

二、建立綜合支持系統(tǒng)的核心內(nèi)容 129

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造拆遷補償模式分析 129

一、補償方式分析 129

1、貨幣補償 129

2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換 130

二、安置方式分析 130

1、就地安置 130

2、異地安置 130

第五節(jié) 棚戶區(qū)公共設(shè)施開發(fā)運營模式 131

一、工程項目融資代建制 131

二、村民投資參股經(jīng)營模式 131

三、PFI(私人主動融資) 131

第三部分 行業(yè)策略分析

第七章 北京市棚戶區(qū)改造運作策略研究 133

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造對房地產(chǎn)的影響 133

一、對房地產(chǎn)市場供給的影響 133

二、對房地產(chǎn)市場需求的影響 133

三、對房地產(chǎn)價格走勢的影響 133

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造難點分析 134

一、拆遷安置難點 134

二、商業(yè)運作難點 134

三、規(guī)劃設(shè)計風(fēng)險大 135

四、融資難點 135

第三節(jié) 棚戶區(qū)改造難點對策 136

一、政府的作用 136

二、開發(fā)商的角色 136

三、被拆遷人的配合 137

第四節(jié) 棚戶區(qū)改造項目開發(fā)運作要點 138

一、棚戶區(qū)改造項目價值鏈條 138

二、棚戶區(qū)改造土地運營階段 139

1、前期準備 139

2、拆遷實施 140

第八章 北京市棚戶區(qū)改造項目定位策略 142

第一節(jié) 棚戶區(qū)改造項目發(fā)展策略 142

一、區(qū)域發(fā)展配合整體規(guī)劃 142

二、打造城市形象，創(chuàng)立區(qū)域品牌 142

三、保留傳統(tǒng)文化，傳承歷史文明 143

四、市場為導(dǎo)向，建設(shè)新商業(yè)中心 143

五、整合多種資源，促進旅游業(yè)發(fā)展 143

第二節(jié) 棚戶區(qū)改造項目區(qū)域戰(zhàn)略定位 144

一、定位依據(jù) 144

1、棚戶區(qū)改造項目指導(dǎo)思想和原則 144

2、北京市城市發(fā)展規(guī)劃 145

3、北京市土地供求概況 146

4、房地產(chǎn)狀況 146

二、戰(zhàn)略定位 146

三、定位描述 146

四、實現(xiàn)方式 147

五、效益評估 148

第三節(jié) 區(qū)域形象定位 149

一、定位思路 149

二、形象因素 149

三、定位闡述 150

第四節(jié) 城市功能與產(chǎn)業(yè)設(shè)置原則 150

一、區(qū)域特色原則 150

二、適當(dāng)多樣化原則 150

三、相對集中原則 151

四、互補發(fā)展原則 151

第五節(jié) 區(qū)域城市功能與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)定位 151

一、可發(fā)展的功能與產(chǎn)業(yè) 151

1、城市功能設(shè)置 151

2、產(chǎn)業(yè)設(shè)置 152

二、功能與產(chǎn)業(yè)配置 152

1、基礎(chǔ)功能 152

2、核心功能 152

第九章 北京市棚戶區(qū)改造案例分析 153

第一節(jié) 京煤工礦棚改項目 153

一、棚戶區(qū)改造背景 153

二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 153

三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 154

四、棚戶區(qū)改造效益分析 154

第二節(jié) 門頭溝區(qū)采空棚戶區(qū)改造石門營定向安置房項目 154

一、棚戶區(qū)改造背景 154

二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 155

三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 155

第三節(jié) 豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造項目 156

一、棚戶區(qū)改造背景 156

二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 157

三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 157

四、棚戶區(qū)改造模式分析 157

第四節(jié) 豐臺區(qū)長辛店棚戶區(qū)改造項目 158

一、棚戶區(qū)改造背景 158

二、棚戶區(qū)改造規(guī)劃及規(guī)模 158

三、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀分析 158

四、棚戶區(qū)改造模式分析 159

第五節(jié) 北京市其他棚戶區(qū)改造項目案例分析 159

一、通州老城區(qū)棚戶區(qū)改造 159

二、豐臺區(qū)東鐵營棚戶區(qū)改造 160

三、北京西二環(huán)棚戶區(qū)改造 160

第十章 北京市棚戶區(qū)改造項目融資策略 162

第一節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造類型及難題 162

一、北京市棚戶區(qū)改造類型 162

二、北京市棚戶區(qū)改造難題 162

第二節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造融資模式探討 163

一、政府回購模式 163

二、市場化運作模式 163

三、REITs模式 163

四、政府引導(dǎo)性發(fā)展投資基金模式 164

五、私募債模式 164

第三節(jié) 北京市棚戶區(qū)改造融資建議 165

一、建立并完善金融支持棚戶區(qū)改造工作機制 165

二、加大財政支持力度 165

三、積極拓寬融資渠道 165

四、建立棚戶區(qū)改造資金的風(fēng)險控制機制 165

第十一章 北京市棚戶區(qū)改造項目整體包裝及推廣策略 166

第一節(jié) 招商引資策略 166

一、總體策略 166

二、策略具體分解 166

1、規(guī)劃為本、配套先行 166

2、改善環(huán)境、以地招商 166

3、動開發(fā)、板塊出世 167

三、招商操作要點 167

第二節(jié) 整體包裝策略 167

一、總體形象策略 167

二、商業(yè)概念包裝建議 168

三、現(xiàn)場包裝建議 168

四、項目宣傳及推廣 169

第三節(jié) 招商引資模式設(shè)計 170

一、招商項目設(shè)定 170

二、招商方式設(shè)定 171

1、傳統(tǒng)招商引資方式 171

2、現(xiàn)代主要招商引資方式 172

3、本項目主要的招商方式 172

三、招商政策措施設(shè)定 173

四、招商形象展示設(shè)定 174

五、招商引資計劃 175

1、招商客戶目標鎖定 175

2、招商區(qū)域目標鎖定 182

3、招商引資步驟 187

第四節(jié) 項目招商應(yīng)注意的幾大問題 188

一、招商引資政府角色扮演的問題 188

二、“政策優(yōu)惠”不如誠信服務(wù) 188

三、招商引資要有所選擇 189

四、關(guān)注引資新變化 189

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