多地現(xiàn)土地流拍 房地產(chǎn)商向房屋運營商轉(zhuǎn)變

• 2018年5月14日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng) 344 15
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)資產(chǎn)置換市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)資產(chǎn)置換行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企...

4月以來全國多地現(xiàn)土地流拍。

多地現(xiàn)土地流拍，房地產(chǎn)商向房屋運營商轉(zhuǎn)變。

土地流拍案例增加

剛剛過去的4月份，全國多地土地流拍。除北京外，“五一”前杭州臨安兩宗土地流拍，成為杭州今年首次土地流拍。而在5月8號，成都市公共資源交易中心掛牌出讓兩宗商用地塊，一宗262畝商用地宣告流拍。

土地流拍的原因是什么？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析：第一個原因是嚴(yán)厲的限購，住房按揭的條件非常嚴(yán)格，住宅貸款的基準(zhǔn)利率也在上升，而且審核也從嚴(yán)，導(dǎo)致了購買力在下降。第二個原因，這些流標(biāo)的土地，基本上在偏遠(yuǎn)郊區(qū)，屬性比較復(fù)雜，在整個資金面收緊的情況下，相對而言質(zhì)量不是很好、屬性不是很好的土地，流標(biāo)就自然而然地出現(xiàn)了。

房地產(chǎn)商向房屋運營商轉(zhuǎn)變

這也說明：房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向理性，拿地、賣房，賺巨額差價的時代已經(jīng)過去。政府出臺各項政策鼓勵房屋租賃市場發(fā)展，房地產(chǎn)商向房屋運營商轉(zhuǎn)變，也成為行業(yè)新趨勢，一些房地產(chǎn)商開始增加自己持有項目的比例。

但作為全國首個企業(yè)自持租賃住房項目，萬科翡翠書院在開啟預(yù)租時，90平方米“月房租1.5萬元起”“十年租金180萬元起”的價位，還是引起了熱議，大部分租房族認(rèn)為價格太貴、不親民。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，即使這個價位，還是覺得不掙錢。

中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰說，業(yè)內(nèi)看好長租公寓項目，但目前盈利有困難，“業(yè)內(nèi)還沒有看到做長租公寓掙錢的情況。”

回報率低導(dǎo)致長租公寓不掙錢

長租公寓為什么不掙錢？主要就是回報率低。比如北京，年租金投資回報率甚至僅百分之一多一點。張大偉認(rèn)為，企業(yè)自持住房模式是一個階段性產(chǎn)物，未來很可能會消失。

張大偉分析指出，拿地的時候，部分房企認(rèn)為當(dāng)時的政策不會嚴(yán)格執(zhí)行，政策有寬松的可能性，可以以租代售。但是在后來的市場發(fā)展過程中，也出現(xiàn)過一些企業(yè)變相以租代售，被政府叫停，體現(xiàn)了北京市政府對于樓市調(diào)控的堅決性。這樣來看，這一批土地，核心代表就是四宗百分之百自持的土地項目，現(xiàn)在來看肯定是虧損，只是虧損多少的問題。自持是歷史發(fā)展過程中，出現(xiàn)的一個階段性的產(chǎn)物。目前，國家又供應(yīng)了一些集體型用地，在土地出讓的時候就設(shè)計為租賃房土地，地價比較便宜。

房地產(chǎn)業(yè)期待住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品

推進住房租賃資產(chǎn)證券化，是國際通行的做法，有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)。陳云峰說，房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在對此寄予厚望。開發(fā)商可以通過資產(chǎn)證券化，拿到一部分資金。業(yè)內(nèi)對資產(chǎn)證券化千唿萬喚，但現(xiàn)在只是破冰，大規(guī)模的推開還是一件難事，值得政策面和行業(yè)更加關(guān)注。

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