隨著市場和國家對小產(chǎn)權(quán)房的關(guān)注越來越高，很多業(yè)主也開始擔(dān)心懷疑自己購買了小產(chǎn)權(quán)房，繼而就有了小產(chǎn)權(quán)房有房證么以及小產(chǎn)權(quán)房可以買賣嗎等疑問。今天就讓我們一起來全面解讀小產(chǎn)權(quán)的問題。

　　什么是小產(chǎn)權(quán)房

　　小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，而是人們在社會(huì)實(shí)踐中約定俗成的一種稱謂，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以還可以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。這種房子沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會(huì)給予備案，所謂的產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

　　小產(chǎn)權(quán)的四大類

　　一、 集體建設(shè)土地上建造的房屋： 此類房屋大多是解決農(nóng)民集中上樓或動(dòng)遷安置等名義立項(xiàng)建設(shè)時(shí)，超建形成的。

　　二、宅基地上建成的房子： 此類房屋只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能夠購買。

　　三、 各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅： 這類房屋一旦發(fā)生糾紛，購房者無法得到賠償，因?yàn)橘I賣合同是無效的。

　　四、部分二手房： 一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無效。

　　小產(chǎn)權(quán)房有房證么?

　　大家最為關(guān)心的事情就是房產(chǎn)證的問題，那么小產(chǎn)權(quán)房子到底有沒有房產(chǎn)證呢?

　　因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房并非由國家所頒發(fā)，所以小產(chǎn)權(quán)房是沒有房產(chǎn)證的，只有土地證，也就相當(dāng)于買了小產(chǎn)權(quán)房的房子只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

　　小產(chǎn)權(quán)房可以買賣么

　　根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的

　　購買風(fēng)險(xiǎn)

　　由于所購小產(chǎn)權(quán)房是得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)的，也沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。所以購買小產(chǎn)權(quán)房就有了一定的風(fēng)險(xiǎn)!

　　1、法律風(fēng)險(xiǎn)：因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，導(dǎo)致購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　2、政策風(fēng)險(xiǎn)： 如果相關(guān)部門整頓小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，可能就會(huì)導(dǎo)致部分房屋停建甚至被強(qiáng)迫拆除，那么購房者就可能面臨“錢房兩空”的情況。

　　3、轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續(xù)。

　　為了自身的利益不得到損失，面對小產(chǎn)權(quán)房子時(shí)要謹(jǐn)慎，建議還是購買大產(chǎn)權(quán)的房子，畢竟是受保護(hù)的。

　　大產(chǎn)權(quán)房

　　1、大產(chǎn)權(quán)房的房產(chǎn)證由國家頒發(fā)，被國家認(rèn)可和接受。

　　2、職工可以自由出售或轉(zhuǎn)讓大產(chǎn)權(quán)房，沒有時(shí)間上的限制。

　　3、大產(chǎn)權(quán)房的用地是由國家(也就是當(dāng)?shù)卣?劃撥或者轉(zhuǎn)讓的，銷售對象可以是任何人。

　　4、購買大產(chǎn)權(quán)房之后，購買者可以自由進(jìn)行使用、出售或轉(zhuǎn)讓，不用補(bǔ)繳任何費(fèi)用。