2019年房地產(chǎn)政策怎么走?房地產(chǎn)稅靴子怎么還沒落下？

• 2018年12月24日 FanTianQing來源：新浪新聞、網(wǎng)易上海房產(chǎn)頻道 1116 71
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  投資與產(chǎn)出不成正比，房地產(chǎn)投資企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  隨著房地產(chǎn)投資行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，大型企業(yè)間并購整合與資本運(yùn)作日趨頻繁，國內(nèi)外優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資企業(yè)愈來愈重視對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的分析研究，特別是對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和客戶需求趨勢(shì)變化的深入研究，...

2019年房地產(chǎn)政策怎么走?房地產(chǎn)稅靴子怎么還沒落下？

2019年房地產(chǎn)政策怎么走?房地產(chǎn)稅靴子怎么還沒落下？

據(jù)新華網(wǎng)消息，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議12月19日至21日在北京舉行。會(huì)議總結(jié)2018年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，并部署了明年經(jīng)濟(jì)工作。此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議用66個(gè)字定位了房地產(chǎn)市場(chǎng)：“要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系?！?/p>

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策思路和過去一致，也體現(xiàn)了2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的總基調(diào)保持延續(xù)。

不過，相較于2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“落實(shí)地方政府主體責(zé)任”，此次責(zé)任主體改成了“城市政府”。

中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)表示，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表態(tài)和以往的提法相似，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍強(qiáng)調(diào)前期調(diào)控政策。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將根據(jù)不同城市市場(chǎng)的差異性因城施策，更多發(fā)揮城市政府主體責(zé)任。

住建部住房政策專家委員會(huì)副主任、全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”這一提法更加準(zhǔn)確，體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控的精準(zhǔn)度。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將更加體現(xiàn)“因城施策、因時(shí)制宜”的做法。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，“此次房地產(chǎn)的內(nèi)容放在了加強(qiáng)保障和改善民生里面。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有‘規(guī)定動(dòng)作’和‘自選動(dòng)作’，從中央層面而言，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。從地方層面而言，要因城施策。此次強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任也體現(xiàn)了即使是山東省和山東省菏澤市也是不一樣的調(diào)控措施?！?/p>

12月18日晚間，山東省菏澤市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布通知稱，取消新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施。成為首個(gè)取消限售的城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”調(diào)控政策避免一刀切。全國有90多個(gè)不同級(jí)別城市執(zhí)行了限售政策，上百個(gè)城市執(zhí)行限購限貸等各種政策，未來各地房地產(chǎn)調(diào)控依然由各城市主導(dǎo)，而分類指導(dǎo)也帶來了更多的監(jiān)管，未來房地產(chǎn)調(diào)控將以地方主導(dǎo)，住建部與中央指導(dǎo)的為主。未來不排除有部分城市政策調(diào)整，但地方主體責(zé)任要求房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的大原則不變。

“強(qiáng)調(diào)了因城施策的調(diào)控策略，不搞‘一刀切’不同城市不同的調(diào)控力度和手段將在2019年得到充分體現(xiàn)。” 58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說道。

此外，在顧云昌看來，“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”同時(shí)提及的情況并不常見。“房地產(chǎn)市場(chǎng)主要有住房市場(chǎng)體系及保障體系，這一提法也表明當(dāng)前市場(chǎng)體系和保障體系不夠完善，保障不夠精準(zhǔn)?！鳖櫾撇赋觯Ｕ蠈用娌粦?yīng)強(qiáng)調(diào)保障房開工套數(shù)而應(yīng)更強(qiáng)調(diào)解決了多少困難家庭。

張波指出，從中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議來看，“房住不炒”得到了再次強(qiáng)調(diào)，預(yù)示著2019年打擊炒房的力度不會(huì)放松。

張大偉稱，再次明確要求房住不炒，代表了全國房地產(chǎn)的調(diào)控力度將依然維持之前的高溫狀態(tài)。雖然最近出現(xiàn)了部分城市的微調(diào)，但是整體看，基本原則依然不會(huì)改變。中央遏制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變。房住不炒也代表了未來樓市政策將依然打擊投機(jī)，對(duì)真實(shí)居住保護(hù)。未來微調(diào)的政策也有利于剛需。

此外，張大偉指出，2018年，房地產(chǎn)長效機(jī)制已經(jīng)在租售并舉，房住不炒等環(huán)節(jié)開始快速落地，全國2018年房地產(chǎn)各種調(diào)控政策全年在450次左右，刷新歷史調(diào)控記錄。同比漲幅高達(dá)75%。2018年也成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。

按照中指院的判斷，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期起于2015年3月，截至目前已持續(xù)45個(gè)月，基于2019年下半年市場(chǎng)觸底的判斷，本輪周期運(yùn)行時(shí)長將長達(dá)4年半。

2014年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)及調(diào)控等方面并未定調(diào)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述只字未提?；仡櫛据喎康禺a(chǎn)市場(chǎng)周期，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)也有所不同。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：化解房地產(chǎn)庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要落實(shí)戶籍制度改革方案，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預(yù)期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場(chǎng)的房源提供者，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。要取消過時(shí)的限制性措施。

2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地產(chǎn)庫存過多問題。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展。加強(qiáng)住房市場(chǎng)監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

房地產(chǎn)稅靴子怎么還沒落下？

12月23日，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在首屆中國房地產(chǎn)思想者論壇上發(fā)表題為“關(guān)于中國房地產(chǎn)稅制改革”的主題演講。劉洪玉指出，房地產(chǎn)稅的改革是一個(gè)目標(biāo)、是一個(gè)長期的方向，應(yīng)該說有利于我們地方政府的財(cái)政稅收制度更加向現(xiàn)代化的制度轉(zhuǎn)變。

劉洪玉稱，目前慢慢進(jìn)入大家視野里的房地產(chǎn)稅已經(jīng)變成了一個(gè)狹義的概念，變成了“物業(yè)稅”或者“財(cái)產(chǎn)稅”的概念。今年兩會(huì)談?wù)摰姆康禺a(chǎn)稅立法，應(yīng)該就是狹義的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅的制度改革。

對(duì)于征收房地產(chǎn)稅的目的，今年3月，十三屆全國人大第一次會(huì)議上，財(cái)政部副部長史耀斌指出，房地產(chǎn)稅既然是一個(gè)大多數(shù)國家都普遍采用的稅收制度或者是一個(gè)稅種，它必然有它自己的作用，它的作用主要就是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富的集聚，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。

目前對(duì)于房地產(chǎn)稅的官方表態(tài)，史耀斌在此前也表示，房地產(chǎn)稅作為世界通行稅種，有一些共性的制度安排：一是所有的工商業(yè)住房和個(gè)人住房，都會(huì)按照它的評(píng)估值來征稅，也就是按照評(píng)估值來征稅。二是在所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠。比如可以作出一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對(duì)一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。當(dāng)然具體的方式不一樣，水平不一樣，但是都有一些稅收優(yōu)惠。三是這個(gè)稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府。地方政府用這些收入來滿足比如說教育、治安和其他一些公共基礎(chǔ)設(shè)施提供等這樣的一些支出。四是因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅的稅基確定比較復(fù)雜或者非常復(fù)雜，所以需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅征得到、征得公平。

按照進(jìn)展來看，目前，房地產(chǎn)稅已有草案，正在在內(nèi)部征求意見。

劉洪玉在會(huì)上指出，國際房地產(chǎn)稅收的目的，主要就是怎么更少的房價(jià)波動(dòng)，有助于市場(chǎng)的穩(wěn)定，更少的干擾租買選擇，讓大家愿意租就租，愿意買就買，不要有一個(gè)導(dǎo)向是租比買合適或者買比租合適。對(duì)低收入和弱勢(shì)家庭要能夠提供附加支持。對(duì)住房投資應(yīng)該提供附加的激勵(lì)。

其表示，要保護(hù)和鼓勵(lì)住房消費(fèi)，對(duì)住房投資保持稅收中性，抑制住房投機(jī)。如果投資的收益將來能夠增值，能夠跟社會(huì)共享。另外轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的政策是可以有調(diào)整的，但是持有環(huán)節(jié)的稅收政策要保持穩(wěn)定，不應(yīng)該和當(dāng)前的市場(chǎng)狀況保持密切的關(guān)聯(lián)。

對(duì)于“現(xiàn)在大家一直在說靴子怎么還沒有下來”劉洪玉稱，“實(shí)際上到現(xiàn)在為止我感覺首先第一個(gè)問題為什么要征，這個(gè)沒有形成共識(shí)。政府的收入來源，調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平、籌集財(cái)政收入，是不是足夠的有說服力？用這個(gè)稅來干預(yù)市場(chǎng)，是不是它本來應(yīng)該具備的功能？那為什么要收呢？國際上很多國家都有這個(gè)稅，但是不同的國家為什么要收，有一套邏輯?！?/p>

會(huì)上，劉洪玉引用了美國及英國的做法。

劉洪玉稱，美國是資本稅的理念，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的保值和增值獲益原則，因?yàn)橛泄卜?wù)，所以不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值得以保值或者增值，所以要因此付出代價(jià)。不管是空的還是不空的，只要是房子，都要交稅。英國就相當(dāng)于自己家里雇保姆，在小區(qū)里要付物業(yè)費(fèi)，出了小區(qū)就要付市政稅，來支撐市政服務(wù)給你提供的公共服務(wù)。

對(duì)于如何征的問題，劉洪玉在會(huì)上表示，目前大家討論的比較多的是房地產(chǎn)稅如何起步。討論的較多的方式有：一是從新房開始，新房新制度，老房土地使用權(quán)到期以后開始，這樣慢慢的有十年、十五年到二十年的時(shí)間，就全都過渡到那個(gè)新體系；二是第二套甚至第二套以上開始；三是普遍征收，設(shè)置寬免的面積或者價(jià)值。劉洪玉稱，也有專家建議哪個(gè)地方房價(jià)高先從哪個(gè)地方開始。

另外稅基也是需要考慮的問題。劉洪玉表示，國際上很多是以租值作為稅基。因?yàn)槲覀兎孔赢a(chǎn)權(quán)性質(zhì)差異很大，產(chǎn)權(quán)的不同即便是相鄰的兩個(gè)房子，它的價(jià)值差異也會(huì)非常大。比如我們有大量的政策性住房，它的價(jià)值可能比市場(chǎng)價(jià)值要低很多很多。如果交稅的時(shí)候，這兩個(gè)相鄰的房子是交一樣的稅還是不一樣的稅，這里面就遇到了類似的問題。還有地區(qū)的彈性，因?yàn)槊總€(gè)地方都不一樣，是不是應(yīng)該給各個(gè)地方更多的權(quán)利，因?yàn)檫@是一個(gè)地方稅。

另外還要考慮房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的影響，比如對(duì)房價(jià)的影響，對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定的影響，對(duì)購買住房的愿望、意愿的影響。如果這個(gè)影響，比如大家都不愿意買房了，或者對(duì)價(jià)格影響過大，導(dǎo)致市場(chǎng)的穩(wěn)定、受損等。

劉洪玉表示，總的來說，房地產(chǎn)稅的改革是一個(gè)目標(biāo)、是一個(gè)長期的方向，應(yīng)該說有利于我們地方政府的財(cái)政稅收制度更加向現(xiàn)代化的制度轉(zhuǎn)變。

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