近日，在上市企業(yè)再融資“數(shù)量不超總股本20%，間隔需超18個(gè)月”新規(guī)下，房企融資條件更加嚴(yán)苛。此外，縱觀過去的三個(gè)多月時(shí)間，境內(nèi)房企公司債一直未放行。

　　就近期金隅股份和龍湖地產(chǎn)均成功發(fā)行了境內(nèi)公司債而言，據(jù)記者觀察，金隅股份主營業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)，而是建材類公司;而龍湖地產(chǎn)這筆公司債所投項(xiàng)目是政策提倡的綠色建筑項(xiàng)目，都具有一定的特殊性。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析師表示，股權(quán)融資已經(jīng)有所放緩，債權(quán)融資方面，公司債尚未大面積放行，也未有放行趨勢。房企若想在一季度快速籌錢，完成新增土地儲(chǔ)備任務(wù)，或?qū)⒃俣冉璧篮Ｍ馊谫Y。

　　輸血大動(dòng)脈收縮

　　有消息人士曾向記者透露，過去一年，監(jiān)管部門一直緊盯全國房價(jià)上漲過熱的22個(gè)城市，為穩(wěn)定房價(jià)，調(diào)控政策多管齊下，而收緊公司債發(fā)行，實(shí)行分類監(jiān)管也是其中一環(huán)。

　　其背后是：有研究數(shù)據(jù)表明，2015年至今參與過地王項(xiàng)目的房企均發(fā)行了一定規(guī)模公司債，包括A股和內(nèi)房股。

　　來自中信建投的一份研究報(bào)告顯示，2015年以來，在房企的債權(quán)融資結(jié)構(gòu)中，成長最快的是公司債的放量，因新公司債發(fā)行方式、期限、募資用途并無明確的項(xiàng)目限制、發(fā)行門檻低，融資成本低等多種優(yōu)勢，公司債發(fā)行規(guī)模爆棚。2015年全年，房企發(fā)行公司債規(guī)模達(dá)4302億元;2016年僅前7個(gè)月就達(dá)到了5760億元。

　　更重要的是，2014年至2016年7月份，房企發(fā)行公司債占到房企債權(quán)融資的79%，全部公司債的35%，成為房企輸血的大動(dòng)脈之一。而這些資金最終的流向多數(shù)是在上述22個(gè)城市扎堆搶地，成為導(dǎo)致房價(jià)被推高的原因之一。

　　鑒于此，自2016年10月份開始，監(jiān)管層對(duì)發(fā)行人民幣公司債的管制趨嚴(yán)。

　　據(jù)同策咨詢研究部監(jiān)測的40家標(biāo)桿上市房企融資數(shù)據(jù)來看，2016年11月份-2017年1月份，無任何上市房企成功發(fā)行任何一筆公司債。自去年11月份以來，監(jiān)管層對(duì)多家申請發(fā)行公司債的企業(yè)的反饋都是“終止”、“中止”、“受理”等，卻未見發(fā)行。

　　部分房企曲線融資

　　值得關(guān)注的是，雖然公司債發(fā)行量收緊，甚至出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)多月幾乎零放行，但不代表部分債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，信用評(píng)級(jí)較高的企業(yè)，發(fā)行屬于符合國家提倡的具有嚴(yán)格規(guī)定公司債募資用途的項(xiàng)目也得不到放行。

　　2月17日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司間接附屬重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司，于2016年10月14日接獲中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會(huì)《國家發(fā)展改革委關(guān)于重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司發(fā)行綠色債券核準(zhǔn)的批覆》，核準(zhǔn)發(fā)行人公開發(fā)行規(guī)模不超過人民幣40.4億元(含40.4億元)的綠色債券。本次綠色債券采用分期發(fā)行方式。發(fā)行人于2017年2月16日向投資者發(fā)行第一期綠色債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣30.4億元。

　　據(jù)公告顯示，第一期綠色債券發(fā)行實(shí)際規(guī)模分別為：五年期債券人民幣16億元，債券票面利率為4.4%，附第三年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券，以及七年期債券人民幣14.4億元，債券票面利率為4.67%，附第五年末發(fā)行人有權(quán)調(diào)整票面利率及投資者有權(quán)回售債券。第一期綠色債券為無擔(dān)保債券。

　　3月6日，龍湖地產(chǎn)二期綠色債券發(fā)行，發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率4.75%。

　　值得關(guān)注的是，據(jù)龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，該筆募資不同于普通公司債，這筆資金對(duì)于流向是有控制的，用于投向兩個(gè)綠色建筑項(xiàng)目，是一筆綠色債券。

　　據(jù)中信建投表示，受益于良好的銷售回款和穩(wěn)定的租金收入，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流量持續(xù)為正。公司自身業(yè)務(wù)“造血”功能較好，同時(shí)貨幣資金充裕，可為該筆債券償付提供良好保障。

　　此外，2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司公告稱，于2月13日收到中國證監(jiān)會(huì)批復(fù)，核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行總額不超過40億元的公司債券。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，金隅股份屬于建材類公司，主營業(yè)務(wù)并不是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此才能夠獲批。公開資料也顯示，金隅股份曾于2016年發(fā)行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業(yè)為“非金屬礦物制品業(yè)”， 經(jīng)營范圍包括“制造建筑 材料、家具、建筑五金;木材加工;房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營;物業(yè)管理;銷售自產(chǎn)產(chǎn)品”。

　　正如上述分析師向本報(bào)記者所示，境內(nèi)債券融資平臺(tái)加大了風(fēng)險(xiǎn)控制，房企發(fā)債門檻提高，是今年行業(yè)融資主要趨勢，但發(fā)債門檻并未一刀切，房企融資能力出現(xiàn)分化，信用評(píng)級(jí)較高的大型房企與符合政策導(dǎo)向的項(xiàng)目仍將擁有更靈活多變的發(fā)債方式和渠道，進(jìn)而獲得低成本的融資。

　　中型房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資

　　而對(duì)于中型房企來說，境內(nèi)公司債渠道被堵，轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外則成為不得已的選擇。在多數(shù)房企連續(xù)三個(gè)多月發(fā)行公司債闖關(guān)失敗后，鑒于一季度的補(bǔ)倉和還債需求，不得不將找錢的方向轉(zhuǎn)向海外，尤其擁有H股平臺(tái)的中型規(guī)模上市房企。

　　2月15日，融信中國公告稱，發(fā)行2.25億美元2019年到期優(yōu)先票據(jù)。同時(shí)，該筆票據(jù)將與2016年12月8日發(fā)行并于2019年到期的1.75億美元6.95%優(yōu)先票據(jù)合并及構(gòu)成單一系列;2月14日，路勁基建有限公司發(fā)布公告披露，2月13日，發(fā)行人、路勁及擔(dān)保人與摩根大通、匯豐及星展銀行就發(fā)行本金總額3億美元的7.95%優(yōu)先擔(dān)保永續(xù)資本證券訂立認(rèn)購協(xié)議。

　　事實(shí)上，2016年四季度以來，開發(fā)商就轉(zhuǎn)而尋求境外融資，加速發(fā)行美元債，而近期重回海外融資市場的房企更多。但就目前其融資成本來看，相比于境內(nèi)公司債平均5%，甚至大型房企不足4%的水平線，海外融資利率仍舊較高，對(duì)拿地成本本就不低的企業(yè)來說，利潤將進(jìn)一步壓縮。

　　更重要的是，正如中信證券房地產(chǎn)分析師陳聰所示，一旦個(gè)別企業(yè)真的在2017年二季度出現(xiàn)資金鏈問題，則可能進(jìn)一步熄滅金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)資金投放的熱情。屆時(shí)，房企的日子將更加難過。