2016年的春天，正在中國房地產(chǎn)中介開始陸續(xù)唱響和布局更大的金融版圖的時(shí)候，由上海鏈家違規(guī)發(fā)行金融產(chǎn)品推高杠桿引發(fā)的房產(chǎn)中介金融業(yè)務(wù)危機(jī)，推倒了整個(gè)行業(yè)的多米諾骨牌;隨后，多地火速叫停首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。而后一年，各家中介的房地產(chǎn)金融野心，基本被逐漸扼殺。

　　2017年3月，原中國平安旗下的房地產(chǎn)平臺(tái)“平安好房”董事長莊諾確認(rèn)加盟中民投，此前，他曾對媒體稱，“在調(diào)控日益趨嚴(yán)的金融環(huán)境下，首付貸叫停，P2P被嚴(yán)控，創(chuàng)新產(chǎn)品要嚴(yán)格做好風(fēng)控十分不易?！币晃恢槿耸刻寡裕邦愃朴谄桨埠梅康然ヂ?lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，基本上被認(rèn)為是失敗的，管理團(tuán)隊(duì)也出現(xiàn)了人才流失的問題?！?/p>

　　3月24日，央行再次發(fā)聲，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸、尾款貸等違法違規(guī)金融產(chǎn)品和服務(wù)。對使用首付貸等金融產(chǎn)品加杠桿的客戶，應(yīng)拒絕發(fā)放貸款。這個(gè)表態(tài)讓那些等待反轉(zhuǎn)和回暖的平臺(tái)，幾乎完全斷了迎接“春天”的念頭。

　　被“扼殺”后的中介系互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)

　　3月7日，北京發(fā)布樓市最嚴(yán)新政后，不僅認(rèn)房又認(rèn)貸，且二套房首付比例提高至60%，絕大部分賣一買一的需求，實(shí)際首付成本提高了幾十萬到數(shù)百萬不等。一些先賣后買的在途交易的換房者，不僅面臨首付無法湊齊而一夜無房的境地，更面臨違約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是如果發(fā)生在2016年3月以前，他們面臨的突如其來的絕望，或許可以大大的緩解和補(bǔ)救。

　　因?yàn)槟菚r(shí)，正值中介推出的首付貸快速斬殺市場。

　　首付貸，可以簡單理解為，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，為購房支付能力不足或需資金周轉(zhuǎn)的購房者提供首付部分不同比例的貸款，平臺(tái)另一端連接的是有投資理財(cái)需求的投資者。

　　類似于這樣的業(yè)務(wù)，這樣的平臺(tái)是地產(chǎn)中介打開金融大門的窗口。

　　成立于2001年的老牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司鏈家，是其中最具典型性的代表。資料顯示，自2014年11月29日上線的鏈家理財(cái)主要是通過線上線下相結(jié)合，提供過橋融資，線上對接投資理財(cái)需求的投資人，線下對接在鏈家辦理購房業(yè)務(wù)的業(yè)主，形成買賣——支付——理財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式。根據(jù)官方答復(fù)，鏈家理財(cái)是為了促成房產(chǎn)交易，填補(bǔ)銀行貸款和房產(chǎn)交易短期借款需求之間的空白。

　　在鏈家看來，金融未來的市場和前景想象空間巨大，這是依托互聯(lián)網(wǎng)整合房地產(chǎn)和金融的絕妙切入點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2016年2月23日，鏈家理財(cái)平臺(tái)累計(jì)投資金額已超過1755億元，用戶超31萬人，單日最高成交量近2億元，日均成交量超過3800萬元，人均投資金額超過16萬元。

　　如此迅速壯大的業(yè)務(wù)模式，2015年在眾多地產(chǎn)中介和P2P平臺(tái)中迅速鋪開。那一年，多數(shù)地產(chǎn)中介平臺(tái)推出了類似于首付貸這樣的金融產(chǎn)品，布局基于P2P平臺(tái)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。比如，搜房網(wǎng)推出的“天下貸”、平安旗下的“平安好房”、我愛我家旗下的“我家貸”等。

　　直到2016年2月23日上海市消保委新聞發(fā)布會(huì)上，“鏈家被指存在隱匿房源信息，提供‘高息短借’等問題”的消息一出，自擔(dān)保、超額擔(dān)保、高利貸、關(guān)聯(lián)公司等一系列問題被暴露。這些地產(chǎn)中介磨刀霍霍將要奔往的蜃樓，開始頃刻間迅速坍塌。

　　隨后，多地開始對地產(chǎn)中介的違規(guī)行為進(jìn)行排查，責(zé)令整改，首付貸等金融產(chǎn)品被明令禁止。

　　去年年底至今，這些曾經(jīng)需要秒殺的首付貸、尾款貸類理財(cái)產(chǎn)品，在各家的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)上銷聲匿跡。

　　“現(xiàn)在暫時(shí)沒有任何標(biāo)。”

　　“從去年年底開始就沒有新標(biāo)了。”

　　“什么時(shí)候恢復(fù)，目前沒有任何信息，請持續(xù)關(guān)注我們平臺(tái)。”

　　這是我家貸客服給出的答復(fù)，而平安好房等平臺(tái)，類似的P2P產(chǎn)品均已下架。

　　鏈家理財(cái)，在今年1月3日，被“鏈鏈金融”這個(gè)完全獨(dú)立的品牌代替。其經(jīng)營主體也發(fā)生變更，但管理團(tuán)隊(duì)和業(yè)務(wù)主體并未發(fā)生變化。這也意味著，理財(cái)業(yè)務(wù)正式從鏈家地產(chǎn)旗下被拆分出來，變成一項(xiàng)獨(dú)立業(yè)務(wù)來運(yùn)營。但據(jù)媒體稱，鏈鏈金融的實(shí)際控制人仍是左暉——鏈家地產(chǎn)董事長。

　　平臺(tái)信息顯示，從1月4日運(yùn)營以來，鏈鏈金融一直經(jīng)營“家多寶”產(chǎn)品，項(xiàng)目信息顯示，該項(xiàng)目是為借款人使用資金用于裝修或購買家具家電。

　　陸媒報(bào)道稱，鏈鏈金融方面曾坦言，鏈鏈金融作為全新獨(dú)立的品牌啟動(dòng)運(yùn)營，是基于合規(guī)發(fā)展的需求。

　　“監(jiān)管層對中介行業(yè)從事地產(chǎn)金融的嚴(yán)控日趨嚴(yán)格，使得這類業(yè)務(wù)基本上被扼殺了?！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士稱。

　　最初的夢想

　　鏈家副總裁、CFO魏勇曾在接受媒體采訪時(shí)稱，“目前(鏈家)金融業(yè)務(wù)已占整體盈利的近10%，在未來5年里做到50%也是有可能的?！?/p>

　　在他看來，鏈家在北京二手房市場的占有率為50%左右，也就是說2015年全年成交的20萬套二手房中，有10萬套左右都經(jīng)鏈家成交。而截至2016年初，鏈家金融在鏈家客戶中的市場滲透率在17%左右，這意味著還有80%的空間有待開發(fā)。

　　此外，根據(jù)其分析，中國住宅房屋大概有200萬億元的資產(chǎn)，美國也有約合200萬億元，但是美國的按揭貸款余額80萬億元，中國僅10萬億元。同樣價(jià)值的產(chǎn)品，由于美國的相關(guān)金融化率是80∶200，而中國是10：200，結(jié)論是中國有190萬億元的房產(chǎn)沒有進(jìn)行金融化的任何杠桿運(yùn)作。

　　“伴隨著存量房交易活力的進(jìn)一步激發(fā)，未來的市場空間或許將比預(yù)想中更為寬廣?！?/p>

　　2016年初，有媒體拿到的一份鏈家項(xiàng)目投資計(jì)劃書顯示，鏈家對金融業(yè)務(wù)的未來有著明確規(guī)劃。計(jì)劃書顯示，鏈家金融業(yè)務(wù)包括理財(cái)和住房短期借貸兩部分，其中還將抵押消費(fèi)貸、房產(chǎn)眾籌等業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)為可能的資產(chǎn)證券化方向。

　　這樣的野心并非只有老牌地產(chǎn)中介才有。

　　高管出走的平安好房，原本也想打出一手漂亮的地產(chǎn)金融牌。

　　2014年由中國平安創(chuàng)辦的平安好房，組建的初衷，就是想通過金融業(yè)務(wù)切入新房、二手房銷售和租房業(yè)務(wù)，提高房地產(chǎn)金融滲透率，并且曾經(jīng)將2016年互聯(lián)網(wǎng)金融的目標(biāo)大幅上調(diào)：規(guī)模達(dá)到1000億元，帶動(dòng)的房產(chǎn)銷售額超過4000億元。

　　以其核心金融產(chǎn)品貨幣基金“好房寶”為例，有購房打算的投資者把錢先存在“好房寶”里，享受貨幣基金4%-5%的年化收益，資金隨時(shí)可以轉(zhuǎn)出;投資者如果有購房意愿，平安好房可以把這筆基金轉(zhuǎn)給開發(fā)商，其年化收益可達(dá)14%以上，比貨幣基金收益多出的部分，則由平安好房或者地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)?！昂梅繉殞﹂_發(fā)商來說就是用金融提前鎖定客戶，對購房者來講就是認(rèn)籌款購房準(zhǔn)備金的投資理財(cái)增值?！鼻f諾在接受媒體采訪時(shí)解釋。

　　但所有當(dāng)時(shí)看來深謀遠(yuǎn)慮的思考和規(guī)劃，都難以掩蓋背后自擔(dān)自保、違規(guī)放貸等問題，在加大房地產(chǎn)杠桿的同時(shí)，使房地產(chǎn)和金融兩種風(fēng)險(xiǎn)相疊加，隱患無窮。

　　尷尬未來

　　除了央行的表態(tài)，各地陸續(xù)出臺(tái)了相關(guān)政策，不斷重申地產(chǎn)中介的金融服務(wù)紅線。

　　2016年12月，北京市住建委、市發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)包括收集、記錄、核查、發(fā)布房源、客源信息，協(xié)助或代理洽談、簽訂房地產(chǎn)交易合同等服務(wù)內(nèi)容?！懊鞔_業(yè)務(wù)的同時(shí)，其實(shí)也厘清了不動(dòng)產(chǎn)登記、金融、經(jīng)營管理等非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)性質(zhì)，禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)捆綁這類服務(wù)并收取費(fèi)用?！?/p>

　　多地多輪對房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的整頓此起彼伏。結(jié)果是，今年3月份的集中整頓中，“金融服務(wù)”這樣的字眼已經(jīng)消失不見。這也許意味著，地產(chǎn)中介針對類似的業(yè)務(wù)，已經(jīng)整改得卓有成效。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示，對于普通的中介機(jī)構(gòu)來說，此類金融支持減少以后，房屋中介買賣就相對缺少底氣。

　　“過去存在類似的情況，比如說房主賣一買一的時(shí)候，為了趕時(shí)間，往往中介會(huì)提供一些額外的資金扶持，這樣就不影響這兩筆業(yè)務(wù)。但現(xiàn)在類似資金扶持會(huì)被理解為是為首付提供資金支持，往往被認(rèn)定為違規(guī)，所以后續(xù)如何看待此類金融業(yè)務(wù)，也是中介本身急需知道的?！?/p>

　　他認(rèn)為，后續(xù)地產(chǎn)類金融公司會(huì)比較尷尬，關(guān)鍵是看政策走向。他預(yù)計(jì)，監(jiān)管層會(huì)對此類金融業(yè)務(wù)進(jìn)行限制，如提供金融服務(wù)可以，但要針對一些合規(guī)的購房尤其是換房需求進(jìn)行，同時(shí)不允許提供首付貸等名義?！傲硗鈱τ谙冉桓顿Y金理財(cái)后購房獲取折扣等做法，可能也還是會(huì)成為進(jìn)一步改革的內(nèi)容，很難說會(huì)完全取消?！?/p>