前7個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)796宗 今年樓市“金九銀十”料難再現(xiàn)

• 2018年8月13日 FanTianQing來(lái)源：新浪網(wǎng) 732 43
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  2018-2024年中國(guó)房地產(chǎn)信托行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告

  隨著房地產(chǎn)信托行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購(gòu)整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)信托企業(yè)愈來(lái)愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究，...

與前兩年土地市場(chǎng)火熱局面形成鮮明對(duì)比的是，今年以來(lái)，全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)一改往日“喧囂”，不僅成交更加分化，溢價(jià)率也在持續(xù)下降，且土地流標(biāo)數(shù)量驟增。

與前兩年土地市場(chǎng)火熱局面形成鮮明對(duì)比的是，今年以來(lái)，全國(guó)熱點(diǎn)地區(qū)的土地市場(chǎng)一改往日“喧囂”，不僅成交更加分化，溢價(jià)率也在持續(xù)下降，且土地流標(biāo)數(shù)量驟增。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，7月份，在其監(jiān)測(cè)的全國(guó)300個(gè)城市中，土地出讓金總額為3958億元，同比增加9%。雖然共成交土地2087宗，環(huán)比增加5%，同比增加7%，但分化趨勢(shì)愈加明顯。即一線城市土地成交同比、環(huán)比均降，二線城市環(huán)比下降同比微漲，而三線城市則同比、環(huán)比均漲。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受采訪時(shí)表示，土地市場(chǎng)往往是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，7月份土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出一線冷、三線熱的局面，無(wú)疑顯示出房企未來(lái)對(duì)于不同城市“謹(jǐn)慎度”的高低。從一線城市來(lái)看，土地成交低迷和目前市場(chǎng)降溫有著直接關(guān)系。一方面是一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格不斷下探，導(dǎo)致房企對(duì)于未來(lái)預(yù)期變得更為謹(jǐn)慎；另一方面，則是受限價(jià)政策影響，房企獲利空間收窄，在一線城市拿地的心理壓力較大。

值得關(guān)注的是，雖然土地成交金額持續(xù)上漲，但從今年以來(lái)的情況看，土地市場(chǎng)流標(biāo)數(shù)量卻明顯增多。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，一線城市土地流標(biāo)共有13宗，創(chuàng)下2012年以來(lái)的新高，而去年同期僅有4宗土地流標(biāo)；二線城市土地流標(biāo)共154宗，2017年同期為77宗；三線、四線城市土地流標(biāo)合計(jì)達(dá)到629宗，而2017年同期為284宗。今年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)土地流標(biāo)共796宗。

如是金融研究院高級(jí)研究員楊芹芹在接受采訪時(shí)認(rèn)為，土地流標(biāo)增多、溢價(jià)率下行的原因可從兩方面分析：一方面是土地出讓價(jià)格在前期經(jīng)過(guò)不斷上漲，現(xiàn)已處于高位；另一方面，嚴(yán)苛的出讓條件讓開(kāi)發(fā)企業(yè)望而卻步。從房企角度而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控趨緊以及金融去杠桿的雙重影響下，目前房企融資難度加大，融資成本上升，因此，房企在土地成交過(guò)程中會(huì)更加理性。

在張波看來(lái)，7月底政治局會(huì)議提出的“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，預(yù)計(jì)會(huì)成為下半年房企拿地的“緊箍咒”，即房企在考慮自身規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)，將更加理性的判斷未來(lái)拿地可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。因此，一方面房企尤其是龍頭房企的補(bǔ)庫(kù)存內(nèi)趨力依然在上升，從而導(dǎo)致部分城市尤其是三線、四線城市土地交易還將處于旺盛狀態(tài)；但另一方面，受政策風(fēng)向趨緊影響，預(yù)計(jì)未來(lái)土地市場(chǎng)溢價(jià)率走低以及土地流拍現(xiàn)象還會(huì)繼續(xù)增多。

今年樓市“金九銀十”料難再現(xiàn)

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產(chǎn)市場(chǎng)較為重要的時(shí)間窗口期。目前距離9月份只有10余天，業(yè)內(nèi)對(duì)于即將到來(lái)的“金九銀十”，基本持謹(jǐn)慎態(tài)度。

楊芹芹表示，按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析邏輯，短期看政策，中期看產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)期看人口。因此，從短期看，隨著政策層面的相對(duì)偏緊，即調(diào)控政策繼續(xù)加碼、房貸政策難言寬松。種種跡象表明，未來(lái)政策層面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的收緊有進(jìn)一步加碼的趨勢(shì)，而這無(wú)疑會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成一定的制約，預(yù)計(jì)“金九銀十”很難重現(xiàn)。

張波?表示，“樓市升級(jí)引擎，房?jī)r(jià)急踩剎車(chē)”，當(dāng)前無(wú)論是住房租賃房源的供應(yīng)和建設(shè)，還是保障性住房，均可以看到監(jiān)管部門(mén)正在不斷優(yōu)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計(jì)，以及著手建立樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制?？偟膩?lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由早期單一化注重短期效果向長(zhǎng)效化發(fā)展；由商品化住宅為主的市場(chǎng)向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的方向升級(jí)。

張波認(rèn)為，從樓市升級(jí)的長(zhǎng)期性來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情并不會(huì)因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制的不斷落地而出現(xiàn)急劇變化，但從7月末中央政治局會(huì)議傳出的信號(hào)來(lái)看，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在“金九銀十”期間出現(xiàn)大范圍上漲的趨勢(shì)將會(huì)減少、各地短期調(diào)控的措施也將更加聚焦至房?jī)r(jià)層面的表現(xiàn)上來(lái)，但從成交量的角度來(lái)看，預(yù)計(jì)不會(huì)有太大變化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)投資和土地購(gòu)置面積分別同比增長(zhǎng)9.7%、7.2%，商品房銷(xiāo)售面積也同比增長(zhǎng)了3.3%。因此，預(yù)計(jì)下半年成家量較2017年仍會(huì)出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，但今年“金九銀十”成家量料保持總體穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

楊芹芹認(rèn)為，由于房?jī)r(jià)變化主要看供需關(guān)系，因此，預(yù)計(jì)未來(lái)二線、三線城市房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定分化，尤其是對(duì)于一些人口流出較為嚴(yán)重、前期漲幅較高的二線、三線城市來(lái)說(shuō)，更加需要警惕房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

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