百城住宅庫存9個(gè)月后首次環(huán)比反彈 社科院報(bào)告料短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降

• 2018年10月29日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng)、搜狐網(wǎng) 1253 81
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  技術(shù)升級提升競爭力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢，房地產(chǎn)金融行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  隨著社會經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問題普遍...

《報(bào)告》預(yù)測短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。

10月26日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》，《報(bào)告》預(yù)測短期內(nèi)一二線城市房價(jià)穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價(jià)虛高嚴(yán)重的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)釋放區(qū)域。

《報(bào)告》指出，當(dāng)前，一線城市房價(jià)由緩漲變?yōu)槲⒔?，但市場機(jī)制扭曲程度較大。

具體而言，《報(bào)告》顯示，2018年初以來，北京、深圳房價(jià)均有所回升，上海繼續(xù)下降，廣州較快上漲。與2018年1月相比，2018年9月北京房價(jià)累計(jì)上漲5.48%，深圳房價(jià)累計(jì)上漲2.97%，廣州房價(jià)累計(jì)上漲9.3%，只有上海房價(jià)累計(jì)下跌5.58%。

2018年9月，在中央嚴(yán)控房價(jià)上漲的政策背景下，北京、深圳房價(jià)回升進(jìn)程中斷。與2018年8月相比，9月一線城市房價(jià)環(huán)比下跌0.47%，環(huán)比漲速比上月進(jìn)一步回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。除廣州環(huán)比接近持平外，北京、深圳、上海房價(jià)均環(huán)比下跌。其中9月北京環(huán)比下跌0.21%，深圳環(huán)比下跌0.85%，上海環(huán)比下跌1.3%。

雖然一線城市房價(jià)已經(jīng)得到了有效控制，但是一線城市房價(jià)穩(wěn)定嚴(yán)重依賴行政管控手段，市場扭曲程度較大。

《報(bào)告》提出，在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，大量中等及以上收入群體由購轉(zhuǎn)租，推動了住房租金的快速上漲；一線城市整體進(jìn)入存量房市場，但相應(yīng)的配套制度并沒有跟進(jìn)，二手房換房交易時(shí)間長、成本高，造成二手房市場流動性降低、配置效率下降；居民改善性住房需求受到嚴(yán)重抑制等。

從三四線城市來看，當(dāng)前三四線城市房價(jià)接近漲停，庫存水平有望重新回升。

《報(bào)告》顯示，2016年以來，在貨幣化棚改等強(qiáng)力去庫存政策的作用下，三四線城市新建商品住房總體庫存水平較低，這是近一年多來三四線城市房價(jià)持續(xù)快速上漲的重要原因。一二線城市價(jià)格上漲形成的三四線城市洼地效應(yīng)，也拉升了三四線城市房價(jià)。在房地產(chǎn)市場調(diào)控向三四線城市延伸、棚改貨幣化安置政策調(diào)整、價(jià)格洼地填平的背景下，三四線城市房價(jià)漲速持續(xù)回落。

與2018年8月相比，9月三四線城市房價(jià)環(huán)比微漲0.154%，漲速比上月進(jìn)一步回落0.49個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海、廈門、成都等房價(jià)下跌的中心城市周邊，不少三四線城市如保定、嘉興、漳州、樂山等房價(jià)也出現(xiàn)下跌。廊坊、三亞、?？诘茸》客顿Y投機(jī)屬性曾經(jīng)較強(qiáng)的城市房價(jià)均環(huán)比下跌。部分三四線城市房價(jià)仍慣性上漲。

對于當(dāng)前的市場環(huán)境，《報(bào)告》從多個(gè)方面進(jìn)行了分析。

從外部環(huán)境看，國際經(jīng)濟(jì)形勢復(fù)雜多變，美聯(lián)儲進(jìn)入加息周期，國際資本市場動蕩加劇，中美貿(mào)易摩擦尚未緩解。外部不確定性顯著增加，短期內(nèi)將增強(qiáng)住房市場觀望情緒。

從政策面看，中央抑制房價(jià)上漲的決心不會發(fā)生改變，“房住不炒”的方略也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)，這不僅對穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期有積極作用，也將促使開發(fā)企業(yè)放棄幻想轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式。

《報(bào)告》稱，從城市層級看，一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場，受開發(fā)市場波動及商品房庫存變動因素的影響較?。欢木€城市一旦銷售不暢，住房庫存將再度增加，并反過來進(jìn)一步增強(qiáng)房價(jià)下降壓力。從市場層面看，部分開發(fā)企業(yè)資金鏈較為緊張，為了生存采取降價(jià)促銷回籠資金策略，將對二三四線城市及一線城市遠(yuǎn)郊房價(jià)形成向下沖擊。

《報(bào)告》建議，堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”方略，保持調(diào)控政策定力、穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期。同時(shí)，建立完善住房租賃市場相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點(diǎn)城市租賃房源。加快推進(jìn)住房供給側(cè)改革和長效機(jī)制建設(shè)。

百城住宅庫存9個(gè)月后首次環(huán)比反彈

百城住宅庫存45個(gè)月以來首次顯著攀升，環(huán)比9個(gè)月來首次反彈。市場機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)四季度將重返上行通道。近日，易居研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為43488萬平方米，環(huán)比增長2.9%，同比減少5.5%。

數(shù)據(jù)顯示，2015年1月以來全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個(gè)別月份雖有反彈，但下跌的趨勢沒變。而今年9月庫存規(guī)模明顯增長，同時(shí)顯著攀升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，“這也意味著，庫存走勢迎來拐點(diǎn)，四季度將重返上行通道”。

嚴(yán)躍進(jìn)說：“從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個(gè)月庫存同比下跌后，6月首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7至9月繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進(jìn)入補(bǔ)庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的?！?/p>

2018年9月，100個(gè)城市中，有38個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中合肥、惠州和鎮(zhèn)江3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到78%、48%和47%。同時(shí)，100個(gè)城市中，有62個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中大連、安慶和深圳的同比跌幅較大，跌幅分別為43%、35%和35%。

值得一提的是，橫向?qū)Ρ瓤矗衲耆木€城市的存銷比下跌較為明顯。嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，“綜合歷史數(shù)據(jù)，2018年下半年三四線城市的棚改政策略有調(diào)整，尤其是商品住宅庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的城市會面臨更多調(diào)整。基于此類政策判斷，可以認(rèn)為，三四線城市的存銷比探底已基本完成，四季度將面臨反彈的可能”。

“2018年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進(jìn)而會更加依賴以價(jià)換量的策略”。在嚴(yán)躍進(jìn)看來，“庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時(shí)也增加了購房者議價(jià)的空間”。

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