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第一章 城市綜合體市場(chǎng)規(guī)模與主要開發(fā)模式分析 22

1.1 城市綜合體定義與發(fā)展歷程 22

1.1.1 城市綜合體的定義 22

（1）城市綜合體定義 22

（2）城市綜合體特征 22

（3）城市綜合體分類 24

（4）城市綜合體價(jià)值 26

1.1.2 城市綜合體發(fā)展歷程 27

（1）早期雛形階段 27

（2）早期開發(fā)階段 28

（3）大規(guī)模孕育階段 28

（4）擴(kuò)張?jiān)攴治?/SPAN> 29

1.2 城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀分析 30

1.2.1 城市綜合體存量市場(chǎng)分析 30

（1）城市綜合體存量市場(chǎng)規(guī)模 30

（2）城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩?/SPAN> 30

（3）已開業(yè)城市綜合體物業(yè)組合 32

1.2.2 城市綜合體增量市場(chǎng)分析 32

（1）城市綜合體增量市場(chǎng)規(guī)模 32

（2）城市綜合體增量市場(chǎng)預(yù)估 33

（3）城市綜合體增長(zhǎng)特征分析 34

1.3 城市綜合體主要開發(fā)模式分析 36

1.3.1 商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式分析 36

（1）商務(wù)驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 36

（2）商務(wù)驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 36

1.3.2 商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式分析 37

（1）商業(yè)驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 37

（2）商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 37

1.3.3 住宅驅(qū)動(dòng)模式分析 37

（1）住宅驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 37

（2）住宅驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 37

1.3.4 文化驅(qū)動(dòng)模式分析 38

（1）文化驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 38

（2）文化驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 38

1.3.5 休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式分析 38

（1）休閑旅游驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 38

（2）休閑旅游驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 39

1.3.6 娛樂驅(qū)動(dòng)模式分析 39

（1）娛樂驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 39

（2）娛樂驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 39

1.3.7 會(huì)展驅(qū)動(dòng)模式分析 39

（1）會(huì)展驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 39

（2）會(huì)展驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 39

1.3.8 復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式分析 40

（1）復(fù)合驅(qū)動(dòng)型開發(fā)模式分析 40

（2）復(fù)合驅(qū)動(dòng)模式典型案例分析 40

1.4 城市綜合體面臨的主要挑戰(zhàn)分析 41

1.4.1 宏觀配套缺失帶來的挑戰(zhàn) 41

1.4.2 融資環(huán)境制約帶來的挑戰(zhàn) 41

1.4.3 項(xiàng)目?jī)?nèi)涵缺失帶來的挑戰(zhàn) 41

1.4.4 項(xiàng)目供給過剩帶來的挑戰(zhàn) 42

第二章 城市綜合體行業(yè)發(fā)展環(huán)境及影響分析 43

2.1 城市綜合體行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 43

2.1.1 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 43

2.1.2 國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì) 44

2.1.3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)城市綜合體的影響 44

2.1.4 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與城市綜合體相關(guān)性 45

2.2 城市綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析 46

2.2.1 房地產(chǎn)政策對(duì)商品房供給的影響 46

2.2.2 房地產(chǎn)政策對(duì)商品房需求的影響 50

2.2.3 房地產(chǎn)政策對(duì)商品房供求平衡的影響 52

2.2.4 房地產(chǎn)政策對(duì)城市綜合體開發(fā)的影響 52

2.3 城市綜合體行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 53

2.3.1 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 53

（1）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)分析 53

（2）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模分析 53

（3）房地產(chǎn)開發(fā)面積規(guī)模分析 55

（4）商品房銷售面積分析 57

（5）商品房銷售金額分析 59

（6）商品房銷售價(jià)格分析 60

2.3.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析 62

（1）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資分析 62

（2）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積分析 64

（3）商業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析 69

（4）商業(yè)地產(chǎn)銷售金額分析 71

（5）商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格分析 73

2.4 城市綜合體行業(yè)社會(huì)環(huán)境分析 75

2.4.1 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程分析 75

（1）城鎮(zhèn)化進(jìn)程發(fā)展歷程與特點(diǎn) 75

（2）城鎮(zhèn)化推進(jìn)政策匯總分析 76

（3）城鎮(zhèn)化對(duì)城市綜合體的影響 79

2.4.2 城鎮(zhèn)居民收入及消費(fèi)分析 79

（1）居民人均可支配收入分析 79

（2）居民消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)變化分析 81

2.4.3 居民對(duì)生活環(huán)境要求的變化 82

2.4.4 人口因素對(duì)城市綜合體的影響 83

（1）人口總量對(duì)城市綜合體總量的影響 83

（2）人口分布對(duì)城市綜合體布局的影響 83

（3）人口結(jié)構(gòu)對(duì)綜合體商業(yè)業(yè)態(tài)的影響 83

第三章 城市綜合體投資價(jià)值分析模型 85

3.1 商圈等級(jí)和規(guī)模的影響分析 85

3.1.1 商圈理論及其作用分析 85

（1）零售引力規(guī)律分析 86

（2）商圈飽和度的分析 86

3.1.2 商圈等級(jí)及規(guī)模的影響 87

3.2 投資價(jià)值模型基本假設(shè)分析 87

3.2.1 隱藏的前提條件分析 87

3.2.2 直接的前提條件分析 87

3.2.3 模型的約束條件分析 88

3.3 投資價(jià)值模型的構(gòu)建研究 88

3.3.1 銷售價(jià)值定位模型的構(gòu)建 88

3.3.2 單一業(yè)態(tài)的價(jià)值區(qū)間分析 89

3.3.3 整體價(jià)值最佳規(guī)模及最佳區(qū)間的計(jì)算 89

3.4 投資價(jià)值綜合分析體系 90

3.4.1 城市綜合體投資模型指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則 90

3.4.2 城市綜合體投資模型指標(biāo)體系的建立 90

3.4.3 城市綜合體投資評(píng)價(jià)模型的建立 91

3.5 徐州世茂廣場(chǎng)投資價(jià)值分析 93

3.5.1 徐州世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀分析 93

3.5.2 徐州世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展背景分析 93

（1）世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品分析 94

（2）世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位分析 94

（3）世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目商圈分析 95

（4）世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目消費(fèi)能力分析 96

（5）世茂廣場(chǎng)項(xiàng)目投資價(jià)值評(píng)價(jià) 98

3.6 城市綜合體投資決策影響因素 100

3.6.1 項(xiàng)目決策的柔性因素分析 100

3.6.2 項(xiàng)目投資的不可逆性分析 100

3.6.3 項(xiàng)目的不確定性因素分析 101

（1）項(xiàng)目不確定性因素分析 101

（2）項(xiàng)目不確定性因素來源 101

1）市場(chǎng)供求因素分析 101

2）城市規(guī)劃因素分析 101

3）政策影響因素分析 102

4）經(jīng)營(yíng)管理能力的影響分析 102

第四章 城市綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)及機(jī)會(huì)分析模型 103

4.1 城市綜合體行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 103

4.1.1 城市綜合體開發(fā)投資各階段風(fēng)險(xiǎn) 103

（1）城市綜合體開發(fā)各階段風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別 103

（2）城市綜合體投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析 109

1）投資風(fēng)險(xiǎn)具有復(fù)雜多樣性特征 109

2）投資風(fēng)險(xiǎn)具有階段性特征 109

3）投資風(fēng)險(xiǎn)具有不均衡性特征 110

4）投資風(fēng)險(xiǎn)具有可測(cè)可控性特征 110

（3）城市綜合體項(xiàng)目主要投資風(fēng)險(xiǎn) 110

1）資金短缺風(fēng)險(xiǎn)分析 110

2）供需失衡風(fēng)險(xiǎn)分析 111

3）模式缺失風(fēng)險(xiǎn)分析 111

4）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 112

4.1.2 城市綜合體風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估模式設(shè)計(jì) 113

（1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估與評(píng)價(jià)流程 113

（2）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估的數(shù)學(xué)模型 113

1）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案的計(jì)算基礎(chǔ) 113

2）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案的計(jì)算架構(gòu) 114

3）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估的模型架構(gòu)設(shè)計(jì) 115

（3）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估的CPRS模型 116

1）CPRS模型的給分設(shè)計(jì)需求 116

2）CPRS模型的給分標(biāo)度設(shè)計(jì) 116

3）標(biāo)度評(píng)分方案的應(yīng)用分析 117

（4）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)基準(zhǔn) 117

（5）風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的常見措施分析 123

（6）CPRS結(jié)果在風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策的應(yīng)用 124

4.2 城市綜合體投資機(jī)會(huì)相關(guān)理論分析 125

4.2.1 城市消費(fèi)指標(biāo)分析 125

（1）社會(huì)消費(fèi)品零售額分析 125

（2）城市消費(fèi)水平系數(shù)分析 126

4.2.2 城市存量指標(biāo)分析 127

（1）主要城市存量指標(biāo)分析 127

（2）消費(fèi)水平存量系數(shù)分析 127

4.2.3 城市增量指標(biāo)分析 128

（1）城市增量指標(biāo)分析 128

（2）增量指標(biāo)應(yīng)用分析 128

4.2.4 “現(xiàn)狀飽和指數(shù)”分析 129

（1）零售飽和指數(shù)IRS分析 129

（2）多業(yè)態(tài)飽和指數(shù)分析 130

4.2.5 “千人擁有商場(chǎng)面積” 131

（1）“千人擁有商場(chǎng)面積”的含義 131

（2）“千人擁有商場(chǎng)面積”評(píng)估依據(jù)分析 132

（3）“千人擁有商場(chǎng)面積”與城市規(guī)劃分析 134

4.2.6 “逐級(jí)消費(fèi)”的市場(chǎng)理論 134

（1）“逐級(jí)消費(fèi)”基本內(nèi)容 134

（2）“逐級(jí)消費(fèi)”市場(chǎng)背景分析 135

（3）“逐級(jí)消費(fèi)”指導(dǎo)價(jià)值與意義 135

第五章 城市綜合體區(qū)域市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)分析 137

5.1 線城市投資機(jī)會(huì)分析 137

5.1.1 北京城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 137

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 137

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 138

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 139

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 141

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 142

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 143

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 144

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 144

5.1.2 上海城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 145

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 145

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 146

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 147

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 149

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 150

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 151

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 152

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 152

5.1.3 廣州城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 153

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 153

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 154

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 155

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 157

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 158

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 159

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 160

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 160

5.1.4 深圳城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 161

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 161

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 161

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 163

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 164

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 165

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 166

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 167

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 167

5.2 線城市投資機(jī)會(huì)分析 167

5.2.1 成都城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 167

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 167

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 168

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 170

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 172

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 173

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 173

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 174

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 174

5.2.2 沈陽城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 175

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 175

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 176

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 177

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 179

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 180

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 181

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 182

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 182

5.2.3 杭州城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 183

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 183

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 184

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 185

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 186

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 187

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 189

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 189

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 189

5.2.4 天津城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 189

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 189

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 191

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 192

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 194

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 194

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 195

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 196

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 196

5.2.5 武漢城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 196

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 196

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 197

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 199

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 199

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 200

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 201

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 201

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 202

5.2.6 福州城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 202

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 202

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 204

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 205

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 206

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 206

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 206

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 206

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 207

5.2.7 重慶城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 207

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 207

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 208

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 209

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 211

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 212

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 213

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 214

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 214

5.3 線城市投資機(jī)會(huì)分析 215

5.3.1 常州城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 215

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 215

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 216

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 217

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 219

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 220

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 220

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 220

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 220

5.3.2 宜昌城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 220

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 220

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 222

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 223

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 224

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 224

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 224

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 225

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 225

5.3.3 紹興城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 225

（1）城市建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃分析 225

（2）城市消費(fèi)能力及潛力分析 226

（3）城市綜合體體量規(guī)模分析 227

（4）區(qū)位特征與軌道交通分析 227

（5）城市綜合體物業(yè)組合分析 227

（6）城市綜合體增量市場(chǎng)分析 228

（7）城市綜合體市場(chǎng)需求分析 228

（8）城市綜合體投資機(jī)會(huì)分析 228

5.4 城市綜合體投資機(jī)會(huì)比較 229

5.4.1 重點(diǎn)城市消費(fèi)水平系數(shù)分析比較 229

5.4.2 重點(diǎn)城市消費(fèi)水平存量系數(shù)比較 231

5.4.3 重點(diǎn)城市城市綜合體投資機(jī)會(huì)比較 234

第六章 城市綜合體投資企業(yè)經(jīng)驗(yàn)借鑒 236

6.1 萬達(dá)集團(tuán)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略借鑒 236

6.1.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 236

6.1.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 240

6.1.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 240

6.1.4 企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)狀況 242

6.1.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略分析 244

6.1.6 企業(yè)城市綜合體代表項(xiàng)目分析 244

6.1.7 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析 247

6.1.8 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向分析 248

6.2 凱德置地城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略借鑒 248

6.2.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 248

6.2.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 249

6.2.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 250

6.2.4 企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)狀況 250

6.2.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略分析 251

6.2.6 企業(yè)城市綜合體代表項(xiàng)目分析 252

6.2.7 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析 253

6.2.8 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向分析 253

6.3 恒隆地產(chǎn)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略借鑒 253

6.3.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 253

6.3.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 254

（1）企業(yè)主要指標(biāo)分析 255

（2）企業(yè)盈利能力分析 255

（3）企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析 256

（4）企業(yè)償債能力分析 256

（5）企業(yè)發(fā)展能力分析 257

6.3.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 257

6.3.4 企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)狀況 259

6.3.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略分析 259

6.3.6 企業(yè)城市綜合體代表項(xiàng)目分析 261

6.3.7 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析 262

6.3.8 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向分析 262

6.4 華潤(rùn)置地城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略借鑒 263

6.4.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 263

6.4.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 264

（1）企業(yè)主要指標(biāo)分析 264

（2）企業(yè)盈利能力分析 265

（3）企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力分析 265

（4）企業(yè)償債能力分析 266

（5）企業(yè)發(fā)展能力分析 266

6.4.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 267

6.4.4 企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)狀況 268

6.4.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略分析 269

6.4.6 企業(yè)城市綜合體代表項(xiàng)目分析 269

6.4.7 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析 271

6.4.8 企業(yè)最新發(fā)展動(dòng)向分析 272

6.5 中糧置業(yè)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略借鑒 272

6.5.1 企業(yè)主要發(fā)展概況 272

6.5.2 企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 274

6.5.3 企業(yè)產(chǎn)品線布局分析 274

6.5.4 企業(yè)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)狀況 275

6.5.5 企業(yè)城市綜合體經(jīng)營(yíng)策略分析 277

6.5.6 企業(yè)城市綜合體代表項(xiàng)目分析 278

6.5.7 企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)劣勢(shì)分析 280

第七章 城市綜合體發(fā)展前景及趨勢(shì)預(yù)測(cè) 349

7.1 城市綜合體發(fā)展前景預(yù)判 349

7.1.1 城市綜合體行業(yè)的生命周期 349

7.1.2 城市綜合體行業(yè)的發(fā)展前景 350

7.2 城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 351

7.2.1 線城市綜合體發(fā)展趨勢(shì) 351

7.2.2 線城市綜合體發(fā)展趨勢(shì) 351

7.2.3 開發(fā)商城市綜合體戰(zhàn)略布局趨勢(shì) 352

7.2.4 海外資本城市綜合體布局趨勢(shì) 353

7.2.5 城市綜合體融資方式發(fā)展趨勢(shì) 354

7.3 城市綜合體發(fā)展對(duì)策建議 354

7.3.1 從政府角度，推進(jìn)城市綜合體投資開發(fā) 354

7.3.2 從開發(fā)主體角度，推進(jìn)城市綜合體投資開發(fā) 356

圖表目錄

圖表1：城市綜合體的六大特征 24

圖表2：城市綜合體按項(xiàng)目所處城市級(jí)別分類 24

圖表3：城市綜合體按項(xiàng)目所處地段分類 25

圖表4：城市綜合體按項(xiàng)目核心物業(yè)分類 25

圖表5：城市綜合體按項(xiàng)目開發(fā)驅(qū)動(dòng)模式分類 26

圖表6：中國(guó)城市綜合體發(fā)展歷程 27

圖表7：2015年底全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體存量（按體量排序）（單位：萬平方米，個(gè)） 30

圖表8：2015年底全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）（單位：%） 31

圖表9：2015年底軌道交通相對(duì)發(fā)達(dá)城市的城市綜合體存量區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）（單位：%） 31

圖表10：2015年底全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合（單位：%） 32

圖表11：1995-2015年全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增長(zhǎng)及預(yù)測(cè)情況（單位：萬平方米） 33

圖表12：1995-2015年全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體數(shù)量增長(zhǎng)及預(yù)測(cè)情況（單位：個(gè)） 33

圖表13：2014-2015年全國(guó)17個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體增量預(yù)估（單位：萬平方米） 34

圖表14：2014-2015年20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體增量區(qū)域?qū)傩裕ò疵娣e）（單位：萬平方米） 34

圖表15：2014-2015年20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體增量區(qū)域?qū)傩耘c軌道交通情況（按數(shù)量）（單位：%） 35

圖表16：2014-2015年20個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體增量區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合（單位：%） 35

圖表17：城市綜合體的開發(fā)模式類型 36

圖表18：2001-2015年前三季度我國(guó)GDP增速（單位：%） 43

圖表19：2001-2015年前三季度我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資在GDP中的比例（單位：%） 45

圖表20：20世紀(jì)90年代我國(guó)首次房地產(chǎn)熱開始（單位：億元，%） 47

圖表21：1993-2015年受政策調(diào)控和金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)冷（單位：億元，%） 48

圖表22：1998-2015年房地產(chǎn)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)投資走勢(shì)（單位：億元，%） 49

圖表23：20世紀(jì)90年代以來調(diào)控與刺激政策下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資走勢(shì)（單位：億元，%） 50

圖表24：20世紀(jì)90年代以來調(diào)控與刺激政策下的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)（單位：億元，%） 51

圖表25：2010.11-2015.10中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)走勢(shì) 53

圖表26：2010.11-2015.10全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長(zhǎng)情況：累計(jì)值（單位：億元，%） 54

圖表27：2010.11-2015.10全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長(zhǎng)情況：當(dāng)月值（單位：億元，%） 54

圖表28：2010.11-2015.10東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)增速對(duì)比（單位：%） 55

圖表29：2010.11-2015.10房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積與同比增速：累計(jì)值（單位：萬平方米，%） 56

圖表30：2010.11-2015.10房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積與其同比增速：當(dāng)月值（單位：萬平方米，%） 56

圖表31：2010.11-2015.10房地產(chǎn)施工面積與同比增速：累計(jì)值（單位：萬平方米，%） 57

圖表32：2010.11-2015.10全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)：累計(jì)值（單位：萬平方米，%） 58

圖表33：2010.11-2015.10全國(guó)商品房銷售面積走勢(shì)：當(dāng)月值（單位：萬平方米，%） 58

圖表34：2010.11-2015.10東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售面積累計(jì)同比增速對(duì)比（單位：%） 59

圖表35：2010.11-2015.10全國(guó)商品房銷售額及增長(zhǎng)情況：累計(jì)值（單位：億元，%） 59

圖表36：2010.11-2015.10全國(guó)商品房銷售額及增長(zhǎng)情況：當(dāng)月值（單位：億元，%） 60

圖表37：2010.11-2015.10全國(guó)商品房銷售價(jià)格走勢(shì)：累計(jì)值（單位：元/平方米，%） 61

圖表38：2010.11-2015.10全國(guó)商品房銷售價(jià)格走勢(shì)：當(dāng)月值（單位：元/平方米，%） 61

圖表39：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)投資完成額與比重：累計(jì)值（單位：億元，%） 62

圖表40：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)投資完成額與比重：當(dāng)月值（單位：億元，%） 63

圖表41：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)投資增速VS商品房平均增速（單位：%） 63

圖表42：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)施工面積與比重：累計(jì)值（單位：萬平方米，%） 64

圖表43：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)施工面積增速VS商品房平均增速（單位：%） 65

圖表44：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)新開工面積與比重：累計(jì)值（單位：萬平方米，%） 66

圖表45：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)新開工面積與比重：當(dāng)月值（單位：萬平方米，%） 66

圖表46：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)新開工面積增速VS商品房平均增速：當(dāng)月值（單位：%） 67

圖表47：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)竣工面積與比重：累計(jì)值（單位：萬平方米，%） 68

圖表48：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)竣工面積與比重：當(dāng)月值（單位：萬平方米，%） 68

圖表49：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)竣工面積增速VS商品房平均增速：當(dāng)月值（單位：%） 69

圖表50：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售面積與比重：累計(jì)值（單位：萬平方米，%） 69

圖表51：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售面積與比重：當(dāng)月值（單位：萬平方米，%） 70

圖表52：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售面積增速VS商品房平均增速：累計(jì)值（單位：%） 70

圖表53：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售額與比重：累計(jì)值（單位：億元，%） 71

圖表54：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售額與比重：當(dāng)月值（單位：億元，%） 72

圖表55：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售額增速VS商品房平均增速：當(dāng)月值（單位：%） 72

圖表56：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格VS商品房平均銷售價(jià)格：累計(jì)值（單位：元/平方米） 73

圖表57：2010.11-2015.10商業(yè)地產(chǎn)銷售價(jià)格同比VS商品房平均增速：累計(jì)值（單位：%） 74

圖表58：2010.11-2015.10辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格與增速：當(dāng)月值（單位：元/平方米，%） 74

圖表59：2000-2015年我國(guó)城鎮(zhèn)化水平（單位：%） 75

圖表60：2015年我國(guó)正處于城市化進(jìn)程加速階段（單位：%） 76

圖表61：2015年以來推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的政策與重要事件 76

圖表62：2001-2015年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速（單位：元，%） 80

圖表63：2001-2015年我國(guó)農(nóng)村居民人均純收入及同比增速（單位：元，%） 80

圖表64：1978-2015年我國(guó)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)變化趨勢(shì)（單位：%） 81

圖表65：2001-2015年我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出年均增速比較（單位：%） 82

圖表66：我國(guó)人均可支配收入與商業(yè)面積對(duì)應(yīng)關(guān)系（單位：元，平方米） 83

圖表67：人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配置對(duì)應(yīng)關(guān)系表 84

圖表68：商圈的劃定示意圖 85

圖表69：城市綜合體項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估指標(biāo)體系 91

圖表70：徐州世茂廣場(chǎng)示意圖 94

圖表71：徐州世茂廣場(chǎng)區(qū)位圖 95

圖表72：徐州地區(qū)商圈示意圖 96

圖表73：2008-2015年徐州市GDP及同比增速（單位：億元，%） 96

圖表74：2008-2015年徐州市城鎮(zhèn)人居可支配收入及同比增速（單位：元，%） 97

圖表75：2008-2015年徐州市國(guó)內(nèi)旅游收入及同比增速（單位：億元，%） 98

圖表76：徐州世茂廣場(chǎng)的評(píng)價(jià)結(jié)果 99

圖表77：徐州世茂廣場(chǎng)各指標(biāo)權(quán)重及隸屬度 99

圖表78：城市綜合體立項(xiàng)決策階段風(fēng)險(xiǎn)分析表 103

圖表79：城市綜合體土地獲取階段風(fēng)險(xiǎn)分析表 105

圖表80：城市綜合體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段風(fēng)險(xiǎn)分析表 106

圖表81：城市綜合體建設(shè)施工階段風(fēng)險(xiǎn)分析表 107

圖表82：城市綜合體招商運(yùn)營(yíng)階段階段風(fēng)險(xiǎn)分析表 108

圖表83：我國(guó)城市綜合體開發(fā)各融資方式的適用性 111

圖表84：我國(guó)城市綜合體開發(fā)模式 112

圖表85：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估與評(píng)價(jià)流程 113

圖表86：某項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素“公眾對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行抵抗或負(fù)面干預(yù)的可能性”估計(jì)情況 114

圖表87：某項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素“公眾對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行抵抗或負(fù)面干預(yù)的可能性”風(fēng)險(xiǎn)值計(jì)算結(jié)果 114

圖表88：風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估方案的CPRS模型 115

圖表89：CPRS的-8至8標(biāo)度定義 117

圖表90：宏觀環(huán)境所產(chǎn)生的影響風(fēng)險(xiǎn)因素（C1）指標(biāo)基準(zhǔn) 118

圖表91：市場(chǎng)環(huán)境所產(chǎn)生的影響風(fēng)險(xiǎn)因素（C2）指標(biāo)基準(zhǔn) 119

圖表92：地理環(huán)境所產(chǎn)生的影響風(fēng)險(xiǎn)因素（C3）指標(biāo)基準(zhǔn) 120

圖表93：項(xiàng)目?jī)?nèi)在情況所產(chǎn)生的影響風(fēng)險(xiǎn)因素（C4）指標(biāo)基準(zhǔn) 121

圖表94：項(xiàng)目建設(shè)技術(shù)所產(chǎn)生的影響風(fēng)險(xiǎn)因素（C5）指標(biāo)基準(zhǔn) 122

圖表95：城市綜合指標(biāo)類別表 125

圖表96：“千人擁有商場(chǎng)面積”指標(biāo)解析表 132

圖表97：“千人擁有商場(chǎng)面積”“基礎(chǔ)值”簡(jiǎn)表（單位：萬人，萬平方米，平方米） 132

圖表98：“逐級(jí)消費(fèi)”市場(chǎng)結(jié)構(gòu)圖 135

圖表99：北京市城市總體規(guī)劃目標(biāo) 137

圖表100：2001-2015年北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及同比增速（億元，%） 138

圖表101：2001-2015年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速（元，%） 139

圖表102：2015年底北京市城市綜合體項(xiàng)目分布圖 140

圖表103：2015年底北京市城市綜合體項(xiàng)目列表（單位：萬平方米） 141

圖表104：2015年底北京已開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 142

圖表105：2015年底北京未開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 142

圖表106：2015年底北京已開業(yè)綜合體物業(yè)組合（單位：%） 143

圖表107：2015年底北京未開業(yè)城市綜合體物業(yè)組合（單位：%） 143

圖表108：1995-2015年北京城市綜合體體量走勢(shì)及預(yù)測(cè)（單位：萬平方米） 144

圖表109：上海市城市總體規(guī)劃目標(biāo) 145

圖表110：2001-2015年上海市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及同比增速（億元，%） 146

圖表111：2001-2015年上海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及同比增速（元，%） 147

圖表112：2015年底上海市城市綜合體項(xiàng)目分布圖 148

圖表113：2015年底上海市城市綜合體項(xiàng)目列表 149

圖表114：2015年底上海已開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 150

圖表115：2015年底上海未開業(yè)城市綜合體特征（單位：%） 150

圖表116：2015年底上海已開業(yè)綜合體物業(yè)組合（單位：%） 151

圖表117：2015年底上海未開業(yè)城市綜合體物業(yè)組合（單位：%） 151

圖表118：1990-2015年上海城市綜合體體量走勢(shì)及預(yù)測(cè)（單位：萬平方米） 152

圖表119：廣州市城市總體規(guī)劃目標(biāo) 153

圖表120：廣州市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 153