養(yǎng)老地產(chǎn)"成長"困局 痛點(diǎn)是獲取項(xiàng)目及服務(wù)

• 2018年1月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1460 97
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)競爭分析及發(fā)展前景預(yù)測報告

  房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告主要分析了房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)的市場規(guī)模、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場供需求狀況、房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場競爭狀況和房地產(chǎn)資產(chǎn)置換主要企業(yè)經(jīng)營情況，同時對房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)...

國泰君安證券一份研究報告顯示，目前養(yǎng)老市場上活躍的企業(yè)主要分為三類，一類是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一類是以險資為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。而第三類才是以房企為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀如何？養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展難題有哪些？

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一概念在整個地產(chǎn)行業(yè)里并不算新潮，很早之前就有房企項(xiàng)目主打過“老年社區(qū)”的概念。不過，最近兩年在國家政策支持下，養(yǎng)老地產(chǎn)又取得了較大規(guī)模的發(fā)展。開發(fā)商一方面視這一產(chǎn)業(yè)為藍(lán)海，在鼓勵之下“潛入”；可另一方面，又與長租公寓“千帆競發(fā)”的趨勢不同，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，房企表現(xiàn)堪稱謹(jǐn)慎，甚至是踟躕……

1 房企“摸著石頭過河”

“房企做養(yǎng)老，不好做……”一位曾在北京某養(yǎng)老服務(wù)公司擔(dān)任過項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的從業(yè)者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)有很大的潛力，但是也存在著相當(dāng)多的問題。比如長期重資產(chǎn)運(yùn)營帶來的資金壓力；比如人們養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變不及預(yù)期；再比如市場剛剛起步，競爭無序，缺乏成熟的商業(yè)模式等，這一系列問題都是阻滯房企規(guī)模發(fā)展的原因。

國泰君安證券一份研究報告顯示，目前養(yǎng)老市場上活躍的企業(yè)主要分為三類，一類是傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。一類是以險資為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。而第三類才是以房企為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。從目前的情況來看，市場上多數(shù)房企雖然表現(xiàn)出了進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的興趣，但大多止步于嘗試。僅有萬科、遠(yuǎn)洋、保利、綠地等幾家大型地產(chǎn)公司在這方面做出了規(guī)?；季?。

目前萬科已建立起三條養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品線：偏重于照顧半自理老人的城市機(jī)構(gòu)型產(chǎn)品“怡園”、持續(xù)照料型的“隨園”以及社區(qū)嵌入型的“嘉園”。遠(yuǎn)洋也在2013年正式推出養(yǎng)老服務(wù)品牌椿萱茂，提供全生命周期的各層級服務(wù)，尤其是失智照護(hù)是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹會、西塘越等純養(yǎng)老項(xiàng)目。而一些企業(yè)，比如當(dāng)代，則將其常青藤Wholelife全生命周期養(yǎng)老模式放在國際區(qū)域公司的框架下，希望通過國際運(yùn)營，積累更多的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

對這些實(shí)力雄厚的房企來講，布局養(yǎng)老地產(chǎn)也依然是在摸著石頭過河。比如，北京萬科品牌部門就向記者表示：“萬科養(yǎng)老業(yè)務(wù)遵循的是小馬過河式的實(shí)踐，走一步，看清下一步，再走一步，如果發(fā)現(xiàn)是錯的，馬上就停下來、退回來。”

萬科集團(tuán)高級副總裁、北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖把養(yǎng)老比作“萬科的彼岸”——看得見河水的波濤洶涌，又看得到彼岸寬廣的世界。劉肖說：“所以（養(yǎng)老）值得下閑棋賭一把?！彼X得，養(yǎng)老地產(chǎn)賭贏成為萬億市值企業(yè)的前景概率是很大的?！凹炔恢保址浅?jiān)定，摸著石頭過河?！边@是劉肖的心態(tài)。

2 居家養(yǎng)老仍占主流

“養(yǎng)老觀念的改變不及預(yù)期使得目前養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展遇到了一定的阻力?！蔽罕螅ɑ┦且晃煌瑫r有著房地產(chǎn)行業(yè)和養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的資深從業(yè)者。在他看來，如今的養(yǎng)老結(jié)構(gòu)還是以居家養(yǎng)老為主，無論是我們的孝道文化還是養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展情況，都決定了這一結(jié)構(gòu)：“90%提倡居家養(yǎng)老，6%-7%是社區(qū)養(yǎng)老，3%-4%是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老?！?/p>

不過他也表示，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在未來十年之內(nèi)應(yīng)該會迎來第一次的高速發(fā)展期，70后家庭結(jié)構(gòu)基本是421型。一個小孩供養(yǎng)6位老人，拋開孝道文化的影響，一個人的確不太具備那樣的財力和精力。

北京萬科養(yǎng)老負(fù)責(zé)人透露：“中國50后的高凈值財富人群，還沒有進(jìn)入養(yǎng)老的階段，所以，現(xiàn)在的養(yǎng)老市場僅僅是在青銅時代。20年后的中國，市場一定會誕生一家萬億市值的養(yǎng)老企業(yè)。占中國高凈值人群多數(shù)的60后、70后，將需要一些有特色的、有尊嚴(yán)的、有享受的、有交流的養(yǎng)老，等到他們進(jìn)入后，中國養(yǎng)老才可能迎來黃金時代?！薄霸邳S金時代來臨之前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)化嘗試還只能是小眾化市場，行業(yè)缺乏規(guī)范，政策缺乏引導(dǎo)，從業(yè)者則充滿困惑。率先進(jìn)入這個行業(yè)的企業(yè)，都將經(jīng)歷艱難的探索與反復(fù)。萬科也不例外。”

當(dāng)代置業(yè)國際區(qū)域公司CEO李瑩則表示：“預(yù)計(jì)到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨(dú)居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，老年撫養(yǎng)比將提高到28%左右；用于老年人的社會保障支出將持續(xù)增長；農(nóng)村實(shí)際居住人口老齡化程度可能進(jìn)一步加深?！?/p>

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