雄安：房地產開發(fā)商將變身為“房產”開發(fā)商 不再擁有土地使用權

• 2017年9月20日 FanTianQing來源：網易新聞 1391 92
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改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高。在一定程度上，“以地生財”和“以地融資”，構成了城市“以地謀發(fā)展”的模式。這種模式帶來一個突出問題，就是“虧兩頭，富中間”：農民的征地補償?shù)陀谕恋氐脑鲋凳找妫鞘芯用癯蔀楦叻績r的接盤者，而地方政府和開發(fā)商則拿走了

　　官方解答了“絕不搞土地財政”“一定考慮百姓長遠利益”等內容引起的疑問。

　　日前，雄安新區(qū)定了三條原則，“絕不搞土地財政”“一定考慮百姓長遠利益”等內容格外引人關注。不過，也有一些質疑的聲音：不搞土地財政，哪來資金推進城市建設？征地一次性完成，農民怎么長久獲益？官方的最新消息，給了這些疑問以回答。解決思路可以概括為“三個變”：變土地平衡為城市平衡，變政府爭利為讓市民獲利，變產權少數(shù)人擁有為社會共有。

　　改革開放以來，我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高。在一定程度上，“以地生財”和“以地融資”，構成了城市“以地謀發(fā)展”的模式。這種模式帶來一個突出問題，就是“虧兩頭，富中間”：農民的征地補償?shù)陀谕恋氐脑鲋凳找?，城市居民成為高房價的接盤者，而地方政府和開發(fā)商則拿走了土地增值收益的大部分。

　　必須承認，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路，土地在其中發(fā)揮了“啟動器”“發(fā)動機”的作用。上述模式推動了我國大規(guī)模工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，有其特定的歷史成因，但消極影響也同樣存在。如何揚長避短，是擺在雄安新區(qū)面前的課題。

　　了解舊模式的弊端，就更容易理解雄安新思路為什么是“三個變”。變土地平衡為城市平衡，是指政府不再主要靠賣地為生，而通過促進城市工商業(yè)發(fā)展、擴大就業(yè)水平，在稅收中擴充地方政府的錢袋子；變政府爭利為讓市民獲利，則是指不搞一次性征地補償，更要抑制過高的房價，真正讓處于兩頭的老百姓共同分享土地增值帶來的巨大收益；變產權少數(shù)人擁有為社會共有，這一條尤為關鍵，是實現(xiàn)以上兩個思路的基礎。

　　根據(jù)新思路，未來土地使用權將由政府和農民共有，以往的房地產開發(fā)商變身為“房產”開發(fā)商，不再擁有土地使用權。這就相當于政府和農民以土地出資，折成股份，成為城市的“股東”，而房產開發(fā)商則投入資金和技術進行開發(fā)，最后土地增值的收益在政府、農民和開發(fā)商之間進行分配，大家共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的蛋糕。那么，踏入城市的創(chuàng)業(yè)者怎么分享這塊蛋糕呢？新區(qū)設想采取積分制，剛開始先租房住，等工作一段時間，積分達到要求后，就可以以較低的價格購買房屋，打消居無定所的后顧之憂。換句話說，創(chuàng)業(yè)者以自己的勞動作為出資，也一同分享土地增值的收益。

　　在這個意義上，雄安新區(qū)或將再造一套新的城鎮(zhèn)化紅利分配機制。政府和百姓成為城市的“股東”，其它參與城市建設的主體，則以自己不同的資源和特質作為投入要素，最終大家共享土地增值帶來的收益。這既避免了“虧兩頭，富中間”的不公，也為政府進行城市建設提供了源源不斷的資金。

　　雄安新區(qū)建設的思路，正逐漸清晰。但這畢竟是初步思路，其中涉及更多具體而復雜的制度設計，需要細化落實，也需要處理政策法規(guī)的銜接問題。而在這一過程中，許多老問題繞不開，新問題也可能不斷涌現(xiàn)。比如農民的土地由于質量、區(qū)位、用途的不同，將來產生的收益肯定不一樣，怎樣確保農民之間的分紅更加公平？積分的規(guī)則如何設計才更加合理？農民和政府之間的分紅比例又該如何確定？一系列問題雖然棘手，但作為“千年大計，國家大事”的雄安，卻可能是這些制度創(chuàng)新的最佳試驗田。

　　改革開放近40年來，有多少當初不敢想、不敢試的新舉措率先在地方落地，最終推向全國。試點先行—系統(tǒng)評估—全國鋪開，已經成為中國推進改革的重要經驗和方法。而雄安所具有的獨特政策資源、戰(zhàn)略地位乃至歷史方位，為嘗試突破今天城市發(fā)展的瓶頸打開了空間。城市終歸還是要更好地為人民服務，期待雄安給出新的答案。

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